Thị trường bất động sản trước những khủng hoảng?

MỘT SỐ THÔNG TIN CHUNG

Ngành hoạt động kinh doanh bất động sản hiện chiếm tỷ trọng khá về nhiều chỉ tiêu chủ yếu.

Tổng số lao động đang làm việc trong ngành hoạt động kinh doanh bất động sản có trên 308 nghìn người, chiếm 0,63% tổng số lao động đang làm việc, đứng thứ 13/21 ngành kinh tế của cả nước (sau các ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản 29,1%; công nghiệp chế biến, chế tạo 22,8%; bán buôn, bán lẻ 14,7%; xây dựng 9,3%; dịch vụ lưu trú và ăn uống 5,1%; vận tải, kho bãi 3,8%; giáo dục, đào tạo 3,8%; Đảng, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức Nhà nước, an ninh, quốc phòng, đảm bảo xã hội bắt buộc 2,8%; hoạt động dịch vụ khác 2,1%; y tế, trợ giúp xã hội 1,2%; hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ 0,7%). Nếu kể cả lực lượng môi giới bất động sản thì tỷ trọng và thứ bậc còn cao hơn.

Giá trị tăng thêm của ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 328,7 nghìn tỷ đồng, chiếm 3,46% tổng số GDP, đứng thứ 10/21 ngành kinh tế của cả nước (sau công nghiệp chế biến, chế tạo 24,76%; nông, lâm nghiệp, thủy sản 11,88%; bán buôn, bán lẻ 9,62%; xây dựng 6,2%; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm 4,76%; vận tải, kho bãi 4,65%; sản xuất, phân phối điện 3,99%; giáo dục, đào tạo 3,74%; thông tin, truyền thông 3,51%). Nếu tính cả hoạt động môi giới bất động sản bán chuyên thì tỷ trọng và thứ bậc còn cao hơn.

Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký của các dự án còn hiệu lực đầu tư vào ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đến cuối 2022 là trên 67 tỷ USD, chiếm 12,1%, đứng thứ 2/21 ngành kinh tế của cả nước (chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo 248,7 tỷ USD).

Riêng các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản cũng chiếm tỷ trọng khá và đứng thứ bậc khá trong tổng số các doanh nghiệp. Một số chỉ tiêu cụ thể của các doanh nghiệp này tính đến cuối năm 2022 như sau:

Số doanh nghiệp đang hoạt động đạt 41.450, chiếm 4,5% tổng số doanh nghiệp đang hoạt động của cả nước, đứng thứ 6/21 ngành kinh tế (sau bán buôn, bán lẻ 335,5 nghìn doanh nghiệp; công nghiệp chế biến, chế tạo 143,3 nghìn doanh nghiệp; xây dựng 135,8 nghìn doanh nghiệp; hoạt động chuyên môn, khoa học - công nghệ 82,8 nghìn doanh nghiệp; vận tải, kho bãi 48,7 nghìn doanh nghiệp; hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ 2021 có 38,5 nghìn doanh nghiệp).

Số lao động đang làm việc có khoảng 215 nghìn, chiếm 1,5% tổng số lao động khu vực doanh nghiệp, đứng thứ 10/21 ngành kinh tế trong khu vực này (sau công nghiệp chế biến, chế tạo 7.517 nghìn; bán buôn, bán lẻ 1.848 nghìn; xây dựng 1.419 nghìn; vận tải, kho bãi 678 nghìn; hoạt động hành chính, dịch vụ hỗ trợ 561 nghìn; hoạt động chuyên môn, khoa học – công nghệ 437 nghìn; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm 406 nghìn; dịch vụ lưu trú và ăn uống 332 nghìn; thông tin, truyền thông 303 nghìn).

Số vốn có trên 5,83 triệu tỷ đồng, chiếm 12,6% tổng số vốn của khu vực doanh nghiệp, đứng thứ 3/21 ngành của khu vực này (sau tài chính, ngân hàng và bảo hiểm 14,49 triệu tỷ đồng; công nghiệp chế biến, chế tạo 9,21 triệu tỷ đồng).

Doanh thu có 649 nghìn tỷ đồng, chiếm 2,4% tổng doanh thu của khu vực doanh nghiệp, đứng thứ 7/21 ngành của khu vực này (sau công nghiệp chế biến, chế tạo 10,52 triệu tỷ đồng; bán buôn, bán lẻ 9,12 triệu tỷ đồng; xây dựng 1,57 triệu tỷ đồng; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm 1,3 triệu tỷ đồng; điện và phân phối điện 1,23 triệu tỷ đồng; vận tải kho bãi 982 nghìn tỷ đồng).

