'Thay áo mới' chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh - Bài 3: Khơi thông điểm nghẽn, tăng tốc cải tạo

Tạo sự đồng thuận từ chính sách minh bạch

Việc “thay áo mới” cho các chung cư cũ không chỉ góp phần bảo đảm an toàn cho người dân mà còn là bước đi quan trọng trong quá trình chỉnh trang đô thị, hướng tới một diện mạo hiện đại, văn minh và bền vững cho TP Hồ Chí Minh trong tương lai.

Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP Hồ Chí Minh) được xây dựng từ giai đoạn 1968 - 1970 với tổng cộng 23 lô. Đến nay, sau khi di dời và tháo dỡ 6 lô (A, B, C, D, E, G), hiện còn 17 lô chung cư cũ vẫn đang được sử dụng và chờ cải tạo. Các lô này chủ yếu có kết cấu 1 trệt, 3 lầu và đã xuống cấp nghiêm trọng.

Ghi nhận tại một số dự án đang triển khai cho thấy, khi chính sách bồi thường, hỗ trợ được xây dựng minh bạch, cụ thể và sát với thực tế thì mức độ đồng thuận của người dân sẽ được cải thiện rõ rệt. Đơn cử tại cư xá Thanh Đa (phường Bình Quới, TP Hồ Chí Minh), hàng trăm hộ dân đang thực hiện di dời theo phương án bồi thường, tái định cư - một chuyển biến tích cực trong cải tạo chung cư cũ.

Theo thông tin từ chủ đầu tư dự án xây dựng cụm tám chung cư lô số tại đây, đã có 165 hộ đồng ý bàn giao mặt bằng; trong đó, 81 hộ lựa chọn tái định cư tại chỗ và 84 hộ nhận tiền bồi thường. Đơn giá bồi thường là 52 triệu đồng/m² (chưa bao gồm hệ số K), với hệ số K tầng trệt 1,29 lần và các tầng trên 1,17 lần.

Ngoài ra, chủ đầu tư hỗ trợ thêm 300 triệu đồng/hộ tầng trệt và 200 triệu đồng/hộ tầng trên. Với các hộ tái định cư tại chỗ, nếu diện tích căn hộ mới lớn hơn sẽ thanh toán thêm 16,8 triệu đồng/m², ngược lại được hoàn trả phần chênh lệch. Trong thời gian chờ nhận nhà, mỗi hộ được hỗ trợ 12 triệu đồng/tháng tiền tạm cư.

Các chính sách cũng mang tính nhân văn khi bổ sung hỗ trợ 20 triệu đồng/hộ đối với người có công và thân nhân, 30 triệu đồng/hộ đối với người khuyết tật, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn.

Theo quy hoạch, hai block tái định cư tại chỗ được xây dựng trên nền các lô đã giải tỏa trước đó, với quy mô khoảng 1.750 căn hộ, dự kiến hoàn thành trong 3 năm. Các công trình này được thiết kế đồng bộ về cảnh quan, tiện ích theo tiêu chuẩn nhà ở thương mại, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân sau tái định cư.

Cần có cơ chế linh hoạt hơn

Dù đã có những tín hiệu tích cực, theo các chuyên gia, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn là bài toán hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo luật sư Trần Anh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, một nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ là xung đột giữa quy hoạch và hiệu quả tài chính. Các quy định về chiều cao, mật độ dân số và hệ số sử dụng đất tại khu vực nội đô khiến doanh nghiệp không có đủ quỹ sàn thương mại để bù đắp chi phí.

Do đó, việc xem xét điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc chiều cao công trình tại một số khu chung cư cũ trọng điểm là cần thiết, vừa tăng tính khả thi tài chính, vừa tạo điều kiện đưa ra mức bồi thường hợp lý hơn.

Chung cư Vĩnh Hội (phường Khánh Hội) cũng được xây trước năm 1975, có quy mô 4 tầng với 244 căn hộ và có kết quả kiểm định cấp D từ năm 2017. Từ cuối năm 2019, Quận 4 (cũ) đã có kế hoạch di dời người dân ra khỏi chung cư nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện xong.

Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa hệ số bồi thường (hệ số K) và minh bạch hóa quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cũng được xem là yếu tố then chốt. Khi phương án bồi thường được công khai song song với quy hoạch, người dân có thể hình dung rõ ràng vị trí, diện tích căn hộ tái định cư trong tương lai, từ đó giảm bớt tâm lý lo ngại và nâng cao mức độ đồng thuận.

Theo luật sư Trần Anh Tuấn, cần có cơ chế linh hoạt hơn, cho phép các hộ này được bồi thường bằng diện tích sàn thương mại hoặc dịch vụ tại khối đế của dự án mới. Cách làm này sẽ giúp người dân duy trì sinh kế lâu dài, đồng thời giảm áp lực chi phí bồi thường bằng tiền cho doanh nghiệp. Đây còn được xem là giải pháp “win-win”, vừa bảo đảm quyền lợi của cư dân, vừa tăng tính khả thi cho dự án trong bối cảnh chi phí đầu tư ngày càng gia tăng.

Các chuyên gia cũng nhận định, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ là việc xây dựng lại các công trình mà còn là quá trình tái cấu trúc các cộng đồng dân cư và chỉnh trang đô thị. Vì vậy, cần phải có lộ trình bài bản, khung pháp lý đồng bộ, minh bạch và nhất quán. Trước hết, cần hoàn thiện sự thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Xây dựng, đặc biệt về trình tự, thủ tục đầu tư. Thực tế hiện nay, việc phải xin ý kiến qua nhiều cấp, nhiều ngành khiến thời gian chuẩn bị dự án kéo dài, làm gia tăng chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp.

Do đó, việc cần thiết lập cơ chế liên thông trong xử lý thủ tục hành chính, giúp rút ngắn thời gian phê duyệt, đồng thời tạo điều kiện để nhà đầu tư chủ động kế hoạch tài chính và tiến độ triển khai. Song song đó, cơ chế đồng thuận cư dân cũng cần được thiết kế linh hoạt hơn, đặc biệt đối với các chung cư đã được kiểm định nguy hiểm. Việc phân loại theo mức độ xuống cấp để áp dụng tỷ lệ đồng thuận phù hợp sẽ giúp tránh tình trạng dự án bị “treo” chỉ vì một số ít ý kiến chưa thống nhất, trong khi phần lớn cư dân vẫn phải sống trong môi trường tiềm ẩn rủi ro.

Về phía người dân, chính sách cần quy định rõ ràng, có tính ràng buộc cao đối với tiêu chuẩn nhà tái định cư, phương án bồi thường, hỗ trợ tạm cư và tiến độ thực hiện dự án. Việc công khai đầy đủ thông tin là yếu tố then chốt để tạo dựng niềm tin, qua đó nâng cao sự hợp tác của người dân trong quá trình di dời, bàn giao mặt bằng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia đề xuất có sự tham gia của tổ chức thẩm định độc lập trong xác định giá trị bồi thường nhằm bảo đảm khách quan, tiệm cận giá thị trường. Với các hộ gặp khó khăn về tài chính, TP Hồ Chí Minh có thể xem xét cơ chế tín dụng ưu đãi hoặc giãn tiến độ thanh toán phần chênh lệch diện tích để giảm áp lực và ổn định cuộc sống sau tái định cư.

Để thu hút khu vực tư nhân, cần có các chính sách ưu đãi có trọng tâm như miễn, giảm tiền sử dụng đất; điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch trong giới hạn cho phép; hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn tín dụng dài hạn; hoặc xây dựng cơ chế chia sẻ rủi ro pháp lý đối với các dự án kéo dài.

Những giải pháp này không chỉ bảo đảm hiệu quả tài chính mà còn tạo động lực để doanh nghiệp tham gia chỉnh trang đô thị. Trong đó, UBND TP Hồ Chí Minh giữ vai trò trung tâm trong việc bảo đảm minh bạch, công bằng và giám sát chặt chẽ tiến độ triển khai.