Thị trường bất động sản: Cần thêm thời gian để hồi phục

Trong đó, nguồn cung mới sản phẩm tiếp tục giảm sút do thiếu hụt các dự án nhà ở, vì thế giá bán liên tục tăng theo từng quý nhưng không phải ở tất cả các phân khúc. Dự báo, phải đến giữa năm 2024 mới có sự phục hồi rõ nét hơn.

Nguồn cung giảm sút

Trái với kỳ vọng phục hồi, khủng hoảng của thị trường BĐS kéo dài cho đến tận cuối năm 2023, bất chấp dịch Covid-19 đã được kiểm soát hoàn toàn, kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng ổn định, vốn đầu tư công thực hiện toàn xã hội tăng cao và hệ thống ngân hàng cũng liên tục điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà về mức 5 - dưới 10% (thấp nhất trong vòng 15 - 17 năm qua)... Ngoại trừ phân khúc BĐS khu công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng ổn định, còn lại tất cả phân khúc khác vẫn chìm sâu trong khủng hoảng nguồn cung.

Thị trường bất động sản đã có nhiều khởi sắc. Ảnh: Trần Dũng

Thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam có thể thấy rõ sự đi xuống của thị trường. Cụ thể, trong quý I/2023, tổng nguồn cung đạt 25.000 sản phẩm (thấp tầng, đất nền chiếm tới 50%), tỷ lệ tiêu thụ 11% bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Bước vào quý II, ghi nhận có tới hơn 200 dự án nhà ở mở bán, nguồn cung chỉ khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 18% nhưng cũng chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Sang quý III, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 28% nhưng chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình thị trường cũng không có tiến triển tốt hơn trong quý IV, trong khi hầu hết các DN kinh doanh BĐS phải đối diện với việc đáo hạn trái phiếu và đang cần thanh khoản sản phẩm để thu hồi vốn, xoay vòng sản xuất.

Đối với việc thực thi chính sách hỗ trợ thị trường BĐS, trong năm 2023, nhiều văn bản quan trọng của Chính phủ được ban hành nhưng nhìn chung mới chỉ tác động tích cực về tâm lý, chưa thực sự giải quyết được những khó khăn. “Các giải pháp nhằm gỡ rối cho thị trường từ phía Chính phủ tiếp thêm niềm tin cho DN và cá nhân tham gia thị trường nhưng mới đang “trấn an tinh thần”, chưa đủ độ ngấm trở thành đòn bẩy, tạo cú hích để “bật dậy”.

Việc điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật chậm dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Khoảng 1.200 dự án vướng mắc với giá trị 30 tỷ USD, trong đó trên 500 dự án đang được tháo gỡ, còn lại vẫn phải “xếp hàng” chờ đến lượt. DN BĐS tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng và huy động nguồn vốn trả trước...” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Giá bán không ngừng “nhảy múa”

Trong năm 2023, thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến sự chênh lệch giữa các phân khúc ngày càng sâu sắc hơn. Cụ thể, sản phẩm nhà ở bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 7% tổng số giỏ hàng được chào bán, nhưng chủ yếu là tại các tỉnh và đô thị cấp II - III, tổng nguồn cung giảm tới 98% so với năm 2019; phân khúc nhà ở trung cấp (từ 25 – 50 triệu đồng/m2) chiếm 54%; phân khúc cao cấp, sang trọng (trên 80 triệu đồng/m2) chiếm tới 33%.

