Thị trường BĐS Việt Nam sẽ không gặp phải tình trạng khủng hoảng như Trung Quốc

Việc Công ty bất động sản Country Garden của Trung Quốc mới đây báo lỗ 7,1 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm đang dấy lên lo ngại về sự lan rộng ra khu vực. Con số thua lỗ khổng lồ này gia tăng áp lực đối với Country Garden giữa lúc công ty đang chênh vênh bên bờ vực vỡ nợ. Trước đó, truyền thông Trung Quốc đưa tin Công ty bất động sản Country Garden Holdings của Trung Quốc có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng của sàn Hong Kong (Trung Quốc) vào ngày 4/9 tới.

Thông báo này là “cú giáng” mới nhất với lĩnh vực bất động sản đang lao đao của Trung Quốc, sau thông tin tập đoàn bất động sản Evergrande đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.

Tình hình bất động sản “ngàn cân treo sợi tóc” tại Trung Quốc

Công ty bất động sản Country Garden có doanh số lớn nhất ở Trung Quốc trong 6 năm qua, từng được ca ngợi là một điểm sáng hiếm hoi trong cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc. Công ty này đã tránh được cuộc khủng hoảng thanh khoản bóp nghẹt nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn khác sau khi Chính phủ Trung Quốc vào năm 2020 bắt đầu siết chặt hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản như một nỗ lực để ngăn chặn tình trạng bong bóng. Trong 3 năm qua, hàng chục công ty địa ốc Trung Quốc đã vỡ nợ, trong đó có Evergrande - kỳ phùng địch thủ một thời của Country Garden.

Biến động của thị trường bất động sản Trung Quốc được các chuyên gia và các nhà kinh tế nước này dự báo từ lâu.Thực tế cũng thấy rằng, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc như Country Garden chưa hoàn toàn là phá sản, đây mới chỉ là đăng ký phá sản.

Nhưng giờ đây, Country Garden cũng đang đối mặt với khả năng vỡ nợ, sau khi trễ hạn thanh toán 2 khoản phải trả đối với chủ nợ trái phiếu quốc tế trong tháng 8. Ân hạn cho phép Country Garden có thời gian đến tuần sau để thanh toán các khoản này, hoặc bị coi là vỡ nợ. Công ty hiện đang đàm phán với chủ nợ để lùi sang năm 2026 thời hạn thanh toán 350 triệu USD trái phiếu nội địa đáo hạn tuần này.

Các chuyên gia Trung Quốc cho rằng, trong tình hình hiện nay, bất động sản nước này phải tung một chiến dịch giải cứu bất động sản và sắp tới có thể phải tiếp tục giải cứu những doanh nghiệp tham gia vào chiến dịch giải cứu đầu tiên.

Trước tình hình khủng hoảng đó, từ tháng 11/2022, Chính phủ Trung Quốc đã liên tiếp có động thái mới với ngành bất động sản. Kết quả là nhiều dự án được tái khởi động trở lại, doanh số bán nhà bật tăng sau nhiều tháng. Tuy nhiên, đến tháng 4/2023, doanh số của các nhà phát triển hàng đầu đất nước đã sụt giảm và việc "ông lớn" Country Garden có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng là dấu hiệu rõ ràng cho câu chuyện này.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng: “Biến động của thị trường bất động sản Trung Quốc được các chuyên gia và các nhà kinh tế dự báo từ lâu, Chính phủ Trung Quốc cũng có động thái, dùng nhiều biện pháp để can thiệp vào thị trường này. Thực tế cũng thấy rằng, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc như Công ty bất động sản Evergrande, Công ty bất động sản Country Garden chưa hoàn toàn là phá sản, đây mới chỉ là đăng ký phá sản”.

“Đăng ký phá sản khác với phá sản, vì đăng ký chỉ thể hiện doanh nghiệp thông báo sẵn sàng phá sản. Cùng với đó, những người tham gia không có quyền kiện hay cản trở doanh nghiệp, để đơn vị có thời gian tái cấu trúc lại các khoản nợ vay. Sau đó, trong thời gian đăng ký bảo hộ phá sản các hoạt động kinh doanh không bị trái chủ bắt nợ và nếu doanh nghiệp hồi phục được thì sẽ trả nợ vay và lãi vay đầy đủ cho các trái chủ”, Ông Thịnh cho biết.

Việc thông báo đăng ký bảo hộ phá sản được đánh giá là báo động đỏ cho Công ty bất động sản Country Garden đã rơi vào tình trạng nguy hiểm. Tuy nhiên, đây được cho là quy chế giúp cho doanh nghiệp này có thời gian đàm phán với trái chủ trong vòng 2 năm để công ty có quá trình tái cấu trúc cũng như hoạt động doanh nghiệp xin hoãn kỳ nợ đó đối với các trái chủ”.

Có thể xử lý dễ dàng tình hình bất động sản Việt Nam

Còn đối với bất động sản Việt Nam, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản lần này khác với Trung Quốc.

Ông Thịnh cho rằng, sẽ không gặp phải tình trạng khủng hoảng nguy hiểm như Trung Quốc. Bởi, hiện nay Trung Quốc phát hành trái phiếu với số lượng rất lớn. Đặc biệt là trái phiếu quốc tế mà không phải trong nước, đó được cho là nguy cơ “khó lường" nếu như các công ty trong nước đăng ký phá sản. Còn tại Việt Nam quy mô nhỏ hơn và chủ yếu là trái phiếu trong nước nên tác động không lớn, chúng ta có thể xử lý dễ dàng hơn.

“Từ nay đến cuối năm bất động sản Việt Nam vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc. Để tái cấu trúc, các DN cần thực hiện ít dự án và cố gắng hoàn thành dự án để có sản phẩm hàng hóa đưa ra thị trường. Tuy thị trường bất động sản cao cấp đang có xu hướng “dừng lại" thậm chí phải xuống giá nhưng thị trường nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang là một trong những thị trường bùng nổ và đang tạo ra giao dịch tốt hơn với hàng loạt dự án đang được triển khai và đem lại dòng tiền mới cho thị trường trong nước tới đây”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Thu Trang