Thị trường bất động sản bán lẻ dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025

Toàn cảnh sự kiện. Ảnh: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

Việt Nam đang dần trở thành điểm đến hấp dẫn với các tập đoàn bán lẻ lớn

Chiều tối ngày 27/2, tại Hà Nội, Savills đã tổ chức sự kiện "Việt Nam Retail 2025" với chủ đề “Cơ hội trong ngành bất động sản bán lẻ Việt Nam”, nhằm kết nối các chuyên gia hàng đầu tại Châu Á Thái Bình Dương trong ngành bán lẻ, cho thuê thương mại, nhà phát triển bất động sản và lãnh đạo các nhóm ngành liên quan cùng đánh giá, thảo luận về những xu hướng định hình thị trường và khám phá cơ hội phát triển, mở rộng thị trường bán lẻ tại Việt Nam.

Theo Tổng cục Thống kê, tính chung năm 2024, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 6,4 triệu tỷ đồng, tăng 9% so với năm trước. Dự báo của Bộ Công Thương cũng cho thấy, quy mô thị trường bán lẻ trong năm 2025 có thể đạt 350 tỷ USD, đóng góp 59% tổng ngân sách Nhà nước. Thị trường bán lẻ Việt Nam được đánh giá tăng trưởng tích cực dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ về kích cầu tiêu dùng, hỗ trợ sản xuất kinh doanh cũng như phát triển thị trường trong nước.

Cùng với đó, sự phát triển của ngành bán lẻ tại Việt Nam nói chung và bất động sản cho thuê thương mại nói riêng đã và đang được trợ lực bởi hàng loạt các yếu tố nền tảng tích cực như dân số đông, tỷ lệ người trẻ cao, tầng lớp trung lưu và nhóm khách hàng trẻ cận giàu mở rộng, thương mại điện tử phát triển, lượng khách du lịch gia tăng và làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các thương hiệu quốc tế.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, so với Thái Lan, Indonesia hay Singapore, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, nhưng đã có sự bứt phá đáng kể sau đại dịch.

"Trước đây, người tiêu dùng Việt Nam có xu hướng mua sắm tại nước ngoài, đặc biệt là Bangkok, do sự hiện diện của nhiều thương hiệu quốc tế. Khi nhu cầu tiêu dùng nội địa gia tăng, nhiều thương hiệu quốc tế đã nhận thấy tiềm năng mở rộng tại Việt Nam. Đồng thời, với dân số trẻ và sức tiêu dùng lớn, Việt Nam đang dần trở thành điểm đến hấp dẫn với các tập đoàn bán lẻ lớn. Trong giai đoạn 2025 – 2030, thị trường kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng mạnh hơn, đủ sức cạnh tranh với các quốc gia hàng đầu khu vực,” ông Matthew Powell phân tích.

Đánh giá về nguồn cung, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills TP HCM nhận định, năm 2024, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam có nhiều chuyển biến tích cực về nguồn cung, với sự xuất hiện và khai trương thành công của một số trung tâm thương mại lớn tại Huế, Hà Nội và TP HCM. Riêng thị trường TP HCM nguồn cung đang phát triển rất chậm, chỉ có 3 dự án mới được ra đời vào năm 2025 với quy mô dưới 15.000 m2.

"Với thị trường rộng lớn như vậy thì nguồn cung khiêm tốn này không đủ để tạo ra sự biến động nào trong thị trường bán lẻ. Do đó, thị trường duy trì một trạng thái cạnh tranh và năng động giữa các nhãn hàng để giành được những mặt bằng tốt cho thương hiệu của mình," bà An nói.

Nhận định về sức hút của thị trường bán lẻ Việt Nam hiện nay, chia sẻ với Mekong ASEAN, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết: "Rất nhiều thương hiệu quốc tế nhìn thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường bán lẻ ở Việt Nam và các nước Đông Nam Á. Riêng về yếu tố tốc độ tăng trưởng dân số, số lượng và sức mua người tiêu dùng ngày càng tăng cao đã là 'một miếng bánh' rất hấp dẫn cho các nhà bán lẻ nước ngoài" .

