Thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn

Thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn sàng lọc, chú trọng dữ liệu và chất lượng. Ảnh: Ngọc Linh

Tại buổi họp báo công bố Báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản Hà Nội quý I/2026 ngày 8/4, các chuyên gia của Savills Hà Nội cho rằng, đằng sau các con số về công suất, giá thuê hay nguồn cung là một chuyển động đáng chú ý hơn: thị trường đang rời khỏi logic tăng trưởng theo chiều rộng, để bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi chất lượng tài sản, hạ tầng và độ minh bạch dần trở thành yếu tố quyết định.

Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,7 triệu m2, với công suất thuê duy trì ở mức 89% và giá thuê tầng trệt tăng 4% theo năm. Trong bối cảnh thị trường dự kiến bổ sung thêm gần 267.000 m2 ngay trong năm 2026, việc giá thuê vẫn nhích lên cùng với tỷ lệ lấp đầy cao phản ánh sức cầu chưa suy yếu, đồng thời đặt ra áp lực cạnh tranh mới đối với các dự án sắp gia nhập.

Savills Hà Nội công bố Báo cáo Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội quý I/2026. Ảnh: Ngọc Linh

Theo các chuyên gia của Savills, khi nguồn cung gia tăng nhanh hơn, khả năng giữ chân khách và kéo dài thời gian trải nghiệm sẽ trở thành yếu tố phân hóa rõ rệt giữa các trung tâm thương mại.

Một logic tương tự xuất hiện ở thị trường văn phòng. Tổng nguồn cung đạt khoảng 2,3 triệu m2 từ 190 dự án, trong đó hơn 80% nằm ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Công suất thuê đạt 86%, tăng ở cả hạng A và C, trong khi giá thuê duy trì xu hướng nhích nhẹ.

Đáng chú ý, phần lớn giao dịch trong quý đến từ nhu cầu dịch chuyển thay vì mở rộng. Quan sát từ Savills ghi nhận xu hướng doanh nghiệp chủ động nâng cấp không gian làm việc, chuyển sang các tòa nhà có chất lượng tốt hơn, vị trí kết nối thuận tiện hơn, ngay cả khi phải rời khỏi khu lõi Hoàn Kiếm.

Trong bối cảnh từ nay đến năm 2028 dự kiến có thêm khoảng 403.000 m2 nguồn cung mới, phần lớn là hạng A, tiêu chí cạnh tranh đang dịch chuyển từ vị trí sang chất lượng vận hành và trải nghiệm người dùng.

Trên thị trường nhà ở, diễn biến cung – cầu tiếp tục lệch nhịp. Nguồn cung căn hộ mới trong quý đạt khoảng 6.100 căn, giảm theo cả quý và năm, trong khi giá sơ cấp trung bình vẫn duy trì quanh mức 100 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của Savills cho thấy khoảng 70% giao dịch đến từ nguồn cung mới, và đáng chú ý, phần lớn trong số này nằm ngoài Vành đai 3 nhưng có tỷ lệ hấp thụ cao hơn thị trường khoảng 12 điểm phần trăm. Điều này phản ánh nhu cầu thực không suy giảm mà đang dịch chuyển theo hạ tầng và khả năng chi trả.

Trong 9 tháng cuối năm 2026, khoảng 16.700 căn hộ mới dự kiến được tung ra thị trường, với sự hiện diện ngày càng rõ của các khu vực như Hưng Yên và Bắc Ninh trong việc hấp thụ nhu cầu giãn ra từ Hà Nội.

Phân khúc khách sạn cũng ghi nhận nền tảng tích cực. Trong quý I/2026, Hà Nội đón khoảng 8,8 triệu lượt khách, tăng 20,5% theo năm, giúp công suất phòng duy trì trên 70% và giá phòng cải thiện.

Thị trường hiện có 66 khách sạn với hơn 11.000 phòng, trong đó phân khúc 5 sao chiếm tỷ trọng lớn nhất. Với kế hoạch bổ sung hơn 2.000 phòng mới trong năm 2026, khoảng 80% thuộc phân khúc cao cấp, nguồn cung sắp tới được kỳ vọng sẽ bám sát nhu cầu từ du lịch quốc tế, công tác và MICE, đặc biệt khi các khu vực ngoài trung tâm dần tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị du lịch.

Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, tổng nguồn cung duy trì khoảng 6.500 căn, với tỷ lệ lấp đầy vượt 80%. Động lực chính đến từ dòng vốn FDI, khi riêng quý I/2026 Hà Nội thu hút khoảng 479 triệu USD vốn đăng ký.

Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở chất lượng cao tại các tỉnh công nghiệp lân cận như Hưng Yên, Ninh Bình hay Bắc Ninh đang góp phần kéo nhu cầu về Hà Nội, đặc biệt đối với các dự án hạng A được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế.

Khi đặt các phân khúc cạnh nhau, một điểm chung dần hiện rõ: thị trường không còn vận hành theo logic tập trung vào khu lõi, mà đang phân tán theo các hành lang hạ tầng và các cực phát triển mới.

Những dịch chuyển này, theo các chuyên gia, không đơn thuần đến từ chu kỳ thị trường, mà phản ánh những thay đổi sâu hơn trong cách dòng vốn lựa chọn điểm đến.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.

