Thị trường bất động sản 'lạc lối' trong rừng nút thắt pháp lý

Khi pháp lý hoàn thiện, các dự án sẽ được triển khai nhiều hơn, mang đến nguồn cung mới cho thị trường. Ảnh: Dũng Minh

Người mua nhà thành… nạn nhân

Ở góc độ là chuyên gia tư vấn lĩnh vực bất động sản, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Việt Nam đánh giá, vướng mắc pháp lý dự án suy cho cùng sẽ khiến thị trường gặp khó, tồn đọng vốn và đẩy giá sản phẩm lên cao. Cuối cùng, người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu những điều này.

Bà Minh cho biết, vấn đề cần giải quyết hiện nay đó là phải tăng tính minh bạch của khung pháp lý, rút gọn, giản lược khâu thủ tục để dự án nhanh chóng được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường, tránh tồn đọng vốn kéo dài vì các chi phí tài chính sẽ dồn hết lên vai chủ đầu tư, nhưng người tiêu dùng cuối mới là người phải gánh chịu những chi phí này khi chủ đầu tư dồn hết vào giá bán.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một chủ đầu tư dự án tầm trung cho biết, từ lúc bắt đầu triển khai đến lúc có thể bán hàng, một dự án tạm gọi là “xuôi chèo, mát mái” cần từ 3-5 năm chuẩn bị, thậm chí lâu hơn. Đó cũng là thời gian dòng vốn doanh nghiệp bị tồn đọng, gây lãng phí.

“Dòng tiền được hoạch định cho dự án thì phải tập trung sẵn sàng, để đến khi có đủ điều kiện là triển khai ngay, tránh trường hợp bị hụt vốn và dự án bị chậm, dừng và bị thu hồi. Nói là như vậy, nhưng về mặt thủ tục, rất khó để doanh nghiệp có thể chủ động, kể cả khi bình thường chứ chưa nói đến giai đoạn mà mọi thứ đều bị kiểm soát chặt như hiện nay. Chưa kể, các địa phương cũng rất ‘rón rén’ trong việc cấp phép dự án mới”, chủ đầu tư này nói và cho biết thêm, trường hợp doanh nghiệp phải đi vay vốn thì còn chịu thêm các áp lực về lãi vay, chưa kể “đêm dài lắm mộng”, nhiều rủi ro rình rập trong quá trình hoàn thiện dự án và chắc chắn rằng, tất cả các chi phí chính thức hay phi chính thức đều sẽ được chủ đầu tư dồn vào giá bán, khiến việc giảm giá nhà ngày càng trở nên xa vời.

Sẽ có độ trễ

Nhiều dự án đang tạm dừng thi công do thuộc diện rà soát lại. Ảnh: Dũng Minh

Từ góc nhìn của một chuyên gia pháp lý, ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, hành lang pháp lý lĩnh vực hiện có nhiều điểm vướng mà chưa thể giải quyết trong một sớm, một chiều và các tồn tại nằm trên luật, chứ không nằm trên các thông tư, nghị định.

Chẳng hạn, về việc giao đất, trong luật chỉ có một hình thức giao đất là đấu giá đối với các dự án bất động sản, còn đấu thầu dự án có sử dụng đất thì chưa có quy định. Hay như việc chấp thuận dự án đầu tư, trong Luật Nhà ở quy định chỉ cần có đất ở và các loại đất khác được phép chuyển nhượng là được chấp nhận. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai, đến giai đoạn giao đất thì không làm được như vậy và bị tắc…

Theo ông Nghĩa, trên cả nước hiện có hàng trăm dự án không thể triển khai do vướng mắc pháp lý, nên việc sửa luật là rất cần thiết. Tuy nhiên, Chính phủ đang sửa quá nhiều luật cùng lúc nên cần có một cơ quan “cầm trịch” để sửa cho gọn gàng, khoa học và đồng bộ.

“Cần phải đẩy nhanh hơn nữa việc sửa luật và trước mắt, có thể ban hành các văn bản hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để các dự án sớm được triển khai trở lại, tạo nguồn cung mới cho thị trường”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Không chỉ là sợi dây ràng buộc, cản trở bước chân của các nhà đầu tư trong nước, vướng mắc pháp lý dự án còn là rào cản các nhà đầu tư nước ngoài. Trong một chia sẻ mới đây với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Quan Đức Hoàng, Chủ tịch Hội đồng thành viên Quỹ A+ Fund cho biết, qua quá trình làm việc, bên cạnh đánh giá cao triển vọng của thị trường tài chính - bất động sản Việt Nam, điều khiến nhiều nhà đầu tư, quỹ đầu tư đến từ nước ngoài còn “lăn tăn” là chưa có sản phẩm đủ tốt (về tài chính - với lượng vốn cần giải ngân cao từ phía quỹ) và khó khăn trong khâu hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Theo ông Hoàng, các chủ đầu tư trong nước vốn am hiểu luật pháp, thông lệ địa phương mà còn vất vả trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án, thì khối ngoại có tâm lý e ngại là dễ hiểu. Do đó, hướng đi của khối này thường là tìm đến các dự án pháp lý đã hoàn thiện để thực hiện hợp tác hoặc M&A. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu hoàn thiện được pháp lý dự án thì chủ đầu tư sẽ tự phát triển, chứ không muốn “chia bánh” hay sang tay cho khối ngoại.

“Chưa kể, cấu trúc quản trị của doanh nghiệp trong nước cũng chưa đáp ứng được các tiêu chí của các quỹ đầu tư nước ngoài. Đây là những nguyên nhân khiến việc tham gia của doanh nghiệp ngoại trên thị trường địa ốc cũng ở các dự án bất động sản chưa nhiều”, ông Hoàng nói.

Các chuyên gia từ FiinRaitings đánh giá, trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức, trong đó có vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp, khiến dòng vốn vào thị trường tiếp tục bị hạn chế. Dẫu vậy, các chính sách mới trong lĩnh vực bất động sản nói chung, trái phiếu doanh nghiệp nói riêng, là tín hiệu tích cực hỗ trợ thị trường. Tất nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để đi vào thực tiễn, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư, thị trường. Các chính sách cần giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên cùng với môi trường lãi suất được cải thiện sẽ giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp và ngành bất động sản được khơi thông.

Ở góc nhìn khác, ông Vũ Hữu Điền, Giám đốc phụ trách Danh mục đầu tư, Dragon Capital nhìn nhận, bên cạnh khó khăn, giai đoạn hiện tại cũng mang đến cơ hội cho các thành viên thị trường.

Theo ông Điền, mặc dù thị trường bất động sản trầm lắng, song những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, pháp lý đầy đủ, chuẩn bị khởi công dự án và bán hàng trong thời gian tới vẫn có nhiều lợi thế. Đây cũng là những cổ phiếu tốt, tiềm năng trên thị trường, nếu nhà đầu tư lựa chọn được sẽ có cơ hội thu được lợi nhuận cao.

Thành Nguyễn