Thị trường bất động sản Việt Nam: Cần cấp bách tăng tổng cầu và tạo nguồn cung

Vừa qua, Chính phủ đã có nhiều giải pháp mạnh mẽ để hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục và bứt phá. Đặc biệt, trong Nghị quyết 33, Chính phủ đã đưa ra rất nhiều giải pháp cụ thể, chi tiết để “giải cứu” thị trường. Trên thực tế, thị trường cũng đón nhận một số tín hiệu tích cực, tuy nhiên chưa thể bứt phá.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: Trong 7 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

+ Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản từ đầu năm 2023 tới nay?

- Mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu tốt lên sau các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ. Thế nhưng, nhìn chung, trong 7 tháng qua, thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế.

Nguyên nhân chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề căn cơ của thị trường chưa được giải quyết, như pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…

Thực tế, Việt Nam chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của thị trường bất động sản. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước.

Ông Lê Hoàng Châu dự báo thị trường bất động sản Việt Nam hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III năm 2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại.

Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa cao.

Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

+ Ông có thể phân tích rõ hơn về những khó khăn của thị trường trong giai đoạn hiện nay?

- Hiện nay, có 3 khó khăn, vướng mắc chính khiến thị trường bất động sản chưa thể bứt phá.

Thứ nhất, những khó khăn liên quan tới chính sách, pháp lý, như các khó khăn liên quan tới pháp luật đất đai, khó khăn do pháp luật về quy hoạch và một số khó khăn liên quan đến pháp luật đầu tư.

Đơn cử, về quy hoạch, một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch phân khu, tổng thể đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định.

Hoặc, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất; Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện…

Thứ hai là những khó khăn về dòng vốn. Trong đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do 3 vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường. Thực tế, lãi suất thực khoảng 11-12%/năm.

Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm.

Quy định chặt chẽ về kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản giúp lành mạnh hóa thị trường, đi sát hơn với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng thổi giá bong bóng.

Tuy nhiên, hiện nay năng lực tài chính của đại đa số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội quá cao (doanh nghiệp 8,7%, người mua nhà 8,2%/năm) nên chủ đầu tư và người mua nhà khó khăn.

Thứ ba, những khó khăn về tổng cầu và niềm tin về thị trường. Có thể thấy rằng, tổng cầu sụt giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc, nhất là nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp và đất nền. Niềm tin thị trường suy giảm mạnh.

Theo khảo sát sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phía doanh nghiệp phát triển dự án có đến 2/3 số doanh nghiệp gần như không có hoạt động phát triển dự án mới trong 1 năm qua.

Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản cắt giảm khoảng 50-70% nhân sự. Nhà đầu tư, đa số các nhà đầu tư không xuống tiền vào thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua.

+ Vậy, ông có những kiến nghị gì để hỗ trợ thị trường bất động sản có thể bứt phá?

- Vấn đề cấp bách nhất hiện nay là cần tăng tổng cầu và tạo nguồn cung chủ lực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Nhu cầu lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện là phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân. Do đó, để tăng tổng cầu, cần phát triển nhanh, mạnh, đa dạng loại hình này.

Dù vậy, trước mắt, Chính phủ cần triển khai hiệu quả các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản theo Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 và giai đoạn 2023 - 2025.

Bên cạnh đó, khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản đang thực hiện chậm tiến độ/bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong năm 2022, 2023 để tạo điều kiện cho các dự án được thực hiện lại, bảo đảm nguồn cung hàng hóa cho thị trường.

Tôi cũng mong muốn Nhà nước thực hiện miễn Giấy phép xây dựng đối với các công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo điểm h khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 6/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh.

Riêng về vốn tín dụng, tôi cho rằng các Ngân hàng thương mại cũng cần tăng cường hỗ trợ về lãi suất/phí đối với giao dịch bất động sản thanh toán điện tử, thanh toán không dùng tiền mặt.

Ngoài ra, tôi đề xuất, mức lãi suất cho vay đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn 2023 - 2025 như sau. Đối với phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập, kiến nghị dưới 7%/năm.

Phân khúc nhà ở xã hội: Với doanh nghiệp, kiến nghị dưới 6%/năm; với người mua nhà dưới 4,5%/năm. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, kiến nghị dưới 9%/năm. Cuối cùng là phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp và các phân khúc khác, kiến nghị từ 9-10%/năm.

Định hướng, khuyến khích xu hướng phát hành trái phiếu ra công chúng thay cho hình thức phát hành riêng lẻ; tiếp tục xử lý nghiêm vi phạm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, bỏ cọc, kê khai “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản vừa tăng tính răn đe vừa đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, giảm thất thu ngân sách; hoàn thiện khung pháp lý bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, chứng chỉ quỹ.

Cuối cùng, tôi kiến nghị đẩy mạnh việc cấp sổ sở hữu tài sản bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư thứ cấp để nhanh chóng giải phóng nguồn lực hàng chục tỷ USD và kích thích bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển trên cơ sở Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

+ Xin chân thành cảm ơn ông!

Việt Vũ (Thực hiện)