Thanh tra chỉ ra nhiều sai phạm và kiến nghị thu hồi 305 sổ đỏ tại dự án của Novaland

Phối cảnh dự án NovaBeach Cam Ranh

Thanh tra Chính phủ vừa ban hành kết luận thanh tra số 3496/TB-TTCP các dự án khó khăn, vướng mắc tại tỉnh Khánh Hòa. Trong đó, có dự án NovaBeach Cam Ranh (Mỹ Mỹ Resort) của Novaland.

LOẠT SAI PHẠM TẠI DỰ ÁN MỸ MỸ RESORT

Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Mỹ Mỹ Resort do Công ty TNHH Carava Resort làm chủ đầu tư (nhận chuyển nhượng dự án từ Công ty TNHH Mỹ Mỹ Resort).

Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều sai phạm tại dự án trên. Cụ thể, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là vi phạm quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 3 Mục I Phần thứ nhất Thông tư số 03/2009/TT-BKН.

Giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án không có trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) của huyện Cam Lâm được phê duyệt tại Quyết định số 951/QĐ-UBND ngày 17/4/2014 là không đúng quy định tại Điều 31 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.

Điều chỉnh từ giao đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở có thu tiền sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (tại Quyết định số 1649/QĐ-UBND ngày 8/7/2020) nhưng chưa xác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của Nhà đầu tư.

Không chỉ vướng mắc về đất đai, dự án Mỹ Mỹ Resort còn tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến quy hoạch xây dựng.

Cụ thể, tại Quyết định số 1224/QĐ-UBND ngày 11/5/2016 của UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã phê duyệt mật độ xây dựng gộp dự án (24,58%) vượt so với quy hoạch phân khu (15%); điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 nhưng chưa xác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của Nhà đầu tư là không đúng quy định tại khoản 5 Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và khoản 6 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

Tiến độ thực hiện dự án chậm nhiều năm nhưng các cơ quan chuyên môn của tỉnh chưa có biện pháp xử lý. Trách nhiệm đối với những tồn tại, hạn chế, vi phạm nêu trên thuộc về UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, các tổ chức, cá nhân theo từng thời kỳ có liên quan và Nhà đầu tư.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo rà soát thủ tục giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh loại đất, thời hạn sử dụng đất, đảm bảo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Cùng với đó, tổ chức thực hiện xác định giá đất để tính tiền thuê đất khi điều chỉnh từ đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở sang đất thương mại dịch vụ; thu hồi 305 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nhà đầu tư (với tổng diện tích 85.085m2) để điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Kiểm tra, rà soát quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án, đảm bảo phù hợp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu. Kiểm tra, rà soát, đánh giá việc chậm tiến độ hoàn thành dự án trong thời gian dài để có biện pháp xử lý phù hợp, theo quy định; yêu cầu nhà đầu tư tập trung nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chính để hoàn thành dự án.

MỐI LIÊN HỆ CARAVA RESORT VÀ NOVALAND

Theo tìm hiểu, Công ty TNHH Carava Resort được thành lập năm 2017, với vốn điều lệ ban đầu 150 tỷ đồng. Thành viên sáng lập gồm ông Nguyễn Minh Tuấn góp 60%, ông Từ Huệ Quân và bà Lợi Kim Huệ mỗi người 20%.

Đến tháng 10/2018, vốn điều lệ của Carava Resort tăng lên 250 tỷ đồng, trong đó Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Khánh An nắm 99,98%, còn ông Nguyễn Hữu Tình Em và bà Trần Thị Tuyết Trinh mỗi người 0,01%.

Tính đến giữa tháng 12/2025, Carava Resort có vốn điều lệ 600 tỷ đồng, trong đó Công ty Khánh An nắm 96,993%, ông Tình Em nắm 3,007%.

Công ty Khánh An được thành lập năm 2017, vốn điều lệ ban đầu 100 tỷ đồng, do bà Võ Thị Kim Khoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị nắm 99,9%, bà Nguyễn Thị Thu Hà nắm 0,1%.

Năm 2019, doanh nghiệp này do ông Bùi Đạt Chương làm Chủ tịch Hội đồng quản trị. Đến cuối năm 2021, vốn điều lệ Khánh An tăng mạnh lên 1.728 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) nắm 57,877%, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Nhà ở và Hạ tầng Sài Gòn nắm 42,117%, bà Huỳnh Phương Thảo nắm 0,06%.

Cập nhật đến tháng 9/2025, Công ty Khánh An có vốn điều lệ hơn 3.153 tỷ đồng, trong đó Đầu tư Phát triển Nhà ở và Hạ tầng Sài Gòn nắm 99,986%. Bà Nguyễn Ngọc Tường Vy (sinh năm 2000) giữ chức Tổng Giám đốc.

Đáng chú ý, vào năm 2021, NVL công bố Nghị quyết của HĐQT về việc công ty cam kết trả nợ thay cho Carava Resort đối với khoản vay tối đa 1.000 tỷ đồng tại BIDV – chi nhánh Hà Nội trong trường hợp nguồn thu từ dự án Mỹ Mỹ Resort do Carava Resort làm chủ đầu tư không đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ tài chính của khoản vay.

Đồng thời NVL cũng cam kết sẽ góp vốn bổ sung vào Carava Resort trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các công ty con/công ty liên kết để đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án trong trường hợp phương án huy động vốn đầu tư vào dự án của Carava Resort không thực hiện được.

Về dự án Mỹ Mỹ Resort của Carava Resort nằm tại lô D9a1 và D9a2, Khu 3 thuộc khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa (cũ). Mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng khu du lịch bao gồm các biệt thự du lịch, khách sạn, công trình tiện ích... phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí, đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ mát cho khách du lịch trong và ngoài nước.

Tổng vốn đầu tư dự án 2.480,5 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất 22,6ha, thời hạn hoạt động dự án 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 37121000493 ngày 28/3/2014.

Tiến độ thực hiện dự án giai đoạn 1 (từ tháng 9/2017 đến hết tháng 8/2019) sẽ hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, 6 tháng đầu tư xây dựng, đầu tư công trình trạm, công trình thương mại dịch vụ, 12 tháng đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (căn hộ 5 tầng, bungalow, khách sạn và 20% căn hộ du lịch 18 tầng).

Giai đoạn 2 (từ tháng 9/2019 đến hết tháng 8/2021) xây dựng biệt thự du lịch (40%) và 12 tháng xây dựng 80% căn hộ du lịch 18 tầng.

Giai đoạn 3 (từ tháng 9/2021 đến hết tháng 8/2022) đầu tư xây dựng biệt thự du lịch (60%).

Ngọc Duy