Thị trường bất động sản Hà Nội trầm lắng, giá bán vẫn ở mức cao

Căn hộ giảm 61% lượng giao dịch

Theo báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 2.100 căn mở bán mới, giảm 54% so với quý trước. Lượng tiêu thụ đạt gần 1.720 căn, giảm 61% theo quý và 71% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, thị trường có hơn 13.000 căn hộ mở bán mới và khoảng 11.300 căn được tiêu thụ. Riêng trong quý III, thanh khoản chậm lại khi mặt bằng giá duy trì ở mức cao, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu phần lớn đến từ nhóm khách hàng mua để ở.

Bên cạnh đó, áp lực vốn, lãi suất vay mua nhà và tâm lý chờ đợi thông tin về quy hoạch, các dự án hạ tầng trọng điểm cũng khiến một bộ phận khách hàng thận trọng hơn với quyết định xuống tiền.

Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc cao cấp chiếm 84% lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm từ hơn 52% trong quý II xuống còn 8%, trong khi phân khúc trung cấp quay trở lại, chiếm khoảng 11%. Phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng.

Ảnh minh hoạ.

Giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 12% theo quý và 4% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu phản ánh sự thay đổi cơ cấu sản phẩm, khi tỷ trọng căn hộ hạng sang thu hẹp và phân khúc trung cấp xuất hiện trở lại. Giá tại các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn ổn định, tăng phổ biến 0-2% theo quý.

Nhà liền thổ giao dịch giảm 71%

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường ghi nhận khoảng 170 sản phẩm mở bán mới trong quý III, giảm 40% theo quý và 21% so với cùng kỳ năm trước. Số giao dịch đạt 167 căn, giảm 3% theo quý và 71% theo năm. Lũy kế 9 tháng, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 770 căn.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án quy mô nhỏ triển khai theo từng giai đoạn. Trong khi đó, những vướng mắc liên quan đến quy hoạch và pháp lý đang trong quá trình hoàn thiện khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua duy trì tâm lý thận trọng.

Giá sơ cấp nhà liền thổ bình quân đạt 268 triệu đồng/m², tăng 11% theo quý nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng theo quý chủ yếu do khoảng 25% nguồn cung mới tập trung tại những khu vực có mặt bằng giá cao như Nam Từ Liêm và Tây Hồ, thay vì phản ánh xu hướng tăng đồng đều trên toàn thị trường.

Nhận định về diễn biến này, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Theo bà Ngọc, những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng kết nối được cải thiện và chủ đầu tư có năng lực đã được kiểm chứng nhiều khả năng duy trì thanh khoản và dư địa tăng trưởng. Ngược lại, các sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ.

Trong quý IV/2026, nguồn cung căn hộ Hà Nội dự kiến đạt khoảng 7.000 căn, trong đó khu vực ngoại thành chiếm khoảng 56%. Về trung và dài hạn, nguồn cung được dự báo tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm, gắn với quỹ đất phát triển và các dự án hạ tầng trọng điểm.

Khi nguồn cung gia tăng, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, pháp lý, tiến độ triển khai, kết nối hạ tầng và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua.