Tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai cần cơ chế minh bạch, đồng bộ

Toàn cảnh phiên thảo luận

Làm rõ cơ sở xác định các tỷ lệ diện tích và số người sử dụng đất

Thảo luận về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đa số các đại biểu đồng tình với sự cần thiết phải ban hành Nghị quyết. Thực tế, trong thời gian qua, sau khi thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều bất cập liên quan đến việc triển khai thực hiện. Trong đó là việc thực hiện các dự án liên quan đến thỏa thuận thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư; liên quan đến giá đất và nhiều nội dung khác gây khó khăn trong việc tổ chức triển khai thực hiện.

ĐBQH Nguyễn Văn Mạnh (Phú Thọ) nêu ý kiến, tại điểm b, khoản 2, Điều 3 dự thảo quy định trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời hạn gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

ĐBQH Nguyễn Văn Mạnh (Phú Thọ) phát biểu

Đại biểu nhấn mạnh, quy định này còn một số vướng mắc cần làm rõ. Cụ thể, mặc dù diện tích đất đã rõ nhưng cơ chế tính số lượng người sử dụng đất chưa rõ ràng, nên tính theo số hộ hay theo số cá nhân có liên quan đến diện tích đất? Nếu không quy định cụ thể, sẽ khó triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, vấn đề chuyển tiếp cần xem xét kỹ. Hiện nhiều dự án đã triển khai hàng chục năm nhưng vẫn còn vướng vài hộ dân. Do đó, cần xác định rõ các dự án này có được áp dụng theo cơ chế của nghị quyết hay không. Đồng thời, giá bồi thường phần diện tích 25% còn lại khi nhà nước thu hồi nên tính theo giá đất do nhà nước xác định hay theo giá mà nhà đầu tư đang áp dụng? Nếu không quy định cụ thể, sẽ dẫn đến xung đột và khó khăn trong quá trình thực hiện dự án.

ĐBQH Nguyễn Thị Thu Nguyệt (Đắk Lắk) phát biểu

Theo ĐBQH Nguyễn Thị Thu Nguyệt (Đắk Lắk), dự thảo hiện chưa quy định rõ cơ chế áp dụng, phương thức đền bù, hoặc cách xác định giá, dẫn đến khó khăn trong triển khai. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần thiết kế lại quy định bảo đảm hài hòa lợi ích giữa phát triển kinh tế - xã hội địa phương và quyền lợi người dân, đồng thời tạo điều kiện để các chủ đầu tư thực hiện thỏa thuận bồi thường một cách hợp lý, rõ ràng, đặc biệt đối với 25% diện tích còn lại khi tiến hành thu hồi.

Về cơ chế 75% áp dụng cho các dự án thỏa thuận, ĐBQH Đặng Bích Ngọc (Phú Thọ) phân tích, việc xác định thế nào là 75% diện tích và 75% số lượng người sử dụng đất chưa rõ ràng; trong khi nhiều dự án mới chỉ đạt 50 - 70% nhưng đã bảo đảm các điều kiện khác vẫn chưa thể thỏa thuận với người dân. Thực tế, một số hộ dân có thể cố tình không đồng ý, khiến dự án có thể kéo dài 5 - 10 năm, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng. Đại biểu nhấn mạnh, con số 75% - 25% hiện nay chưa thuyết phục, có thể khiến phần diện tích chưa thỏa thuận trở thành “vùng lõi” của dự án, cản trở triển khai toàn bộ dự án.

ĐBQH Đặng Bích Ngọc (Phú Thọ) phát biểu

Ngoài ra, đại biểu cho rằng, việc thực hiện các dự án liên quan đến thu hồi đất phụ thuộc vào giá đất, trong khi Hội đồng thẩm định giá đất gặp khó khăn trong xác định giá sát với thị trường. Nếu giá bồi thường không phù hợp, dự án không chỉ gặp vướng mắc mà còn có nguy cơ vi phạm pháp luật. Do đó, việc xác định nhà nước đứng ra để bồi thường hay doanh nghiệp đứng ra thỏa thuận cần xác định rõ ràng, cụ thể để tạo cơ chế thông thoáng, thuận lợi cho các địa phương triển khai thực hiện. Nếu không, các dự án trong thời gian tới rất có thể vẫn tiếp tục bị ách tắc.

