Thành phố Hồ Chí Minh gỡ nút thắt pháp lý, quỹ đất, thủ tục cho khu công nghiệp

Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam và Hiệp hội Doanh nghiệp Australia tại Việt Nam (AusCham Vietnam) ký kết thỏa hợp tác tại diễn đàn. (Ảnh: Xuân Anh/TTXVN)

Công nghiệp được xác định là một trong 3 trụ cột phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, mở ra dư địa lớn cho đầu tư phát triển hạ tầng công nghiệp. Tuy nhiên các doanh nghiệp, nhà đầu tư lĩnh vực này cũng đối diện không ít khó khăn, thách thức cả về cơ chế lẫn chi phí.

Đây là nhận định của các chuyên gia tại Diễn đàn hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi” do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 21/11.

Bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư (ITPC) cho biết: Sau hợp nhất, Thành phố Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh điều chỉnh quy hoạch, sắp xếp địa giới hành chính và định vị lại vai trò trung tâm công nghiệp - dịch vụ của vùng, hạ tầng khu công nghiệp, bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được xác định là một trong những cấu phần then chốt để thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chất lượng cao, phát triển chuỗi cung ứng và nâng cao năng lực cạnh tranh dài hạn.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp sản xuất vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận quỹ đất; thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng; triển khai mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp; cũng như trong việc áp dụng cơ chế ưu đãi, nhà ở cho công nhân.

Doanh nghiệp, nhà đầu tư mong muốn Nhà nước kiến tạo môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và có tính dự đoán cao hơn đề yên tâm đầu tư dài hạn.

Giáo sư, Tiến sỹ Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, khu công nghiệp và khu chế xuất vẫn luôn là động lực quan trọng đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Giáo sư, Tiến sĩ Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, phát biểu đề dẫn Diễn đàn. (Ảnh: Xuân Anh/TTXVN)

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, việc hợp nhất ba tỉnh thành lớn được đánh giá sẽ giúp Thành phố sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cấp hệ thống khu công nghiệp. Tuy nhiên thực tế cho thấy, các dự án vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong vấn đề về pháp lý. Bên cạnh các điểm nghẽn chung về cơ chế, thủ tục đầu tư, vướng mắc pháp lý còn đến từ giao dịch giữa các chủ thể tham gia trong dự án.

Giáo sư, Tiến sỹ Lê Hồng Hạnh cho rằng, những điểm nghẽn này thường dẫn đến hệ quả là các tranh chấp, khiến nhà đầu tư phải gánh chịu các thiệt hại không đáng có, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều triển vọng phát triển, nhưng để khai thác hiệu quả phân khúc này, các cơ quan, tổ chức, nhà đầu tư, doanh nghiệp…cần có sự phối hợp và hỗ trợ nhau chặt chẽ.

Ở góc độ của nhà đầu tư, ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam) chia sẻ, hiện doanh nghiệp Singapore tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp linh hoạt theo cả hai hình thức là đầu tư trực tiếp phát triển hạ tầng và thuê lại đất/hạ tầng để triển khai dự án.

Hình thức đầu tư trực tiếp mang lại nhiều lợi thế dài hạn nhờ chính sách ưu đãi mạnh mẽ của Chính phủ, trong đó Khu Công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) là mô hình liên doanh với doanh nghiệp nhà nước thường được nhắc tới như mô hình tiêu biểu và được tạo điều kiện hỗ trợ rõ nét.

Ngoài ra, hình thức đầu tư này cũng tạo cơ hội phát triển tích hợp nhiều cấu phần bất động sản khác trong khu công nghiệp, hướng đến phát triển đô thị đa chức năng vốn là thế mạnh của doanh nghiệp Singapore khiến hình thức này trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư. Tuy vậy, thủ tục pháp lý phức tạp, tốn nhiều thời gian và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan vẫn khiến nhà đầu tư gặp khó khăn.

Trong khi đó, nếu thuê đất/hạ tầng, đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý phức tạp đã được chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn tất, thời gian triển khai dự án lúc này sẽ được rút gọn hơn; kết hợp với hạ tầng và hệ sinh thái khu công nghiệp sẵn có, hình thức này sẽ đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ.

Hạn chế của hình thức này là nhà đầu tư sẽ phụ thuộc đáng kể vào năng lực vận hành của chủ đầu tư khu công nghiệp và đối mặt với rủi ro về thời hạn thuê, nhất là khi thời điểm hết hợp đồng trùng với thời hạn sử dụng đất của toàn khu công nghiệp.

Đại diện cho các doanh Australia, ông Sam Conroy, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Australia tại Việt Nam (AusCham Vietnam) cũng đồng tình rằng các bất cập pháp lý và thủ tục hành chính là thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia các dự án khu công nghiệp.

