Thanh khoản tiếp tục lao dốc khi lãi suất vay mua nhà vượt 14%?

Sau thời gian ngắn được hưởng lãi suất ưu đãi, hàng loạt khoản vay mua nhà đồng loạt bước vào chu kỳ thả nổi với mức lãi lên tới 13-15%, thậm chí 16%/năm ở một số trường hợp. Khi chi phí tài chính tăng mạnh trong bối cảnh giá nhà vẫn neo ở mức cao, cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư đều buộc phải thu hẹp kế hoạch sử dụng đòn bẩy.

Khách “quay xe” vì lãi cao

Dự định an cư của anh Trần Trung Kiên, một nhân viên văn phòng tại Hà Nội, đã phải tạm gác lại chỉ sau một buổi làm việc với ngân hàng. Vợ chồng anh từng lên kế hoạch mua căn nhà hơn 3 tỷ đồng tại Long Biên bằng hình thức vay 60% giá trị tài sản trong thời hạn 20 năm.

Theo tính toán ban đầu, khoản trả góp mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng vẫn nằm trong khả năng chi trả của gia đình. Thế nhưng thực tế lại khác xa kỳ vọng.

Ngân hàng đưa ra mức lãi suất ưu đãi 11%/năm chỉ cố định trong 18 tháng, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi có thể lên tới gần 15%/năm. Với thu nhập khoảng 30-35 triệu đồng mỗi tháng, khoản trả nợ tăng lên vượt quá sức chịu đựng của ngân sách gia đình. Vì vậy, anh quyết định dừng kế hoạch mua nhà vô thời hạn.

Hoàn cảnh của chị Thu Hiền cũng không khác biệt. Căn hộ rộng 60 m2 trị giá 3,4 tỷ đồng tại Đông Anh từng là mục tiêu của gia đình chị. Tuy nhiên, khi tính toán chi phí vay với lãi suất thả nổi 14-15%/năm, số tiền phải trả hàng tháng vượt mốc 30 triệu đồng.

Trước áp lực tài chính quá lớn, chị Hiền chấp nhận tiếp tục thuê nhà và chờ đợi thời điểm lãi suất giảm về khoảng 8-9%/năm mới quay lại thị trường.

Lãi suất vay mua nhà đang tăng vọt tạo áp lực lên thanh khoản thị trường bất động sản.

Không chỉ những người chuẩn bị vay vốn, nhiều hộ gia đình đã mua nhà bằng đòn bẩy tài chính cũng đang đối diện áp lực ngày càng lớn. Chị Lan, ở phường Từ Liêm, cho biết năm 2025, vợ chồng chị vay 1,5 tỷ đồng trong thời hạn 35 năm để mua căn hộ.

Khi đó, lãi suất ưu đãi chỉ 7,8%/năm giúp khoản thanh toán hàng tháng chir dao động 11-12 triệu đồng, vừa đủ cân đối với tổng thu nhập gần 40 triệu đồng của hai vợ chồng. Tuy nhiên, ngay sau khi gói ưu đãi kết thúc, ngân hàng thông báo lãi suất điều chỉnh lên 14%/năm.

“Khoản tiền phải trả tăng mạnh, trong khi thu nhập không thay đổi, khiến kế hoạch tài chính của cả gia đình tôi bị đảo lộn. Ý định tất toán trước hạn rồi chuyển sang ngân hàng khác cũng không dễ thực hiện vì phải chịu phí phạt và đáp ứng hàng loạt điều kiện vay mới”, chị Lan chia sẻ.

Những diễn biến thực tế cho thấy sau giai đoạn kích cầu bằng lãi suất ưu đãi, nhiều khoản vay đang bước vào chu kỳ lãi suất thả nổi với chi phí thực tế cao hơn rất nhiều so với kỳ vọng ban đầu.

Thanh khoản tiếp tục giảm?

Chi phí vốn leo thang đã nhanh chóng phản ánh lên thanh khoản. Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi lên tới 15-16%/năm.

Khảo sát của đơn vị này cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại cả 2 miền Nam Bắc chỉ đạt khoảng 25-30%, giảm tới 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và giảm 35 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Xu hướng giao dịch hiện cũng thay đổi rõ rệt. Người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá mà tập trung vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê để bù đắp chi phí lãi vay.

Ngược lại, các sản phẩm đầu tư ở khu vực vùng ven, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, ghi nhận thanh khoản rất thấp.

Thực tế trên cũng cho thấy thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Theo VARS IRE, thị trường khó xảy ra tình trạng suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng bảo đảm, hạ tầng hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu thực vẫn duy trì được lượng giao dịch nhất định.

Ngược lại, các dự án định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực rất lớn trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.

Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, thanh khoản chậm không chỉ ảnh hưởng đến doanh thu mà còn tác động trực tiếp đến dòng tiền và khả năng triển khai các dự án tiếp theo. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh sẽ có lợi thế duy trì tiến độ và chính sách bán hàng linh hoạt, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào dòng tiền bán hàng sẽ đối diện áp lực lớn hơn.

Triển vọng 6 tháng cuối năm vẫn phụ thuộc chủ yếu vào diễn biến lãi suất. DXS - FERI đưa ra 3 kịch bản cho thị trường. Trong kịch bản thách thức, nếu lãi suất duy trì ở mức 13-15%/năm, dù nguồn cung tăng 15-20% thì tỷ lệ hấp thụ vẫn dưới 20%, đồng nghĩa thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Ở kịch bản được đánh giá có xác suất cao hơn, lãi suất dao động 11-13%/năm, nguồn cung tăng 20-30% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Khi đó, thị trường sẽ duy trì trạng thái ổn định nhưng phân hóa mạnh, chỉ những dự án chất lượng mới thu hút được người mua.

Trong khi đó, kịch bản lý tưởng chỉ xuất hiện nếu lãi suất giảm về mức 9-11%/năm. Khi chi phí vốn hạ nhiệt, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%, mở ra cơ hội phục hồi rõ nét hơn cho thị trường. Tuy nhiên, chính các chuyên gia của DXS - FERI cũng cho rằng khả năng này khó xảy ra trong bối cảnh kinh tế hiện nay.

Điều đáng chú ý là tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể. Báo cáo của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay mua bất động sản khi lãi suất dưới 9%/năm. Điều đó đồng nghĩa khi mặt bằng lãi suất thực tế đang phổ biến 13-15%, lực cầu sử dụng vốn vay gần như bị triệt tiêu.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản khó có thể kỳ vọng một chu kỳ tăng trưởng mới chỉ nhờ nguồn cung gia tăng. Yếu tố quyết định vẫn là khả năng tiếp cận tín dụng với chi phí hợp lý. Khi lãi suất vay mua nhà còn vượt ngưỡng 14%/năm, đòn bẩy tài chính sẽ tiếp tục mất sức hấp dẫn và thanh khoản khó tránh khỏi nguy cơ lao dốc thêm, dù nhu cầu nhà ở thực vẫn luôn hiện hữu.