Thí điểm mở rộng đất với nhà ở thương mại

Việc mở rộng đất cho nhà ở thương mại sẽ tạo nhiều cơ hội cho phân khúc thị trường này phát triển. Ảnh: Đức Thanh

Có lợi cho dân thì quyết tâm làm

Ngày 19/2, Văn phòng Chủ tịch nước tổ chức họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch nước về Luật Đất đai 2024.

Giới thiệu nội dung mới của đạo luật đặc biệt quan trọng này, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, Luật Đất đai gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung 78 điều.

Theo đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo, Luật đã đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tể để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững.

Một trong những câu hỏi được phóng viên Báo Đầu tư nêu ra với lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường là, Luật Đất đai quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Quy định này, theo ý kiến của nhiều doanh nhân và đại biểu Quốc hội, sẽ không tháo gỡ được khó khăn trong thực tế của hàng trăm dự án và không bình đẳng với nhiều nhà đầu tư. Song, Ủy ban Thường vụ Quốc hội báo cáo trước khi Quốc hội bấm nút thông qua Luật Đất đai là: “Trường hợp cần thiết, Chính phủ có thể nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật”. Vậy câu hỏi đặt ra là, Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai) có thấy cần thiết phải tham mưu xây dựng đề án thí điểm này không, nếu có thì có định hướng hay khởi động thế nào?

Trả lời, Thứ trưởng Ngân khẳng định, quy định trên đã được bàn bạc kỹ lưỡng trước khi Quốc hội quyết định.

“Theo ý kiến của doanh nghiệp và phản ánh từ cơ sở, đây là một trong những nội dung mới, thực tiễn chưa được chứng minh. Theo quy định của Đảng và nguyên tắc xây dựng pháp luật, việc gì chưa chín, chưa rõ, chúng ta cần tổ chức thí điểm. Việc này tác động rất lớn đến quá trình phát triển đô thị, thị trường bất động sản, tài chính về đất và đặc biệt là việc tiếp cận đất đai của các đối tượng sử dụng đất. Do đó, Quốc hội cho phép Chính phủ, nếu cần thiết, trình đề án thí điểm bằng một nghị quyết đặc thù với việc nhận chuyển nhượng với đất ở và đất khác, từ đó đúc kết thực tiễn để sau này có thể luật hóa”, ông Ngân giải thích.

Với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho rằng, đề án thí điểm nói trên là nội dung rất tốt.

“Nếu việc gì mình thấy có lợi cho đất nước, cho nhân dân, đã có sự chỉ đạo, thì phải quyết tâm làm và chúng tôi cũng đã báo cáo Thủ tướng để đưa vào kế hoạch triển khai thực hiện Luật Đất đai nội dung xây dựng một nghị quyết đặc thù với đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác”, ông Ngân nhấn mạnh.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân cũng bày tỏ mong muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng đề án trên, với phương án tốt nhất là được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ bảy (tháng 5/2024) và có hiệu lực thi hành cùng với Luật Đất đai (tháng 1/2025).

“Đây là nhiệm vụ mà chúng tôi phải quan tâm trong triển khai Luật Đất đai. Tôi xin khẳng định lại, Bộ đã trình Thủ tướng, đã đưa vào Kế hoạch Triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024”, ông Ngân nói.

Tin vui với người có nhu cầu thực về nhà ở

Từng nhiều lần bày tỏ quan điểm tại nghị trường là, việc sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung nhà ở, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng trị, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, nếu đề án thí điểm có hiệu lực cùng hiệu lực của Luật Đất đai 2024, thì đó là tin vui không chỉ với nhà đầu tư, mà với cả nhiều người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

“Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở, thì cung thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao. Thực tế cũng cho thấy, giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Giá nhà cao như vậy sẽ dẫn đến hệ quả là người dân buộc phải ở trong các căn hộ dưới chuẩn an toàn. Cũng không ít trường hợp vì không chịu được chi phí mua nhà, nên chấp nhận xây nhà trên đất nông nghiệp”, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị trao đổi.

Chia sẻ với lo ngại của một số ý kiến rằng, nếu quy định mở rộng đất cho nhà ở thương mại chưa đủ chín đã luật hóa, thì có thể dẫn đến doanh nghiệp gom đất nông nghiệp tràn lan để làm dự án, đại biểu Hà Sỹ Đồng nhìn nhận, việc này cần được xử lý bằng các công cụ về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, bằng việc định giá đất chính xác nhằm thu lại địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất.

“Luật Đất đai mới đã làm rất chặt các biện pháp này, vì thế, có thể thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác ngay khi Luật Đất đai mới có hiệu lực”, ông Đồng nói.

Trong khi chưa thể luật hóa việc mở rộng các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại, ông Đồng cho rằng, việc thí điểm nên tập trung ở một số tỉnh, thành phố đang có nhu cầu cao về nhà ở, như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương… Song, cũng nên lựa chọn thí điểm đại diện đủ các vùng miền, để có đủ cơ sở luật hóa khi kết quả thí điểm đủ chín, đủ rõ.

Năm 2025 vẫn sử dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu về đất đai nói chung, dữ liệu đầu vào để có thể xây dựng được bảng giá đất chuẩn hiện nay còn rất mỏng.

Trả lời câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư là liệu bất cập trên có thể khắc phục được trong năm 2025 để năm 2026 có thể ban hành bảng giá đất mới hay không, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, Luật có quy định năm 2025 vẫn sử dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013, có điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường theo nguyên tắc định giá đất của Luật Đất đai 2024 để áp dụng đến hết năm 2025.

Trình Quốc hội hai đề án thí điểm tại Kỳ họp thứ bảy

Theo nhiệm vụ được Phó thủ tướng Trần Hồng Hà giao, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để Chính phủ trình Quốc hội. Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan xây dựng

Đề án Thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập để Chính phủ trình Quốc hội.

Hai đề án trên được báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép đưa vào chương trình làm việc của Quốc hội tại Kỳ họp thứ bảy (tháng 5/2024).

Nguyễn Lê