Tuy nhiên, bà Minh cũng cho rằng, nhìn chung, số lượng nguồn cung ở 2 thành phố lớn này đủ điều kiện đáp ứng được nhu cầu của các hãng nước ngoài còn rất ít.

Đó cũng là nguyên nhân được bà Minh đưa ra để giải thích cho thực trạng một số trung tâm thương mại lớn ở khu vực trung tâm TP Hà Nội như Vincom Bà Triệu, Vincom Royal City,… hay các tuyến phố mua sắm sầm uất như Phố Huế, Bà Triệu, Thái Phiên, Tôn Đức Thắng,… có rất nhiều gian hàng, mặt bằng bỏ trống, chờ khách thuê trong vòng hơn một năm trở lại đây.

Cụ thể, theo vị chuyên gia này, đối với loại hình mặt bằng nhà phốcho thuê, rào cản lớn nhất đối với khách thuê là về giá cả. Giá thuê của loại hình này cao hơn hẳn so với các gian hàng trong trung tâm thương mại, đồng thời khoản đặt cọc cũng khá cao.

Tiếp đó là về thời hạn thanh toán tiền thuê, các mặt bằng nhà phố cho thuê có kỳ thanh toán dài, từ 6 tháng đến một năm, nếu đóng một lần sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến nguồn vốn khi giá thuê đã ở mức cao.

"Đặc biệt đối với các hãng F&B luôn liên tục phải cập nhật xu hướng, đổi mới theo nhu cầu của khách hàng, giới trẻ để đảm bảo được sự thành công của thương hiệu, thì việc tồn đọng nguồn tiền do thanh toán tiền thuê dài hạn với giá tiền lớn ảnh hưởng đến quyết định thuê của khách hàng đối với mặt bằng nhà phố," bà Minh nói.

Cuối cùng là rủi ro về pháp lý. Bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng các mặt bằng nhà phố chưa thể đáp ứng được từ giấy phép xây dựng của tòa nhà cho đến công năng bán lẻ rồi đến các thiết kế thẩm duyệt và thi công phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định của Nhà nước thì thường khách hàng sẽ khó có thể mở được mặt bằng bán lẻ ở đó, đặc biệt với thương hiệu nước ngoài.

"Hiện nay, các nhà bán lẻ có rất nhiều lựa chọn thuê như trong trung tâm thương mại; các khối đế của tòa văn phòng, tòa chung cư; mặt bằng nhà phố,... nhưng dù lựa chọn hình thức nào thì các nhà bán lẻ cần đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu vì nó sẽ là yếu tố ảnh hưởng rất nhiều đến hình ảnh, thương hiệu của nhãn hàng".

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội

Về thực trạng các mặt bằng cho thuê ở khối đế các tòa văn phòng, chung cư bị bỏ trống, bà Minh cho rằng thực trạng này liên quan đến kết cấu của tòa nhà. Theo vị chuyên gia này, nếu chủ đầu tư chia nhỏ mặt sàn để tối ưu diện tích cho những căn hộ, văn phòng ở phía trên thì sẽ có rất nhiều cột trụ.

"Điều này làm ảnh hưởng đến diện tích thuê các gian hàng ở khối đế. Đặc biệt là với các nhãn hàng thời trang hay F&B cần một diện tích thông suốt lớn. Một điểm nữa khiến các khối đế bán lẻ của các dự án chung cư, văn phòng gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê, đặc biệt là các ngành như thời trang, mỹ phẩm và F&B là do nếu các ngành này bị đẩy lên các tầng ở trên cao, không có nhận diện ở dưới tầng một sẽ ảnh hưởng tới độ nhận diện thương hiệu của nhãn hàng," bà Minh nói.

Sự chuyển dịch của thị trường và chiến lược thích ứng

Chia sẻ tại sự kiện, ông Ralf Matthaes, Giám đốc Điều hành IFM Research chỉ ra, người tiêu dùng bước vào năm 2025 với tâm lý thận trọng, thể hiện qua chỉ số niềm tin tiêu dùng duy trì ở mức 54%. Hơn nữa, 41% người tiêu dùng cho thấy khả năng tiết kiệm suy giảm. Lạm phát tiếp tục ảnh hưởng đến hành vi mua sắm. Tuy nhiên, vẫn có một nhóm khách hàng sẵn sàng chi trả cho các sản phẩm cao cấp, đặc biệt trong các lĩnh vực như mỹ phẩm, thời trang và điện tử cá nhân.