Giảm bớt khâu định giá đất cụ thể

Góp ý về bảng giá đất tại Điều 7, ĐBQH Lê Đào An Xuân (Đắk Lắk) nêu rõ, tại khoản 4 quy định: đối với trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai nhưng đến ngày Nghị quyết có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành nghị quyết về giá đất cụ thể thì UBND cấp tỉnh quyết định áp dụng giá đất theo nghị quyết này hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ khoản 4 Điều này.

ĐBQH Lê Đào An Xuân (Đắk Lắk) phát biểu

Đại biểu nhận định, bảng giá đất trong dự thảo lần này có điểm mở đáng ghi nhận, đó là cho phép sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất, vấn đề mà lâu nay các địa phương gặp nhiều vướng mắc. Thực tế, khi áp dụng giá đất cụ thể để đấu giá, giá đất thường tăng cao, khiến các nguồn thu từ đất đai gần như không triển khai được. Đại biểu đồng tình với hướng mở này, nhưng cũng lưu ý rằng, nếu áp dụng bồi thường giữa các dự án, có dự án dùng giá đất cụ thể, có dự án dùng bảng giá đất, điều này dễ tạo ra sự bất công bằng đối với người dân sở hữu đất tại cùng khu vực.

Theo phản ánh của các địa phương, khi triển khai chính quyền hai cấp, nhiều địa phương đề nghị cho phép áp dụng bảng giá đất cả trong công tác bồi thường, tái định cư. Đây là giải pháp nhằm khắc phục thực trạng bảng giá đất hiện nay chưa tiệm cận giá thị trường. Đại biểu nhấn mạnh, nếu bảng giá đất được xây dựng tiệm cận giá thị trường, việc định giá đất cụ thể sẽ không còn cần thiết.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận

Đặc biệt, tại khoản 2 của Điều này, dự thảo nêu rõ bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí, và tại các khu vực có bản đồ địa chính số, cơ sở dữ liệu giá đất thì có thể xây dựng bảng giá đất đến từng thửa. Như vậy, tại những khu vực có cơ sở dữ liệu tốt, việc xác định giá đất cụ thể có thể được giảm bớt. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu kỹ hướng này để giảm bớt khâu định giá đất cụ thể, từ đó tạo cơ chế thuận lợi cho các địa phương và chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, khi vận hành chính quyền hai cấp, các trung tâm phát triển quỹ đất cũng đã thay đổi cơ chế hoạt động. Chức năng chính của các trung tâm là phát triển quỹ đất nhưng hiện thực tế chưa được phát huy đầy đủ, chủ yếu thực hiện theo nhu cầu phát sinh của địa phương. Do đó, đại biểu nhấn mạnh, trong dự thảo lần này, cần quan tâm hơn đến công tác phát triển quỹ đất, đặc biệt là hoạt động của các quỹ phát triển đất nhằm sớm đưa công tác này đi vào nề nếp, đồng bộ với việc giải quyết các vướng mắc hiện nay. Đây là một yêu cầu cấp thiết để bảo đảm hiệu quả quản lý và khai thác đất đai tại các địa phương.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận

Đồng quan điểm, ĐBQH Nguyễn Văn Mạnh (Phú Thọ) cho rằng, quy định về giá đất cụ thể tại Điều 160 Luật Đất đai gặp nhiều trở ngại do dữ liệu chưa đầy đủ và thiếu chuyên gia định giá, dẫn đến tranh chấp. Sự chênh lệch giữa đơn giá bồi thường của các nhà đầu tư trực tiếp và dự án đầu tư công thường tạo ra xung đột, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Nhiều hộ dân không phối hợp kê khai do đề nghị cung cấp đơn giá bồi thường trước khi nhà nước ban hành thông báo thu hồi. Đại biểu đề nghị áp dụng phương án sử dụng bảng giá đất theo khoản 41, Điều 1 dự thảo Nghị quyết, làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thu đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Trần Tâm; Ảnh: Xuân Quý