Tháo gỡ bất cập trong xử lý tài sản bán đấu giá nhiều lần không thành

Đối với tài sản lần đầu đưa ra bán đấu giá, nếu đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản theo quy định tại Điều 104 Luật THADS. Tuy nhiên, từ lần đấu giá thứ hai trở đi nếu vẫn đấu giá không thành thì Chấp hành viên có phải thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản nữa không? Vấn đề này hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.

Trong thực tế hầu hết các lần giảm giá tài sản, để đảm bảo tính chặt chẽ của hồ sơ thì Chấp hành viên vẫn tiếp tục thông báo và yêu cầu các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì khi đó Chấp hành viên mới quyết định việc giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Tuy nhiên thủ tục này cũng làm kéo dài thời gian tổ chức thi hành án, do đó Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành cần có quy định rõ ràng về quyền thỏa thuận mức giảm giá tài sản của đương sự chỉ được thực hiện tại lần bán đấu giá lần đầu, đối với các lần sau Chấp hành viên có quyền chủ động giảm giá theo quy định của pháp luật. Quy định này sẽ góp phần phát huy tính chủ động của chấp hành viên, giảm bớt thủ tục thi hành án và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ.

Cũng theo quy định tại Điều 104 Luật THADS, từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Tuy nhiên, trong một số trường hợp vẫn cần có hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề này.

Theo quy định của Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành thì cơ quan THADS thực hiện kê biên xử lý quyền sử dụng đất (trong đó có đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ…) để thi hành án, người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.

Còn theo quy định của Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì người được thi hành án là tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Từ đó dẫn đến có thể phát sinh vướng mắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất mà người được thi hành án là tổ chức tín dụng, ngân hàng hoặc hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận để trừ vào số tiền được thi hành án. Vì vậy, cần có hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp đặc thù liên quan đến quy định này.

Bên cạnh đó, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng gặp một số khó khăn, vướng mắc, nhất là trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 2, Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”.

Tuy nhiên trong thực tế, không phải các cuộc đấu giá đều có từ hai người tham gia mà nhiều trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá. Để giải quyết trong trường hợp này, tại Điều 49, 59 Luật Đấu giá tài sản đã quy định rõ.

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất là không áp dụng trường hợp khi có một người tham gia đấu giá. Quy định này với mục đích nhằm hạn chế việc thông đồng, lợi dụng chức vụ, quyền hạn thông qua đấu giá quyền sử dụng đất làm lợi bất chính cho cá nhân.

Tuy nhiên, thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 nếu không có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tiếp nhận hồ sơ của các tổ chức đấu giá thì sẽ có trường hợp từ chối nhận hồ sơ của người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với nhiều lý do khác nhau, từ đó tạo ra lý do “không có người nộp hồ sơ” để thực hiện việc giao đất nhằm trục lợi. Vì vậy, cần nghiên cứu sửa đổi quy định về đấu giá tài sản khi chỉ có một người tham gia đấu giá để đảm bảo đồng bộ giữa Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai.

Bảo Ngọc