Chia sẻ với Mekong ASEAN tại cuộc họp báo, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết tại Việt Nam, nguồn cung đất công nghiệp nhìn chung vẫn tương đối dồi dào, thể hiện qua kế hoạch phát triển hàng loạt khu công nghiệp mới tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, nút thắt thực sự không nằm ở quỹ đất, mà ở chất lượng và mức độ sẵn sàng của hạ tầng, đặc biệt là nguồn cung đất công nghiệp có thể đưa vào sử dụng ngay, với kết nối thuận tiện, nguồn điện ổn định và pháp lý rõ ràng.

Theo ông Powell, điều này đang định hình lại cách nhà đầu tư ra quyết định. Thay vì chỉ quan tâm đến chi phí, nhà đầu tư hiện ưu tiên tốc độ, độ tin cậy và tính chắc chắn trong triển khai. Do đó, nhu cầu ngày càng tập trung vào các khu vực đã phát triển hoàn thiện và các sản phẩm xây sẵn.

Bên cạnh đó, chất lượng lao động cũng đang trở thành một rào cản đối với các ngành có giá trị gia tăng cao.

Ở góc độ thị trường, xu hướng nâng cấp đang diễn ra rõ rệt: dòng vốn dịch chuyển sang các tài sản chất lượng cao hơn, đáp ứng tiêu chuẩn ESG, cùng với yêu cầu ngày càng khắt khe từ phía khách thuê - không chỉ các tập đoàn lớn mà cả doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Nhiều doanh nghiệp hiện chú trọng tích hợp công nghệ thông tin, ứng dụng AI để nâng cao hiệu quả vận hành, thậm chí phát triển hoạt động R&D tại chỗ, thay vì chỉ xem Việt Nam là trung tâm lắp ráp.

Điều này cho thấy Việt Nam đang từng bước nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Ở một chiều khác, thay đổi về thể chế đang tác động trực tiếp đến cách thị trường vận hành, không theo hướng gia tăng tốc độ, mà theo hướng siết lại tiêu chuẩn.

Trao đổi với Mekong ASEAN, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội cho biết thêm, việc số hóa và xác thực dữ liệu nhà ở, đất đai không còn là định hướng tương lai mà đã được thể chế hóa mạnh mẽ thông qua bộ ba luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cùng với Đề án 06 của Chính phủ. Sự cộng hưởng của các chính sách này đã bắt đầu tạo ra những tác động rõ nét đến thị trường.

Thứ nhất, về tâm lý nhà đầu tư: Tâm lý thị trường đã có sự chuyển biến tích cực và rõ ràng. Trước đây, tính minh bạch chỉ mang tính kỳ vọng. Hiện nay, với quy định tại Điều 165 của Luật Đất đai 2024 về cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, cùng các tiêu chuẩn kỹ thuật như Nghị định 101/2024/NĐ-CP, niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là các quỹ và tổ chức nước ngoài, đã được củng cố đáng kể về mức độ an toàn pháp lý. Dù cần thêm thời gian để hệ thống dữ liệu hoàn thiện và phản ánh đầy đủ vào giao dịch thực tế, “bộ lọc rủi ro” này đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Thứ hai, về các nhóm chịu tác động: Nhà đầu cơ ngắn hạn là nhóm chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất khi không gian hoạt động bị thu hẹp. Bản chất của đầu cơ là khai thác sự bất cân xứng thông tin, trong khi việc triển khai Đề án 06, tích hợp dữ liệu dân cư với dữ liệu đất đai, đang dần loại bỏ khả năng này, đồng thời mở đường cho các công cụ quản lý như thuế tài sản trong tương lai.

Ngược lại, nhà đầu tư cá nhân được hưởng lợi nhiều nhất khi có thể tiếp cận thông tin quy hoạch, giá đất và pháp lý một cách dễ dàng hơn, qua đó giảm thiểu rủi ro và cải thiện chất lượng quyết định đầu tư. Trong khi đó, các chủ đầu tư buộc phải thích ứng với yêu cầu minh bạch cao hơn, từ pháp lý đến điều kiện bán hàng, nếu không muốn bị loại khỏi thị trường.

Trong bối cảnh đó, những yếu tố từng được coi là lợi thế, như quỹ đất hay vị trí, đang dần nhường chỗ cho các tiêu chí mới: chất lượng hạ tầng, mức độ hoàn thiện, năng lực vận hành và tính minh bạch.

Theo ông Powell, với quy hoạch tổng thể 100 năm, Hà Nội đang đặt nền móng cho một cấu trúc đô thị đa cực, nơi các khu vực như phía Đông, phía Bắc hay phía Tây không còn là “vùng ven” mà trở thành các cực tăng trưởng mới. Khi hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện và các đại dự án đi vào vận hành, sự dịch chuyển này nhiều khả năng sẽ không chỉ là xu hướng, mà trở thành trạng thái bình thường mới của thị trường.

Trong một thị trường như vậy, câu hỏi không còn là “có đất hay không”, mà là “đất đó đã sẵn sàng đến đâu”. Và xa hơn, không phải ai đi nhanh hơn sẽ thắng, mà là ai đáp ứng được những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của một thị trường đang trưởng thành.