Tháo gỡ rào cản pháp lý để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản du lịch

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Những thành tựu của du lịch Việt Nam đạt được trong thập kỷ qua được coi là giai đoạn chạy đà cho những bứt phá ấn tượng hơn trong hành trình tới. Chính phủ có chủ trương phát triển lấy kinh tế du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, quyết tâm đưa Việt Nam thành quốc gia nằm trong nhóm dẫn đầu về hoạt động du lịch. Để làm được điều này, cần thiết phải đầu tư mạnh hệ thống cơ sở hạ tầng, phục vụ du lịch.

Trên thực tế, nhiều địa phương đã chú trọng chính sách thu hút đầu tư phát triển hạ tầng và các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã thực sự tạo ra động lực phát triển kinh tế mạnh mẽ cho địa phương, góp phần thay đổi hoàn toàn diện mạo và tầm vóc cho địa phương. Điển hình như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Thanh Hóa trước kia và bây giờ như Bình Thuận hay các tỉnh Bắc Bộ như Hải Phòng…

Tính đến hết năm 2019, theo số liệu thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam thực hiện tại 10 tỉnh/thành phố có thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sôi động nhất, có 216 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được triển khai với gần 140.000 sản phẩm. Đầu tư dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện đạt khoảng 30 tỷ USD, hàng năm ngành này chiếm 13 – 15% GDP. Đến nay thực trạng đã có khoảng 100.000 sản phẩm lưu trú, đi vào sử dụng.

Bên cạnh đó, theo Chiến lược phát triển du lịch đã được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định số 147/QĐ-TTg ngày 22/01/2020, mục tiêu đến năm 2030 du lịch Việt Nam sẽ thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh hàng đầu thế giới, tổng thu từ khách du lịch đạt từ 3.100 – 3.200 nghìn tỷ đồng (tương đương 130 – 135 tỷ USD), đón được ít nhất 50 triệu lượt khách quốc tế và 160 triệu lượt khách nội địa; duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân về khách quốc tế từ 8 – 10%/năm và khách nội địa từ 5 – 6%/năm.

Tuy nhiên, hiện nguồn cung sản phẩm mới chỉ đáp ứng khoảng 1/4 nhu cầu của khách hàng. Điều đó cho thấy, nguồn cung sản phẩm chưa nhiều, đồng thời năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam còn yếu và thua ngay cả những nước láng giềng như Thái Lan, Singapore và Malaysia…

Nguyên nhân có một phần từ vướng mắc chính sách, đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.

Vướng mắc chính sách khiến hàng trăm dự án dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại nhiều tỉnh thành, hàng trăm nghìn tỉ đồng của doanh nghiệp và nhà đầu tư đang “ đóng băng”.

Nhà đầu tư thứ cấp (người mua các đơn vị dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Thực tế hiện nay, việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý.

Điều này, không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư , gây thiệt hại cho ngân sách mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Điển hình như câu chuyện tại Khánh Hòa, với hơn 40 dự án dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tổng vốn đầu tư trên 30.000 tỷ đồng, nhiều dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng cách đây vài năm, đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính và được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, nhiều dự án hiện vẫn chưa được địa phương này giải quyết cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp. Nếu các địa phương không có giải pháp cấp bách sẽ làm nản lòng các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư này vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng ba năm vừa qua.

Trong bối cảnh mới nhiều địa phương sau thời gian ngưng trệ hoạt động vì đại dịch Covid-19 rất khao khát mở cửa, phục vụ du khách. Cùng với đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ như chiếc lò xo bị nén sẽ bật tăng trở lại.

Để khơi thông thị trường bất động sản du lịch cũng như tạo đà phục hồi phát triển thị trường bất động sản nói chung, Chính phủ cần quan tâm chỉ đạo các địa phương có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy sự phát triển thị trường, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp phát triển và nhà đầu tư. Đặc biệt, rất cần thiết phải đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật.

Cần qui định rõ đất đai đưa vào đầu tư bất động sản du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng theo đó cần qui định rõ các quyền của nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản đối với sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Cụ thể là làm rõ việc cấp giấy tờ khẳng định quyền sử dụng. Cần quy định rõ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với các bất động sản thương mại dịch vụ đặc hữu làm cơ sở để phát triển bền vững các sản phẩm nghỉ dưỡng mới.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường kêu gọi đầu tư, cần có phương án đầu tư, chỉ rõ hiệu quả kinh doanh, xóa bỏ tâm lý đầu tư sản phẩm này là ngắn hạn, cần phải đưa ý tưởng đầu tư dài hạn sẽ mang hiệu quả rất lớn trong tương lai. Hiện nay, chủ đầu tư mới chỉ nói đến hiệu quả kinh doanh trước mắt, như cam kết lợi nhuận 10-12%/năm, mà chưa nói đến giá trị lâu dài.

Đối với vướng mắc điển hình tại Khánh Hòa, việc cấp bách phải bàn là làm thế nào để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng đã và đang gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp, nhà đầu tư; thị trường bất động sản và cho cả nền kinh tế.

Cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục càng nhanh càng tốt. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để có cơ sở tiếp tục thực hiện các dự án đã và đang triển khai. Điều này vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.

Tóm lại, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó đủ điều kiện giúp nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp…. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.

Hà Linh ghi

TS. Nguyễn Văn Đính