Thị trường bất động sản trước chu kỳ phát triển mới

Trong quý I/2026, hơn 1.300 dự án đang triển khai xây dựng với khoảng 654.000 căn nhà được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, giá bán căn hộ còn cao, khiến số đông người dân khó tiếp cận. Ảnh: N.Lộc

Thị trường vẫn phân hóa mạnh

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2026, số căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là rất lớn. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn, chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của đại bộ phận người dân.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý I/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 41%.

Trong khi đó, mặt bằng giá cao và nguồn cung hạn chế đang khiến thanh khoản phân hóa mạnh. Các dự án hạng A tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm, phân khúc hạng B nằm ở khu vực nội thành, còn phân khúc hạng C chủ yếu dịch chuyển ra vùng ven.

Trái ngược với đà giảm nguồn cung của TP. Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026 đạt 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, khiến giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy).

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam - nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn “chọn lọc tự nhiên”, khi dòng tiền không còn ưu tiên tăng trưởng nóng mà hướng tới giá trị thực và khả năng phát triển dài hạn.

Theo bà Hương, áp lực lãi suất, chi phí vốn cùng quá trình sàng lọc đang buộc doanh nghiệp tái cấu trúc chiến lược phát triển. Trong đó, nhà ở vừa túi tiền và các dự án gắn với hạ tầng sẽ là phân khúc có dư địa tăng trưởng rõ nét trong chu kỳ mới.

Xét trên nền tảng kinh tế vĩ mô, Việt Nam vẫn duy trì nhiều yếu tố tích cực như tăng trưởng GDP, tăng trưởng tín dụng, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) được kiểm soát và tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiếp tục tăng. Đây là những yếu tố hỗ trợ khá tốt cho các phân khúc bất động sản thương mại như khách sạn, căn hộ dịch vụ, trung tâm bán lẻ hay văn phòng cho thuê.

Mặc dù thị trường bất động sản có những tín hiệu tích cực, nguồn cung nhà ở tương đối dồi dào nhưng theo bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn, chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của đại bộ phận người dân. “Nhu cầu ở thực của người dân là rất cao nhưng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn còn hạn chế” - bà Hằng cho biết.

Liên quan đến định hướng phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp, trước đó, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu Đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nghiên cứu cơ chế phát triển phân khúc này và đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi. “Việc kiểm soát giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân” - bà Hằng thông tin.

Số căn hộ nhà ở xã hội vẫn quá ít ỏi so với nhu cầu của người dân có điều kiện kinh tế còn khó khăn. Ảnh: Văn Phúc

Là đơn vị đi đầu trong triển khai các dự án nhà ở xã hội, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) xác định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội. Đến nay, HUD đã hoàn thành, đưa vào sử dụng gần 300.000 m2 sàn, tương đương với gần 3.500 căn hộ tại nhiều địa phương trên cả nước.

Tổng công ty phấn đấu hoàn thành ở mức cao nhất các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030 như bàn giao đưa vào sử dụng gần 400.000m2 sàn, tương đương khoảng 3.500 căn hộ; triển khai các thủ tục để phát triển mới 1,5 triệu m2 tương đương với khoảng 16.800 căn hộ.

“Trong bối cảnh các phân khúc của thị trường có sự chênh lệch rất lớn, việc đưa vào các dự án nhà ở có mức giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở xã hội sẽ tạo sự cân bằng hơn cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động có thu nhập nhập” - lãnh đạo đơn vị cho biết.

Gỡ “nút thắt”, thay đổi tư duy đầu tư

Bên cạnh những điểm sáng, thị trường bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức, nổi cộm là tình trạng vướng mắc về pháp lý tại nhiều dự án. Bộ Xây dựng thống kê hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý, với tổng quy mô vốn khoảng hơn 3 triệu tỷ đồng.

Hệ quả của tình trạng này dẫn đến việc các ngân hàng kiểm soát chặt việc cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý, khiến hàng loạt dự án gặp vướng mắc trong tiếp cận vốn tín dụng để triển khai.

Chỉ ra những "nút thắt" lớn cần giải quyết đối với thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế - cho rằng, giá nhà đất quá cao được coi là vấn đề nhức nhối nhất. Chỉ số giá căn hộ so với thu nhập bình quân tại Việt Nam năm 2026 là 30,2 năm, tăng mạnh so với mức 23,5 năm của năm 2023. Việt Nam hiện đứng thứ 10 trong số các quốc gia khó tiếp cận nhà ở.

Các dự án bất động sản đa dạng, nguồn cung lớn song người mua khó tiếp cận do giá cao. Ảnh: Nguyễn Lộc

Mặt khác, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức như hiện nay.

Bên cạnh đó, dữ liệu về bất động sản còn chưa thực sự minh bạch, hoàn thiện, gây khó khăn cho công tác quản lý, cũng như tạo dựng tính minh bạch của thị trường.

TS. Cấn Văn Lực đề xuất đối với Cơ quan quản lý: hoàn thiện thể chế, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản để tăng nguồn cung và điều tiết thị trường. Sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác.

Có biện pháp cụ thể để giảm mặt bằng giá nhà đất, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản. Cải cách, giảm mạnh thủ tục phê duyệt dự án, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất mới để không làm tăng chi phí đầu vào quá mức. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP để tăng tính minh bạch.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, kiểm soát rủi ro dòng tiền, đặc biệt là áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, hạn chế đầu tư dàn trải. Đưa giá nhà về mức hợp lý, tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Đồng quan điểm, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, với thị trường nhà ở, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ lãi suất và tỷ giá. Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi đang có xu hướng gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Chia sẻ về những vấn đề này, Phó Cục trưởng Hoàng Thu Hằng thông tin, hiện nay, bên cạnh việc nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, cơ quan quản lý cũng đang tập trung tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn lớn của thị trường như giá bất động sản tăng cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng.

“Hiện Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 01/7 tới. Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản” - bà Hằng cho biết.

Các doanh nghiệp cần thay đổi tư duy, cách làm để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững. Ảnh: N.Lộc

Phát biểu tại Hội thảo thị trường bất động sản năm 2026 diễn ra mới đây, ông Phạm Văn Hoành - Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ hơn. Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển, tái cơ cấu nguồn vốn và thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, phát triển bền vững.

Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị Nguyễn Văn Luyến cho biết, thị trường bất động sản đang đứng trước ngã rẽ lớn, đòi hỏi các doanh nghiệp phải đổi mới mạnh mẽ tư duy, cách làm để tận dụng được những chính sách mới, trong bối cảnh Chính phủ đang có sự chuyển mình mạnh mẽ trong cách quản trị, điều hành. “Tổng công ty tiếp tục rà soát, cơ cấu lại bộ máy theo hướng tinh gọn, nâng cao năng suất lao động và sức cạnh tranh; thực hành tiết kiệm, chống lãng phí toàn diện; nâng cao năng lực cạnh tranh và xây dựng thương hiệu…” - ông Luyến cho biết, đồng thời mong muốn các địa phương thực thi quyết liệt các cơ chế mở đường, thông thoáng của Trung ương dành cho doanh nghiệp.