Tổng thu nhập đạt trên 29,2 nghìn tỷ đồng, chiếm 1,8% tổng thu nhập của khu vực doanh nghiệp, đứng thứ 9/21 ngành của khu vực doanh nghiệp (sau công nghiệp chế biến, chế tạo 804,8 nghìn tỷ đồng; bán buôn, bán lẻ 177,3 nghìn tỷ đồng; xây dựng 124,3 nghìn tỷ đồng; tài chính, ngân hàng, bảo hiểm 120,2 nghìn tỷ đồng; vận tải, kho bãi 82 nghìn tỷ đồng; thông tin, truyền thông 60,9 nghìn tỷ đồng; hoạt động chuyên môn, khoa học - công nghệ 47,2 nghìn tỷ đồng; hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ 56,3 nghìn tỷ đồng).

Thu nhập bình quân 1 tháng đạt trên 11,5 triệu đồng, cao hơn 20,6% so với mức bình quân chung của khu vực doanh nghiệp, đứng thứ 5. Khu vực này (sau tài chính, ngân hàng, bảo hiểm 25 triệu đồng; điện và phân phối điện 18,7 triệu đồng; thông tin, truyền thông 17,3 triệu đồng; khai khoáng 13,8 triệu đồng).

Lợi nhuận trước thuế đạt 129,2 nghìn tỷ đồng, chiếm 13,5% khu vực doanh nghiệp, đứng thứ 2 (sau công nghiệp chế biến, chế tạo 448,2 nghìn tỷ đồng).

Tỷ suất lợi nhuận đạt 19,91%, cao gấp 6 lần tỷ suất lợi nhuận chung của khu vực doanh nghiệp, đứng thứ nhất trong khu vực doanh nghiệp.

KHÓ KHĂN VÀ THÁCH THỨC

Từ mấy tháng nay, về hiện trạng thị trường này đã có rất nhiều ý kiến đề cập, với những khó khăn, thách thức về nhiều mặt, ở cả đầu vào, quá trình kinh doanh, ở cả đầu ra và cho rằng đã rơi vào khủng hoảng.

Nói đến khủng hoảng của thị trường bất động sản, cần đề cập đến một số đặc điểm đáng lưu ý.

Thứ nhất, về thời gian, cuộc khủng hoảng này ở Việt Nam có tính chu kỳ. Chu kỳ của cuộc khủng hoảng này trong hơn 3 thập kỷ qua đã diễn ra 5 cuộc khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng thứ nhất vào năm 1993. Cuộc khủng hoảng thứ hai vào năm 2001. Cuộc khủng hoảng thứ ba vào năm 2008. Cuộc khủng hoảng thứ tư vào năm 2014-2015. Cuộc khủng hoảng thứ năm vào năm 2022. Sau khi đạt đỉnh (sốt), thì giá vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, giá giảm mạnh, sau đó tăng dần và đạt đỉnh mới. “Đỉnh” mới cách “đáy” thường tính bằng lần và “đỉnh” mới thường cao hơn “đỉnh” cũ; thời gian “đỉnh” mới cách “đỉnh” cũ khoảng 7-8 năm.

Thứ hai, vòng luẩn quẩn (vòng xoáy) của cuộc khủng hoảng diễn ra dưới 2 dạng. Vòng xoáy một là: xiết nợ -> Giá bất động sản xuống -> Tài sản thế chấp bốc hơi -> Ngân hàng cho vay kiệt quệ -> Xiết nợ càng cao. Vòng xoáy thứ hai về đầu cơ giá nhà: Vay tiền ngân hàng mua bất động sản -> Người mua kích giá bán -> Rồi lại vay mua tiếp -> Lại kích giá lên.

Thứ ba, kinh doanh bất động sản cần một lượng vốn lớn, tính thanh khoản thường rất thấp, không thể hoặc không kịp “lướt sóng” như các “kênh đầu tư” khác; cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản còn hạn chế; nếu đầu tư bằng vốn vay ngân hàng, thì lãi chồng lên vốn và sẽ có nhiều rủi ro khi có những thay đổi.

Quý vị độc giả có thể đặt mua ấn phẩm Kinh tế 2022-2023: Việt Nam và Thế giới tại đây.

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam

Đỗ Văn Huân