Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM năm 2025: 'Khát' nguồn cung mới, giá thuê phân khúc hạng B vùng mở rộng giảm nhẹ

Công suất phòng đạt mức cao, căn hộ diện tích lớn khan hiếm

Theo báo cáo mới nhất từ Avison Young, quý IV/2025 khép lại mà không ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới nào, đánh dấu một năm "trắng" dự án mới của thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM. Tại khu vực lõi trung tâm, tổng nguồn cung hạng A và B duy trì ổn định ở mức hơn 3.000 căn. Việc nguồn cung đứng yên trong khi nhu cầu thuê thực tế tiếp tục tăng trưởng đã giúp các dự án hiện hữu duy trì tỷ lệ lấp đầy ấn tượng, dao động trong khoảng 82 - 85%. Cá biệt, dự án Nikko Saigon ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 100% đối với quỹ căn cho thuê dài hạn, với nhiều khách lưu trú kéo dài thời gian và chưa xác định thời điểm trả phòng.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ diện tích lớn dành cho gia đình (từ 2 đến 3 phòng ngủ) tại các dự án hạng A khu vực trung tâm đang rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn hàng. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ nhóm chuyên gia nước ngoài, lao động kỹ thuật cao và khách công tác quốc tế với xu hướng lưu trú dài hạn ngày càng rõ nét. Điều này cho thấy thị trường đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang nhóm khách thuê ổn định. Trước tình hình nguồn cung tương lai bị gián đoạn, thị trường căn hộ dịch vụ đang bước vào giai đoạn củng cố về quy mô, buộc các đơn vị vận hành phải tập trung tối ưu hóa công suất và hiệu quả quản lý thay vì mở rộng số lượng.

Về mặt bằng giá, giá thuê trung bình trong quý cuối năm 2025 không có biến động lớn so với quý trước. Phân khúc hạng A ghi nhận mức giá khoảng 41 USD/m2/tháng, trong khi phân khúc hạng B đạt mức 22 USD/m2/tháng. Các đơn vị vận hành đang ưu tiên chiến lược giữ chân khách hàng thông qua việc nâng cao chất lượng dịch vụ, linh hoạt trong các điều khoản thuê dài hạn và cá nhân hóa trải nghiệm lưu trú theo tiêu chuẩn quốc tế.

Tác động từ việc mở rộng địa giới hành chính

Bước sang giai đoạn mới với quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng, việc sáp nhập địa giới hành chính của Bình Dương (cũ) và Vũng Tàu (cũ) đã làm thay đổi cấu trúc nguồn cung của thị trường. Cụ thể, nguồn cung căn hộ dịch vụ hạng B của toàn thành phố ghi nhận tăng thêm 204 căn từ dự án Citadines Central Bình Dương, trong khi phân khúc hạng A gần như không có sự thay đổi. Sự bổ sung này giúp giảm bớt áp lực phụ thuộc vào khu vực trung tâm (CBD) cũ, nơi đang chiếm tới 68% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Sự xuất hiện của nguồn cung mới từ khu vực Bình Dương (cũ) đã tác động lên mặt bằng giá thuê chung của phân khúc hạng B, kéo mức giá trung bình của vùng TP.HCM mở rộng về khoảng 20 USD/m2/tháng. Khu vực này với lợi thế là trung tâm công nghiệp lớn đang nổi lên như một thị trường vệ tinh tiềm năng, thu hút mạnh mẽ nhóm chuyên gia và quản lý cấp cao làm việc tại các khu công nghiệp.

Xét về cơ cấu phân bổ, khu vực Thảo Điền (cũ) vẫn giữ vai trò là cụm thị trường thứ cấp quan trọng với 13% thị phần. Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) bước đầu chiếm lĩnh khoảng 5% thị phần, mở ra dư địa tái phân bổ nguồn cung trong giai đoạn tiếp theo. Sự hiện diện của nhiều thương hiệu quản lý quốc tế như JW Marriott, Sherwood, Somerset và Citadines trên khắp địa bàn TP.HCM mở rộng đang góp phần thiết lập mặt bằng tiêu chuẩn vận hành mới, tăng sức hút đối với nhóm khách thuê cao cấp.

Khánh Phương