Tháo gỡ 'gọng kìm' cho bất động sản

Tại Diễn đàn, Báo cáo của của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã nhận diện những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là: Sự suy giảm tổng cầu và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư; Các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để gây ảnh hưởng đến nguồn cung - đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay; Trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; Tại nhiều địa phương còn tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu, đề xuất xử lý công việc trong một bộ phận cán bộ, công chức, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, qua làm việc với Tổ công tác của Chính phủ, những vấn đề còn gây ra khó khăn vướng mắc là à cơ chế chính sách, vốn và việc thực thi.

Đầu tiên là vướng mắc pháp lý, đặc biệt là liên quan đến khó khăn về quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất. Ngoài ra còn vướng mắc pháp luật về quy hoạch như quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Hay liên quan đến pháp luật về đầu tư, việc không cho phép lựa chọn chủ đầu tư khi dự án nhà ở không dính đất ở. Hay chưa có những ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Điều kiện mua nhà ở xã hội như cư trú, thu nhập… vẫn còn nhiều rắc rối.

Liên quan đến khó khăn về nguồn vốn, về trái phiếu hiện có hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay. Về quản lý tổ chức của các địa phương, cũng còn nhiều thiếu sót, bệnh sợ trách nhiệm. Cuối cùng là một số thông tin không chính xác về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu tràn lan dẫn đến tâm lý người dân e ngại nghe ngóng, chuyển sang kênh đầu tư khác, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Vì vậy, sau khi nhận diện được các vấn đề, Chính phủ đã có Nghị quyết 33/NQ-CP như “cẩm nang cầm tay chỉ việc” cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường lành mạnh an toàn.

"Về kết quả thực hiện, Chính phủ đã dự thảo trình Quốc hội Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ đã có Nghị định 08/2023/NĐ-CP về chào bán trái phiếu, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sổ hồng cho condotel. Trong thẩm quyền các bộ, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành loạt văn bản, đã giảm lãi suất 4 lần, giảm từ 1,5 - 2%, Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ra Thông tư 02 liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về nguồn vốn, kiểm soát lạm phát, dư nợ kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm tăng, dư nợ tiêu dùng giảm, cho thấy những giải pháp đã bắt đầu phát huy tác dụng, nhưng nhu cầu mua lại giảm", ông Hải cho biết.

Toàn cảnh Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất.

Theo báo cáo của Tổ Công tác của Chính phủ, đến nay, Tổ công tác đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn liên quan đến 180 dự án trên cả nước, đã xử lý 119 văn bản và Bộ Xây dựng đã có 35 văn bản hướng dẫn. Kết quả là hiện nay, TP.HCM đã giải quyết được 180 dự án vướng mắc liên quan đến 30 nội dung gửi về tổ công tác và Sở Xây dựng, giải quyết được 67 dự án. Tại Hà Nội giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu, đang chỉ đạo giải quyết cho 293 dự án. Tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận cũng đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, rào cản pháp lý lớn nhất có lẽ đến từ việc phê duyệt cho các dự án đủ điều kiện khởi công và đưa vào kinh doanh. Hiện nay, nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình. Tuy nhiên, số dự án bất động sản mới được khởi công lại không nhiều, chủ yếu là không đủ điều kiện pháp lý để khởi công do vướng mắc tại khâu định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Về nguồn vốn, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang cần được “bơm” nguồn vốn dài hạn.

Do chính sách thắt chặt tín dụng cho bất động sản thời điểm trước, thêm vào đó là các khoản nợ cũ chưa được thanh toán nên nhiều doanh nghiệp cũng không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng do chưa đủ điều kiện vay.Trong khi đó, một nguồn vốn quantrọng không kém khác là vốn huy động từtrái phiếu cũng bị tắc nghẽn sau một thơìkỳ khủng hoảng hồi cuối năm ngoái đầu năm nay. Đến nay niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản cũng chưa phục hồi rõ nét, do đó việc huy động vốn từ kênh này cũng rất khó khăn.

"Do đó, giải pháp trước mắt đến từ việc cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tưhoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới. Nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền xử lý của cáccấp chính quyền tại địa phương thì cầnmạnh dạn đưa ra các phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sửdụng đất... Khi địa phương có quyết sách mạnh bạo để tháo gỡ cho doanh nghiệp,chủ đầu tư có thể sớm đưa các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc triển khai rồi nhưng vướng pháplý tung ra thị trường, đa dạng hóa nguồn cung và dần cân bằng cán cân cung - cầu", ông Cường đề xuất.

Còn TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia liệt kê một số chính sách chính tác động mạnh đối tới thị trường bất động sản. Đơn cử như chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN cũng đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

"Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tiếp tục giãn hoãn thuế, giảm phí. Chúng tôi ước tính tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200.000 tỷ đồng, giá trị thực khoảng 70.000 - 80.000 tỷ đồng. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường", ông Lực nhận định.

Từ đó, ông Lực kiến nghị chính sách như sau: Về cách tiếp cận của thị trường, nên nhớ rằng thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro. Chúng ta cần phát triển hài hòa cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…

Cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4-5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp.

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Tú Ân