Thành phố Hồ Chí Minh: Chung cư cũ 'sốt giá', nhà liền thổ 'hạ nhiệt'

Theo dữ liệu lịch sử giá từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, trong 8 tháng qua, giá chung cư TP.Hồ Chí Minh ở một số quận nội thành như quận 7 tăng trung bình hơn 24%; quận 3 tăng 6,8%; quận 4, Phú Nhuận và Bình Thạnh lần lượt tăng 12,2%, 2,2%,và 6,1%...

Tăng trưởng giá mạnh nhất rơi vào các dự án cao cấp như chung cư The Panorama (quận 7) tăng 26,4%, Empire Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) tăng 12,3% so với đầu năm, Vinhome Central Park (Bình Thạnh) tăng 13%, Lumiere Riverside là 10,9%, The Opera Residence 17%, The River Thủ Thiêm tăng 8,6%...

Ở phân khúc trung cấp, một số dự án đã bàn giao trong khoảng trên dưới 5 năm trở lại đây như Scenic Valley tăng 13,5%, Eco Green Sài Gòn tăng 18,4%, Saigon South Residences 11,4%, Botanic Towers và Mizuki Park lần lượt tăng 6,8%...

Còn theo số liệu từ DKRA Group, trong quý II/2024, giá bán chung cư TP.Hồ Chí Minh tại dự án sơ cấp cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2. Sự xuất hiện của một số dự án thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang đang khiến mặt bằng giá chung cư bình quân tăng cao. Trong quý II, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường đạt 3.349 căn, tăng mạnh 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Phần lớn giao dịch rơi vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Giá bán chung cư TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng cao.

Ngược lại, theo báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy trong quý III/2024, giá bán sơ cấp loại hình nhà liền thổ tại TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức trung bình 275 triệu đồng mỗi m2 đất, giảm 14% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy sau 6 quý liên tục tăng, giá nhà liền thổ TP.Hồ Chí Minh đã hạ nhiệt.

JLL Việt Nam cũng cho biết giá sơ cấp toàn thị trường quý vừa qua giảm 5,3% so với quý trước, về khoảng 15.480 USD mỗi m2, tương đương 383 triệu đồng mỗi m2.

Lý giải nguyên nhân trên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, theo thống kê Batdongsan.com.vn, trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá rao bán chung cư tăng trung bình 15%/năm. Trong khi đó thì giá nhà đất tăng tương đối mỗi năm tầm từ 6%. Có 3 lý do chính dẫn đến sự thay đổi trên.

Thứ nhất, nguồn cung nhà mới ở TP.Hồ Chí Minh hiện tại đang rất ít. Nguồn cung mới ít dẫn đến nhu cầu khách hàng cao.

“Những dự án mới hiện tại đang trong quá trình hoàn thành thủ tục pháp lý, chính vì thế khách hàng quay trở lại chọn chung cư cũ. Từ đầu năm đến nay TP.Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 1.600 căn hộ mới. Trong khi đó nhu cầu của khách hàng cao, họ không tìm được những căn mới thì buộc quay trở lại những chung cư cũ, từ đó làm cho giá chung cư cũ có xu hướng đi lên”, ông Đinh Minh Tuấn nói.

Hơn nữa, các chung cư thường nằm ở vị trí tốt và giá trị mỗi m2 của chung cư hiện tại thấp hơn nhiều so với nhà liền thổ.

“Cùng một vị trí, giá chung cư cũ tại TP.Hồ Chí Minh có giá thấp hơn đến 3 lần/m2 so với nhà liền thổ. Nếu trong trường hợp cùng số tiền, thì khách hàng sẽ ưu tiên chọn chung cư cũ hơn”, ông Tuấn thông tin thêm.

Thứ hai, giá những chung cư cũ hiện nay tương đối “mềm” hơn. Ví dụ một dự án chung cư mới mở bán tại TP.Hồ Chí Minh bây giờ khoảng 70 - 75 triệu đồng/m2. Vùng ven thành phố tầm 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những chung cư cao cấp được bàn giao từ năm 2017, 2018 hiện nay rơi vào khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2.

“Thậm chí bây giờ những chung cư mới ở vùng ven có giá rao bán còn cao hơn những chung cư cao cấp cũ, thành ra hình thành xu hướng khách hàng quay trở lại với chung cư cũ”, ông Tuấn cho biết.

Thứ ba, về mức độ an toàn, những dự án chung cư đã được kiểm định đầy đủ về phòng cháy chữa cháy vẫn được coi là lựa chọn tốt hơn. Giới trẻ ngày nay quan tâm đến mức độ an toàn của dự án khi thời gian vừa qua có nhiều vấn đề liên quan đến cháy nổ, nhất là những ngôi nhà nằm trong hẻm nhỏ. Vì vậy, đối với những người đề cao yếu tố an toàn, mức chi phí thấp thì những những ngôi nhà liền thổ trong hẻm nhỏ hiện không được quan tâm nhiều.

Hạ Vĩ