Thể chế hóa toàn diện tiếp tục khơi thông nguồn lực đất đai

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Luật Đất đai không thể chỉ là luật chuyên ngành, mà phải là luật gốc, nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, Nghị quyết số 18-NQ/TW và Luật Đất đai 2024 là những văn bản hết sức quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, tuy nhiên, khi đặt trong tổng thể các chủ trương, chính sách đổi mới hiện nay thì đòi hỏi tư duy đổi mới hơn nữa. Bên cạnh việc phát huy hiệu quả, chúng ta cần nhìn nhận rõ những vấn đề đặt ra trong quá trình thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW, như chưa đủ mạnh, chưa đủ đột phá, chưa đủ tinh thần đổi mới, để từ đó xác định các nội dung cần bổ sung.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 dù mới ban hành nhưng thực tiễn triển khai cho thấy vẫn còn bất cập, nhiều nội dung chưa thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW, từ đó đánh giá rõ ràng Luật đã thể chế hóa được đến đâu, những gì cần tiếp tục hoàn thiện.

Phó Thủ tướng cho rằng cần khẳng định đất đai là không gian nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội - quốc phòng - an ninh. Luật Đất đai không thể chỉ là luật chuyên ngành, mà cần được xác định là luật gốc, để từ đó đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, giải quyết mâu thuẫn, chồng chéo với các luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị...

Nhiều chuyển biến tích cực, nhưng còn không ít nút thắt trong thực tiễn

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, qua 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, các cấp ủy, tổ chức đảng, chính quyền đã ban hành kế hoạch, tổ chức quán triệt, thể chế hóa khá toàn diện các quan điểm, định hướng của Nghị quyết.

Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành đã cơ bản thể chế hóa các nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, giảm thiểu chồng chéo, bất cập trong quản lý đất đai. Các quy định mới góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Hiệu quả sử dụng và quản lý nguồn lực đất đai được nâng cao, quyền lợi của người dân được bảo vệ tốt hơn, đồng thời tăng cường công khai, minh bạch trong tiếp cận đất đai, hạn chế tham nhũng, tiêu cực.

Cải cách thủ tục hành chính được đẩy mạnh, giúp giảm các khâu trung gian, tiết kiệm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp. Việc chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cũng được chú trọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và cung cấp dịch vụ công.

Tuy nhiên, việc tổ chức thi hành pháp luật đất đai tại một số địa phương cho thấy hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, gây khó khăn trong tổ chức thực thi, nhất là giai đoạn chuyển tiếp.

Quy định về thu hồi đất còn bất cập, khi phân biệt giữa dự án công và tư, thiếu cơ chế cho các loại hình dự án đầu tư có yêu cầu đặc thù hoặc mới xuất hiện; nhiều dự án "treo" do không đạt thỏa thuận về đất đai.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thiếu linh hoạt, giá đất bồi thường áp dụng giá cụ thể, còn giá giao đất tái định cư theo bảng giá đất, gây chênh lệch, khiếu kiện, phát sinh chi phí lớn cho nhà nước và nhà đầu tư.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đỗ Đức Duy phát biểu tại cuộc làm việc - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Lãnh đạo các tỉnh Khánh Hòa, Thanh Hóa, Điện Biên, Cần Thơ, TPHCM, Hà Nội… nêu thực tế quy định bắt buộc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu trong mọi trường hợp đang thiếu linh hoạt, gây khó khăn cho công tác triển khai dự án và tiếp cận đất đai của người dân, nhà đầu tư.

Công tác định giá đất còn nhiều bất cập khi giá đất do Nhà nước quyết định chưa sát thực tế thị trường, thiếu tham chiếu dữ liệu tư vấn độc lập, làm suy yếu vai trò điều tiết và bình ổn thị trường.

Hình thức trả tiền thuê đất hiện hành chủ yếu theo năm, chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của nhà đầu tư muốn trả một lần để huy động vốn và triển khai dự án nhanh chóng. Quy định lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cả 3 cấp hiện nay còn cồng kềnh, thiếu đồng bộ, gây lãng phí nguồn lực.

Trong khi đó, quyền sử dụng đất chưa được công nhận đầy đủ là tài sản kinh tế trong khung pháp lý, khiến việc khai thác nguồn lực đất đai chưa hiệu quả. Một số hành vi "thổi giá đất" thông qua giao dịch ảo đang làm méo mó thị trường, gây khó khăn cho quản lý nhà nước.

Ở các địa phương khó khăn, như Điện Biên, hạn chế về nguồn lực khiến tiến độ xây dựng bản đồ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai còn chậm, ảnh hưởng đến kết nối và quản lý thống nhất trên toàn quốc.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường kiến nghị sớm có cơ chế cho phép khai thác tạm thời các quỹ đất lớn chưa thực hiện quy hoạch chính đối với các dự án thân thiện môi trường, nông nghiệp hữu cơ, năng lượng tái tạo...; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số, viễn thám, trí tuệ nhân tạo (AI) trong giám sát quản lý, sử dụng đất đai; xây dựng các quy định pháp lý có tính dự báo để quản lý hiệu quả các mô hình sử dụng đất mới.

Phó Trưởng Ban Chính sách, chiến lược Trung ương Nguyễn Duy Hưng đã chỉ ra một số bất cập cần sửa đổi trong chính sách đất đai hiện nay, như: Định nghĩa pháp lý về đất đai chưa rõ ràng; hệ thống quy hoạch đất đai, đô thị, khoáng sản, lâm nghiệp... đang mâu thuẫn, không rõ thứ tự ưu tiên, gây lãng phí và cản trở phát triển; thiếu bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, loại hình dự án; cơ chế đấu giá chưa kiểm soát được giá đất; thủ tục hành chính còn rườm rà, thiếu linh hoạt, gây chậm trễ…

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay là hệ thống tài chính về đất đai, do đó, cần tập trung xây dựng thể chế về thuế, phí, đồng thời phân định rạch ròi cơ chế đấu thầu - đấu giá và trao thêm quyền cho địa phương để khơi thông nguồn lực.

