THẢO LUẬN TỔ 10: PHÂN BIỆT RÕ CHỦ THỂ CÓ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHỦ THỂ THỰC HIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Tổ 10 gồm Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang, Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp. Các ý kiến tại buổi thảo luận tổ khẳng định, việc xây dựng ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cơ bản khắc phục những tồn tại hạn chế, đảm bảo được sự phù hợp của pháp luật kinh doanh bất động sản trong tình hình thực tế hiện nay.

Toàn cảnh Tổ 10 gồm Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang, Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp.

Dự thảo Luật cũng kịp thời bổ sung những khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, tạo hành lang pháp lý để cơ quan quản lý nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện.

Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, tháng 4/2023, tại phiên họp chuyên đề pháp luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự thảo luật và đã có thông báo kết luận. So với thông báo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo luật trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 đã được hoàn chỉnh một bước, nhưng chưa thực hiện hết các yêu cầu trong thông báo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trong đó, khái niệm kinh doanh cần được sử dụng thống nhất trong hệ thống pháp luật, nhất là trong pháp luật doanh nghiệp và pháp luật thương mại, nhưng ban soạn thảo chưa tiếp thu đầy đủ, dẫn tới cả dự thảo luật chưa đúng, chưa thống nhất.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định phát biểu.

Cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan trình dự thảo luật đề nghị bỏ cụm từ “mục đích kinh doanh” dẫn tới tình trạng những người không có mục đích kinh doanh cũng thuộc đối tượng kinh doanh bất động sản. Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, theo thuật ngữ kinh doanh trong pháp luật về thương mại, kinh doanh là một nghề, do chủ thể kinh doanh thực hiện, chủ thể này phải có điều kiện, không phải mọi tổ chức cá nhân. Vì vậy, dùng cụm từ tổ chức, cá nhân có chỗ chưa phù hợp. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản nhưng khi thực hiện kinh doanh bất động sản trở thành chủ thể kinh doanh bất động sản cần phải thành lập doanh nghiệp và các quy định khác. Khi đã được pháp luật công nhận là nghề kinh doanh bất động sản, khi đó gọi là chủ thể kinh doanh bất động sản, khi đó không gọi là tổ chức, cá nhân, nhưng dự thảo luật vẫn sử dụng từ tổ chức, cá nhân.

Việc xác định chủ thể không rõ nên không phân biệt đâu là kinh doanh bất động sản, đâu không phải là kinh doanh bất động sản; đâu là chủ thể kinh doanh bất động sản, đâu không phải là chủ thể kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản là một nghề, phải do những chủ thể được đăng ký kinh doanh, không phải là mọi người trong xã hội, Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Về đối tượng kinh doanh, Phó Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, không phải dự án nhà ở, dự án bất động sản nào cũng là đối tượng của dự thảo Luật này, mà chỉ có nhà ở, bất động sản có những điều kiện nhất định mới thuộc đối tượng điều chỉnh của luật này. Vì vậy, cần xác định đúng chủ thể và đối tượng kinh doanh; phân biệt rõ chủ thể có quyền kinh doanh bất động sản và chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản…

Góp ý về các nội dung cụ thể của dự thảo luật, đại biểu Phan Đức Hiếu - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình cho biết, có sự chồng lấn nội hàm về phát triển nhà ở giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đại biểu kiến nghị chuyển tất cả nội dung về phát triển bất động sản, trong đó dự án nhà ở có kinh doanh từ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sang nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức liên quan, việc sử dụng nhà ở, giao dịch nhà ở và phát triển nhà ở không vì mục đích kinh doanh.

Về quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, Điều 57 của dự thảo luật, đại biểu Phạm Văn Hòa – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp và đại biểu Hoàng Ngọc Định – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang cho rằng, quy định như dự thảo luật sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện. Bởi dự thảo Luật không giải thích cụ thể về lý do các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này.

Đại biểu cũng cho rằng, chưa có lý do cụ thể để loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản, trong khi đây là công cụ rất phố biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng. Theo đại biểu, công chứng với tư cách là một dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện sẽ có mức độ bảo đảm về trách nhiệm cao hơn so với các sàn giao dịch bất động sản. Công chứng thiên về việc bảo đảm an toàn pháp lý, sự công bằng và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Còn về bản chất, sàn giao dịch bất động sản thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua, sàn giao dịch bất động sản có xu hướng gắn kết và có mối liên hệ về lợi ích với các chủ đầu tư nhiều hơn là với người tiêu dùng.

Điều 27 dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng thời điểm đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Góp ý về nội dung này, đại biểu Hoàng Ngọc Định đề nghị bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì có một số “bất cập, hạn chế” và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Đại biểu Hoàng Ngọc Định – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang

Một số ý kiến tại Tổ 10 cũng đề nghị sửa lại Khoản 1 Điều 3: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyên nhượng đê bán, chuyến nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bát động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bát động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản; quản lý bất động sản”. Lý do được đại biểu nêu ra do cách định nghĩa “Kinh doanh bất động sản” tại Dự thảo mẫu thuẫn với Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, điểm c khoản 1 Điều 10 dự thảo luật quy định: Trường hợp làm chủ đầu tư dự án bất động sản thì phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp cho rằng, quy định như dự thảo luật là cần thiết nhằm chọn lọc những nhà đầu tư có năng lực, có vốn nhưng sẽ không hợp lý, khó khả thi, không tạo ra sức cạnh tranh trên thị trường.

Tại khoản đ điểm 2 Điều 23 quy định: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận để đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định pháp luật về đất đai. Đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị làm rõ hơn với các trường hợp nhà chung cư vừa là nhà ở, vừa kinh doanh thương mại, hoạt động lưu trú hay hoạt động du lịch có được cấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở hay không?

Ngoài ra, các ý kiến tại Tổ 10 cũng đề nghị ban soạn thảo cân nhắc quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Việc bảo lãnh tín dụng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhưng không nên quy định bắt buộc trong luật, khiến người mua phải chịu thêm chi phí phát sinh, mà nên để chủ đầu tư và người mua tự thỏa thuận.

Một số hình ảnh tại Tổ 10:

Toàn cảnh Tổ 10, gồm các Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang, Thái Bình, Đồng Tháp cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình tại phiên họp.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị ban soạn thảo cần xác định đúng chủ thể và đối tượng kinh doanh; phân biệt rõ chủ thể có quyền kinh doanh bất động sản và chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản.

Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp tham dự phiên thảo luận.

Đại biểu Phan Đức Hiếu - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình cho rằng có sự chồng lấn giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp nêu quan điểm: Việc bảo lãnh tín dụng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhưng không nên quy định bắt buộc trong luật, khiến người mua phải chịu thêm chi phí phát sinh, mà nên để chủ đầu tư và người mua tự thỏa thuận.

Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang tại phiên họp tổ 10.

Lan Hương - Nghĩa Đức