Thị trường bất động sản tại các đô thị vệ tinh 'bùng nổ' là xu thế tất yếu

Một dự án đầy triển vọng cho nhà đầu tư khi được triển khai tại khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh (huyện Bến Lức, tỉnh Long An). Ảnh: Kỳ Phương

Nguồn cung TP. Hồ Chí Minh hạn chế

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở từ các dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh đã rất hạn chế, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong nguồn cung sơ cấp.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam cho biết, có ba lý do chính dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, các thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh, khiến mức giảm đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Bên cạnh đó, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.

Ngoài yếu tố pháp lý và chi phí, tâm lý thận trọng của thị trường trong năm 2024 cũng là một yếu tố đáng chú ý. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi chính thức mở bán, dẫn đến việc nguồn cung mới ra thị trường tiếp tục bị giới hạn.

Bà Giang Huỳnh đánh giá, trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ hồi phục dần, tuy nhiên quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018 - 2019.

Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp (hạng A và hạng B) sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) tiếp tục khan hiếm trong nội thành.. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm..

Các chuyên gia dự báo, giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025. Ảnh: Kỳ Phương

Giải pháp từ các đô thị vệ tinh

Nhận định từ Savills Việt Nam cho thấy, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại TP. Hồ Chí Minh, các đô thị vệ tinh như Long An, Bình Dương và Đồng Nai đang nổi lên là các thị trường lân cận tiềm năng, để cung ứng nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà.

Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đã tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bán tại các khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Dĩ An và Thuận An dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với nội thành TP. Hồ Chí Minh.

Nhiều dự án tại đây không chỉ thu hút người mua để ở mà còn hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn nhờ tiềm năng phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Các khu vực như Bến Lức (Long An) và Biên Hòa (Đồng Nai) này tập trung vào các dự án nhà thấp tầng, đa số đang thu hút người mua đầu tư dài hạn vì mặt bằng giá thấp hơn TP. Hồ Chí Minh. Những dự án tại đây đang hưởng lợi lớn từ các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành.

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA, nhận định nguồn cung trong năm 2025 dự kiến cải thiện so với năm 2024 với hơn 15. 000 sản phẩm được đưa ra thị trường.

Tuy nhiên sự phân bổ nguồn cung vẫn sẽ tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, trong đó Bình Dương được dự báo bùng nổ nguồn cung với vài trò dẫn dắt thị trường căn hộ hạng B và C trong năm 2025.

Ông Thắng cho hay, việc nguồn cung tại các đô thị vệ tinh bùng nổ cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư ra khỏi khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, các vấn đề tháo gỡ pháp lý chưa được giải quyết triệt để,…việc tìm kiếm cơ hội ở các vùng lân cận trở thành lựa chọn chiến lược của các nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án trong thời gian tới.

Kỳ Phương