Đồng tình với ý kiến này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 phải mang tính đồng bộ, đi kèm với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…; sử dụng các công cụ tài chính (thuế) và hành chính (rút ngắn thời gian thu hồi đất) một cách mạnh mẽ để điều tiết thị trường, chống đầu cơ, lãng phí và đảm bảo đất đai thực sự là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển.

Lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương, chuyên gia, hiệp hội cùng thảo luận, đánh giá việc triển khai chính sách đất đai và đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Cơ chế tiếp cận đất đai bình đẳng, hài hòa lợi ích

Kết luận cuộc làm việc, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá cao việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chủ động triển khai các công việc, nhiệm vụ iên quan đến sơ kết tình hình 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW về về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", 1 năm thi hành Luật Đất đai và nhiệm vụ, giải pháp, sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Từ thực tiễn triển khai, các báo cáo sơ kết việc thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW và Luật Đất đai 2024 cần tập trung vào ba nội dung: Cập nhật các quan điểm, chủ trương đã được triển khai; làm rõ những chính sách đang thực hiện; và bổ sung những chủ trương, chính sách còn thiếu phù hợp với bối cảnh mới.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội, chuyên gia… để tiếp tục hoàn thiện, làm rõ trong dự thảo báo cáo sơ kết Nghị quyết 18-NQ/TW một số nội dung quan trọng.

Trong đó cần cập nhật, làm rõ các quan điểm, chủ trương về nguyên tắc thị trường đất đai; chỉ tiêu đất lúa để bảo đảm an ninh lương thực; sử dụng hiệu quả đất đai; xác định đất đai là tài sản đặc biệt, tư liệu sản xuất, hàng hóa đặc biệt; xác định rõ thẩm quyền của từng cấp chính quyền trong thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai; tích hợp quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị; cân bằng giữa giá trị thị trường và các mục tiêu an sinh, phát triển bền vững.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cần tiếp tục đổi mới tư duy trong thiết kế chính sách tiếp cận đất đai, định giá đất hướng đến hiệu quả lâu dài - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Cho ý kiến về một số nội dung cụ thể cần xem xét, sửa đổi trong Luật Đất đai 2024, Phó Thủ tướng yêu cầu cần phân biệt rõ các trường hợp được thỏa thuận và trường hợp Nhà nước bắt buộc thu hồi. Việc đấu giá, đấu thầu cũng cần xác định rành mạch: đất có hạ tầng, quy hoạch cụ thể thì đấu giá; còn đất cho các mục tiêu xã hội, như phát triển đô thị, nhà ở xã hội, giáo dục, y tế... thì nên áp dụng đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư có hiệu quả xã hội cao nhất.

Chính sách cho thuê đất cần điều chỉnh lại tư duy, "không thể chỉ nhìn vào nguồn thu trước mắt, mà phải tính đến giá trị gia tăng và lợi ích lâu dài của dự án".

Luật cũng cần làm rõ trường hợp nào được thuê đất, trường hợp nào phải định giá, đấu giá, và trường hợp nào cần ưu tiên vì lợi ích xã hội. "Cần rà soát chính sách thuế, đặc biệt với đất bỏ hoang, sử dụng không hiệu quả để áp dụng thuế lũy tiến, tuy nhiên, cần tránh mâu thuẫn với chủ trương tích tụ ruộng đất trong nông nghiệp. Thuế phải đánh trúng đối tượng đầu cơ bất động sản, không áp dụng tràn lan".

Về định giá đất, Phó Thủ tướng đánh giá vẫn còn nhiều vướng mắc do cơ sở dữ liệu chưa đồng bộ, không thống nhất giữa các địa phương, chưa rõ cơ chế vận hành bảng giá đất. "Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu rõ nhiệm vụ này nhưng chưa có giải pháp triển khai thực sự đột phá. Đề nghị cần có cơ chế mạnh, lựa chọn nhà đầu tư dữ liệu, phần mềm thống nhất, có cơ chế tài chính cụ thể để thực hiện đồng bộ trên toàn quốc".

Liên quan đến chính sách tiếp cận đất đai của người nước ngoài, Phó Thủ tướng lưu ý, các kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 18-NQ/TW, Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm hài hòa, tương thích với các nghị quyết nông nghiệp, nông dân, nông thôn, thể chế hóa "bộ tứ trụ cột" (Nghị quyết 57-NQ/TW về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia; Nghị quyết 59-NQ/TW về hội nhập quốc tế trong tình hình mới; Nghị quyết 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới; Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân),… "Có người mang đến hàng triệu USD, bố trí hàng trăm việc làm, mà đến nhà ở cũng không yên tâm, thì làm sao khuyến khích được?", Phó Thủ tướng nói.

Đối với lĩnh vực quản lý thị trường đất đai, Phó Thủ tướng cho rằng cần phân định rõ thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Theo đó, thị trường đất đai sơ cấp là nơi Nhà nước thực hiện quản lý điều tiết bằng công cụ chính sách và pháp luật thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, đấu giá hoặc thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công. Ngược lại, khi đất đai đã chuyển sang lưu thông trên thị trường, tức thị trường thứ cấp, thì nên để vận hành theo cơ chế thị trường, và quản lý bằng quy hoạch về mục tiêu sử dụng đất, định hướng phát triển không gian và hạ tầng.

Minh Khôi