Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang dò đáy

Theo dữ liệu của China Real Estate Information Corp, doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu đã giảm 36% về giá trị trong tháng 11 so với cùng kỳ năm trước, mặc dù có sự phục hồi nhẹ sau mức giảm 42% trong tháng 10. Trong 11 tháng đầu năm, doanh số bán nhà đã giảm 19% so với cùng kỳ năm trước.

“Dữ liệu bất động sản xấu đi là có thật và đáng lo ngại”, Hui Shan, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Goldman Sachs cho biết.

Ngoài ra, cơ quan nghiên cứu ngành China Index Academy cho biết rằng giá nhà thứ cấp tại 100 thành phố của Trung Quốc được khảo sát đã giảm 7,95% trong tháng 11, cao hơn so với mức giảm của tháng trước. Trong đó, sự sụt giảm giá sâu hơn là do số lượng nhà rao bán cao và tâm lý người mua nhà yếu.

Morgan Stanley ước tính doanh số bán trung bình của 25 nhà phát triển bất động sản lớn đã giảm 42% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 11, và tình trạng trì trệ này có thể kéo dài sang mùa xuân năm sau.

Hỗ trợ của chính phủ

Động thái gần đây của tập đoàn bất động sản China Vanke về việc hoãn trả nợ cho lô trái phiếu đáo hạn vào ngày 15/12 đã làm dấy lên những lo ngại mới về tính thanh khoản trong lĩnh vực này.

Từng được xem là một trong những nhà phát triển bất động sản có tình hình tài chính lành mạnh, Vanke đã có thể tránh được rủi ro vỡ nợ phần lớn nhờ vào sự hỗ trợ tài chính từ cổ đông nhà nước giàu tiềm lực là Tập đoàn Đường sắt đô thị Thâm Quyến (Shenzhen Metro). Nhưng đầu tháng 11, chính quyền Thâm Quyến cho biết họ sẽ yêu cầu tài sản bảo đảm cho khoảng 20 tỷ nhân dân tệ các khoản vay trước đây không có bảo đảm dành cho Vanke, động thái này đã khiến các chủ nợ lo lắng và đẩy giá trái phiếu của công ty xuống mức thấp kỷ lục.

Động thái bất ngờ này "phản ánh một cuộc khủng hoảng thanh khoản có khả năng sẽ kết thúc bằng một cuộc tái cấu trúc toàn diện", Cathy Lu, nhà phân tích tín dụng tại công ty cung cấp dữ liệu tài chính Octus cho biết.

"Cuộc khủng hoảng bất động sản đã loại bỏ các nhà phát triển bất động sản có bảng cân đối kế toán yếu kém…Tuy nhiên, chính phủ khó có thể đưa ra một kế hoạch cứu trợ trên diện rộng để ngăn chặn sự sụp đổ của Vanke, mà thay vào đó tập trung vào việc tái cấu trúc nợ và đảm bảo bàn giao nhà”, bà cho biết thêm.

Tuần trước, S&P Global đã hạ xếp hạng tín nhiệm dài hạn đối với các khoản nợ phát hành của Vanke từ CCC xuống CCC- do rủi ro gia tăng về một cuộc tái cấu trúc khó khăn trong vòng sáu tháng tới.

Vào tháng 5/2024, chính quyền Trung Quốc đã cung cấp 300 tỷ nhân dân tệ cho các tổ chức tài chính để cho các doanh nghiệp nhà nước địa phương vay vốn, giúp họ mua lại những căn hộ đã xây dựng xong nhưng chưa bán được. Nhưng số tiền này dường như chưa đủ lớn để vực dậy ngành bất động sản một cách đáng kể, khi lượng hàng tồn kho dư thừa vẫn là một lực cản chính đối với sự phục hồi của giá nhà.

Theo S&P Global, số lượng hàng tồn kho đã hoàn thiện và chưa bán được đạt khoảng 762 triệu mét vuông tính đến cuối tháng 8/2025, tăng so với mức 753 triệu mét vuông tính đến cuối tháng 12/2024. S&P Global dự kiến việc giảm tồn kho sẽ vẫn là một trong những ưu tiên về chính sách trong thời gian tới.

Theo Economist Intelligence Unit (EIU), nếu các biện pháp chính sách thắt chặt nguồn cung đất đai cho các nhà phát triển bất động sản có hiệu quả, điều này sẽ làm giảm lượng căn hộ tồn kho, và giá nhà có thể chạm đáy sớm nhất là vào nửa đầu năm 2027.

Tỷ lệ vòng quay hàng tồn kho - được tính bằng cách lấy lượng tồn kho nhà ở chia cho doanh số bán hàng trung bình theo tháng - tại Trung Quốc đã rút ngắn 5 tháng so với mức đỉnh 25,9 tháng vào tháng 4/2025. Vòng quay tồn kho ngắn hơn sẽ báo hiệu sự ổn định về giá, dù do nguồn cung giảm hay nhu cầu tăng.

Với tốc độ hiện tại, có thể mất thêm 1,5 năm nữa để vòng quay hàng tồn kho rút ngắn xuống còn 12-18 tháng - khoảng thời gian tương đối khả quan theo tiêu chuẩn lịch sử.

Một số nhà kinh tế dự đoán rằng chính quyền Trung Quốc sẽ áp dụng các biện pháp nới lỏng chính sách gia tăng để ngăn chặn sự suy thoái trong một lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, giá nhà giảm và doanh số bán ít hơn đã gây thêm áp lực cho các nhà phát triển bất động sản đang thiếu tiền mặt, khiến các ngân hàng phải rao bán thêm nhiều bất động sản bị tịch thu trên thị trường - "đây chính xác là loại vòng phản hồi tiêu cực mà các nhà hoạch định chính sách cần phải loại bỏ", chuyên gia kinh tế Hui Shan của Goldman Sachs cảnh báo.

Theo Morgan Stanley, các nhà chức trách có thể xem xét hỗ trợ lãi suất để giảm chi phí thế chấp cho người mua nhà mà không gây thiệt hại cho ngân hàng, qua đó góp phần ổn định giá nhà và kéo dài thời gian cho sự phục hồi dần dần về nhu cầu. Morgan Stanley ước tính rằng việc cắt giảm 1 điểm phần trăm lãi suất thế chấp trong quý II/2026 có thể thúc đẩy doanh số bán nhà mới và giúp giảm bớt áp lực giảm phát vào năm tới, với giá nhà có thể sẽ chạm đáy ở các thành phố lớn.

Hạc Hiên / Theo báo chí nước ngoài