Quy trình cấp phép kéo dài, liên quan nhiều cơ quan và đôi khi xuất hiện cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến thiếu tính dự đoán và làm tăng chi phí chờ dự án. “Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp, đặc biệt đối với các ngành sản xuất chuyên biệt như hàng hải, khiến nhiều doanh nghiệp Australia không thể mở rộng hoặc phát triển theo đúng chiến lược, làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối logistics vốn đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh,” ông Sam Conroy phản ánh.

Đề cập về mô hình đầu tư, Chủ tịch AusCham Vietnam cho biết, doanh nghiệp Australia ưu tiên các mô hình mang lại sự kiểm soát và minh bạch cao, trong đó mô hình FDI 100% là lựa chọn chủ đạo. Ngoài ra, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp cũng được nhà đầu tư Australia đánh giá cao khi nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ ngày càng tăng.

Theo ông Sam Conroy, hiện có một nhóm doanh nghiệp Australia đang bắt đầu quan tâm đến mô hình hợp tác công tư trong các dự án hạ tầng và logistics cảng, cho thấy sự mở rộng trong danh mục đầu tư, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam đến 2030 - tầm nhìn 2045.

Doanh nghiệp mong đợi cơ chế pháp lý cởi mở hơn, quy trình thực hiện công khai, minh bạch và hiệu quả hơn để có thể xúc tiến các dự án đầu tư một cách nhanh chóng.

Luật sư Bùi Văn Thành, Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam, Trọng tài viên VIAC chia sẻ thông tin tại Diễn đàn. (Ảnh: Xuân Anh/TTXVN)

Với nhiều năm nghiên cứu pháp luật và hoạt động thực tiễn, Luật sư Bùi Văn Thành, Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam, Trọng tài viên VIAC nhận định: Các nhà đầu tư phát triển hạ tầng thường mong muốn triển khai các dự án đầu tư dài hạn trong khu công nghiệp, tuy nhiên khung pháp lý hiện nay vẫn còn nhiều bất cập liên quan đến khả năng tiếp cận quỹ đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất; cùng lúc đó, thủ tục phê duyệt dự án đầu tư còn phức tạp và có sự điều chỉnh khác nhau giữa các địa phương.

Luật sư Bùi Văn Thành nêu thực tế, quá trình triển khai các dự án về hạ tầng công nghiệp cũng thường xuyên phát sinh vấn đề khiến dự án bị kéo dài, chậm tiến độ. Chẳng hạn, khu công nghiệp không kịp thời trong công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng khiến chủ đầu tư không có đất triển khai; chủ đầu tư chậm triển khai hạ tầng khiến ban quản lý không thể thu hút doanh nghiệp thứ cấp; trách nhiệm giữa các bên không rõ ràng dẫn đến phát sinh xung đột.

Ông Trần Việt Hà, Phó trưởng Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh (Hepza) thẳng thắn nhìn nhận, các vướng mắc, bất cập mà doanh nghiệp nhà đầu tư phản ánh là thực tế đang diễn ra nhiều năm qua. Cụ thể, quy trình pháp lý hình thành và triển khai dự án khu công nghiệp mất rất nhiều thời gian, có thể kéo dài tới 10 năm.

Việc này không chỉ gây tốn kém lớn cho nhà đầu tư do chi phí vay và lãi suất mà còn làm lỡ nhiều cơ hội kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ yếu tố đất đai, cụ thể vấn đề thu hồi đất gặp khó khăn do mâu thuẫn giữa mức đền bù và giá thị trường, cũng như vướng mắc về xử lý tài sản công.

Một thách thức khác là các khu công nghiệp, khu chế xuất của Thành phố Hồ Chí Minh đang mất dần lợi thế thu hút đầu tư bởi thời hạn hoạt động chỉ còn khoảng 15 - 20 năm, khiến doanh nghiệp không dám đầu tư, mở rộng hay thay đổi công nghệ.

Để tháo gỡ, Thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng đề án phát triển khu chế xuất, khu công nghiệp giai đoạn 2025 -2030, tầm nhìn đến năm 2045 với định hướng thay đổi chất lượng nhà đầu tư và kéo dài thời gian hoạt động của các khu công nghiệp, khu chế xuất. Theo đó, ông Trần Việt Hà nhấn mạnh, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ không thay đổi không gian, vị trí các khu công nghiệp, khu chế xuất hiện hữu mà chuyển đổi sang mô hình công nghệ cao và sinh thái.

Các quy định hiện nay cũng đã tách riêng thủ tục điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án và gia hạn hoạt động, cho phép nhà đầu tư điều chỉnh thời hạn bất cứ lúc nào. Do đó, Thành phố khuyến khích các doanh nghiệp, nhà đầu tư mạnh dạn đổi mới công nghệ, mở rộng sản xuất theo hướng xanh, nâng cao hàm lượng giá trị gia tăng; đồng thời kêu gọi nhà đầu tư mới tiếp tục phát triển ngành nghề tận dụng được tài nguyên trí thức và công nghệ cao./.

(TTXVN/Vietnam+)