Ông Ralf Matthaes, Giám đốc Điều hành IFM Research. Ảnh: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

Những thay đổi này đặt ra thách thức lớn cho doanh nghiệp bán lẻ trong việc duy trì sức mua và điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Đồng thời, sự chuyển dịch mạnh mẽ sang kênh thương mại điện tử tiếp tục định hình thói quen mua sắm, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ với các mặt hàng thiết yếu.

Theo Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell, thay vì xem thương mại điện tử là một mối đe dọa, các chủ đầu tư thị trường bất động sản bán lẻ nên coi đây là một cơ hội.

"Các nhà phát triển bất động sản bán lẻ cần nhìn nhận không gian bán lẻ như một phương tiện để tạo ra môi trường sống sôi động, nơi người tiêu dùng muốn dành thời gian, thay vì chỉ đơn thuần đến mua hàng rồi rời đi. Trọng tâm nên là nâng cao trải nghiệm tổng thể, giúp các điểm đến mua sắm trở nên hấp dẫn hơn.

Tại các thị trường đang phát triển như Việt Nam, các nhà bán lẻ lớn cần thích ứng và tìm cách tích hợp chiến lược kỹ thuật số, trong khi các thương hiệu nhỏ có cơ hội đặc biệt để gia nhập và phát triển. Điều quan trọng là tận dụng công nghệ một cách sáng tạo để nâng cao trải nghiệm bán lẻ cả trực tuyến lẫn ngoại tuyến, từ đó gia tăng doanh số bán hàng thay vì lo sợ rằng thương mại điện tử sẽ 'xóa sổ' các cửa hàng truyền thống," ông Matthew Powell nói.

Đối với các thách thức pháp lý liên quan đến địa điểm bán lẻ, từ quyền sở hữu đến sự phức tạp trong cấp phép xây dựng và chứng nhận an toàn cháy nổ cho thấy thị phần của ba phân khúc bất động sản bán lẻ sẽ có sự dịch chuyển.

Bên cạnh đó, quá trình tái cấu trúc của Chính phủ cũng như điều chỉnh cơ cấu lực lượng quản lý thị trường, dự kiến sẽ mang lại những tác động tích cực đến quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bán lẻ.

Với những cơ hội và thách thức như vậy, các chuyên gia nhận định các thành phố trọng điểm ở cả miền Bắc và miền Nam đều đang tập trung sự phát triển cho các thương hiệu bán lẻ. Trong đó, Hà Nội tiếp tục khẳng định sức hút của mình trên bản đồ bán lẻ với sự ra mắt của hàng loạt trung tâm thương mại lớn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết: "Sau thành công của Lotte Mall Westlake từ năm 2023, năm 2025 Hà Nội sẽ chào đón Hanoi Centre - dự án được Keppel thuê toàn bộ khu trung tâm thương mại để quản lý, vận hành và khai thác, hứa hẹn mang lại hiệu quả tương tự.

Cùng với đó, năm 2026, thị trường sẽ sôi động hơn với sự xuất hiện của Toshin tại Starlake và Thiso Mall. Đây là các trung tâm thuộc một chủ đầu tư của TP HCM sau 3 dự án tại thành phố lớn nhất phía Nam đã Bắc tiến ra Hà Nội để phát triển dự án trung tâm. Đó cũng là một trong những điểm cộng của thị trường Hà Nội khi ngày càng thu hút được nhiều hơn chủ đầu tư nước ngoài và trong nước bắt đầu có xu hướng dịch chuyển từ TP HCM ra Hà Nội".

Chuyên gia này cũng nhận định: "Sự đầu tư bài bản từ các tập đoàn lớn như Aeon, Lotte, Keppel không chỉ thu hút thêm nhiều thương hiệu quốc tế mà còn thúc đẩy tiêu dùng, góp phần tăng trưởng mạnh mẽ cho thị trường bán lẻ Hà Nội giai đoạn 2025-2026".

Thu Thảo