Đáng chú ý, trong năm đã xuất hiện tình trạng “cắt lỗ”, giảm giá sâu của nhiều dự án, trong đó ghi nhận mức cắt lỗ cao nhất lên tới 50% do áp lực về đáo hạn vay đầu tư nhưng chủ yếu diễn ra ở sản phẩm đất nền, ở một số khu vực chứ không phải toàn bộ thị trường. Đất nền và nhà thấp tầng trong dự án của chủ đầu tư uy tín, có tiện ích hạ tầng, dịch vụ đầy đủ giảm nhẹ nhưng đang ở mức cao. Tại Hà Nội, khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức (gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương) gần 100 triệu đồng/m2; gần dự án Vinhomes Wonder Park (huyện Đan Phượng) 140 triệu đồng/m2; đầu cầu Nhật Tân (huyện Đông Anh) giá hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá đất nền Thủ Thiêm Villa (quận 2) trên 126 triệu đồng/m2, The EverRich III (quận 7) 115,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long (quận 7) trên 66 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn (quận 9) khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn (quận 7) giá 136,5 triệu đồng/m2, Khu dân cư Kiến Á (quận 9) 72 triệu đồng/m2...

Ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang cũng ghi nhận giảm giá nhẹ từ 3 – 5%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ trung cấp lại có sự tăng trưởng “ngoạn mục” về giá, bình quân toàn thị trường đạt mức tăng 15 – 17% so với năm 2022. Như vậy, có thể thấy căn hộ chung cư quy mô, tiện ích và chất lượng tốt vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực.

Chờ cơ hội mới

Với việc thị trường BĐS chưa thoát khỏi cơn khủng hoảng, kéo theo hoạt động của DN cũng tiếp tục khó khăn, từ đầu năm 2023 đến nay số lượng DN kinh doanh BĐS giải thể là trên 1.100 DN, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó lượng DN thành lập mới cũng giảm tới 50% so với năm trước (khoảng 3.900 DN thành lập mới). Số lượng môi giới BĐS chuyên nghiệp trước dịch xấp xỉ 400.000 người nhưng đến nay chỉ 30 – 40% còn hoạt động.

Số lượng DN còn hoạt động tiếp tục bị giảm sút về doanh thu và phải thu hẹp nhân sự như Tập đoàn Đất Xanh cắt giảm 41%, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa giảm 20%, Vinhomes cũng đã cắt giảm gần 1.600 nhân sự... Trong số 500 DN kinh doanh BĐS do Hội Môi giới BĐS Việt Nam tiến hành khảo sát thì hơn 90% doanh thu sụt giảm so với năm trước, trong đó 61% giảm 50%, một số DN quy mô dưới 100 nhân viên mức giảm lên tới 80%. Đáng chú ý, 95% DN phải thu hẹp quy mô lao động, sa thải nhân sự, 44% phải cắt giảm lương nhân sự từ 10 – 30% lương và 43% DN được khảo sát cho biết chỉ có thể trụ được đến hết năm 2023...

“Vướng mắc về pháp lý làm DN lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong không tìm ra lối thoát. Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ nhưng chưa thể giải quyết triệt để các tồn tại” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.

Mặc dù thị trường trong năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn nhưng các chuyên gia và cộng đồng DN tin tưởng rằng việc Quốc hội chính thức thông qua các dự thảo luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến BĐS: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư trong năm 2023 cùng với những nghị quyết, nghị định, thông tư... đã được ban hàng thời gian qua đủ thời gian “thẩm thấu” sẽ là đòn bẩy quan trọng tác động đến sự phục hồi của thị trường trong năm 2024.

Theo đó, ngoài phân khúc BĐS khu công nghiệp vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định, thì các phân khúc nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, thương mại bán lẻ, thấp tầng, đất nền... sẽ có sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

“Thị trường BĐS cuối năm 2023 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhưng để chuyển sang một chu kỳ mới cần phải có thêm thời gian, dự kiến phục hồi rõ rệt nhất từ giữa năm 2024. Thời điểm này, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, ban hành cơ chế, chính sách mới để hỗ trợ thị trường và giải quyết tồn đọng; thúc đẩy các kênh cho DN huy động vốn. Về phía DN, tiếp tục nghiên cứu phương án kinh doanh, huy động vốn phù hợp, bảo đảm duy trì hoạt động, khi thị trường trở lại bình thường có thể nhập cuộc ngay” - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) Võ Hồng Thắng khuyến nghị.

Mai Vân