Thị trường căn hộ nửa cuối năm 'tốt lỏi'

Tại Hà Nội, Masterise Homes đang nổi lên như một “thế lực mới”.

Cuộc đua giành bảng hàng

Trò chuyện cùng người viết tại một sự kiện mở bán căn hộ tại Hà Nội mới đây, anh Công - một môi giới bất động sản cho hay, đến thời điểm hiện tại, rất nhiều dân “sales” ở Thủ đô đang tề tựu ở một vài “điểm nóng” và điều này diễn ra rõ rệt khoảng một quý trở lại đây, khi thị trường căn hộ “sốt” trở lại và các chiến dịch ra hàng bắt đầu được triển khai.

Theo môi giới này, Hà Nội không phải là một thị trường nhỏ, nhưng những ngày gần đây, hầu như dân sales liên tục “va đập” nhau tại cùng một số “cứ điểm” chính là văn phòng bán hàng của các chủ đầu tư, bởi hiện tại, nguồn hàng trên thị trường dù được cải thiện nhưng vẫn khá khiêm tốn, trong khi sau một thời gian dài rời xa thị trường, nhiều môi giới đã quay lại với nghề để chuẩn bị đón sóng phục hồi.

“Loanh quanh cũng chỉ có vài dự án ra hàng và Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên và Hưng Yên vẫn là những khu vực hút sales nhiều nhất. Thậm chí, có ngày chúng tôi chạy vài ba chỗ để ‘xí phần’, giành bảng hàng, họp hành đại lý, mà chỗ nào cũng gặp ngần ấy con người quen mặt”, môi giới này nói.

Còn đại diện một sàn phân phối tầm trung cho hay, hiện tại, nguồn hàng trên thị trường chủ yếu đến từ một vài dự án của các chủ đầu tư lớn. “Bánh” chỉ có vậy mà người đông quá, nên việc đi đâu cũng gặp người quen là điều dễ hiểu.

“Cũng lác đác có một vài dự án nhỏ, tòa căn hộ đơn lẻ ra hàng theo giai đoạn, nhưng do quỹ căn quá ít nên dường như đang bị chìm nghỉm giữa các con sóng lớn mà các tay to tạo ra. Ngay cả với công ty tôi, dù biết phải cạnh tranh nhiều, nhưng chúng tôi cũng chấp nhận và hào hứng với các dự án lớn hơn bởi dù sao thì cũng còn có sóng, chứ các dự án đơn lẻ nhiều khi tưởng dễ mà lại khó bán do thị trường luôn bị chi phối bởi tâm lý đám đông”, vị đại diện này nói.

Thời gian gần đây, thị trường được dịp chứng kiến nhiều sự kiện giới thiệu dự án, mở bán hoành tráng, với sự tham gia của hàng nghìn khách hàng và theo đó, cũng có cả nghìn môi giới “đính kèm” chăm sóc.

Các hoạt động mở bán quy mô này chủ yếu gắn với dự án có quỹ căn tương đối lớn của một vài chủ đầu tư tầm cỡ. Trong khi với các dự án nhỏ, tòa nhà đơn lẻ, các hoạt động mở bán vẫn diễn ra nhưng không mấy rầm rộ. Điều này càng khiến cho cảm giác nhịp đập thị trường sôi động hay không là do các tay chơi lớn giữ nhịp.

“Tay to” giữ nhịp

Trao đổi cùng đại diện các đơn vị nghiên cứu thị trường, phần lớn quan điểm đều cho rằng, người “cầm cọ” tạo nên các nét vẽ chính cho thị trường lúc này không ai khác chính là các nhà tạo lập, người cũ có, người mới cũng có. Người cũ thì là doanh nghiệp lớn, còn người mới có thể thuộc diện “khối ngoại” và đang thực hiện chiến lược “Bắc tiến”, kịp ra hàng với quỹ căn tương đối lớn trong giai đoạn “đói cung” nên cũng được đôn lên làm “tay chơi”.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong 2 quý đầu năm 2024, 80% số căn hộ bán ra toàn thị trường Hà Nội tập trung tại 2 đại đô thị lớn phía Đông và Tây là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Người “cầm cọ” tạo nên các nét vẽ chính cho thị trường lúc này không ai khác chính là các nhà tạo lập, người cũ có, người mới cũng có. Người cũ thì là doanh nghiệp lớn, còn người mới có thể thuộc diện “khối ngoại”…

Trong đó, số bán căn hộ tại dự án Vinhomes Ocean Park trong đạt khoảng 2.500 căn, tăng 7 lần so với cùng kỳ năm 2023 và ngang bằng với năm 2022. Cùng thời gian này, dự án Vinhomes Smart City ghi nhận tiêu thụ 5.600 căn, tăng hơn 5 lần so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 268% so với năm 2022.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho hay, tại Hà Nội, Masterise Homes đang nổi lên như một “thế lực mới”, bởi đây là chủ đầu tư có thị phần tăng trưởng liên tục qua các năm.

Trong quý I/2024, Masterise Homes chiếm 30% thị phần tại 2 đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Đơn vị này dự báo, thị phần Masterise Homes sẽ còn tăng tiếp thông qua việc mở bán sản phẩm tại các dự án Lumiere Evergreen, Masteri Waterfront và ra thêm nguồn cung cao tầng tại các dự án mới.

Về giao dịch sơ cấp, OneHousing dự báo, số căn bán được toàn thị trường Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt số căn năm 2022, đạt khoảng 20.000 căn, trong đó Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm trọng số lớn, ước đạt khoảng 17.000 căn hộ, tương đương 85% toàn thị trường.

Với các giao dịch chuyển nhượng chung cư, trong nửa cuối năm, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City được dự báo có lượng giao dịch tăng nhẹ hoặc đi ngang so với nửa đầu năm với 2 lý do: Giai đoạn cuối năm thường là thời điểm có lượng giao dịch nhiều hơn so với đầu năm và mặt bằng giá chuyển nhượng hấp dẫn hơn so với các sản phẩm sơ cấp.

Cụ thể, dự án Vinhomes Ocean Park được dự báo sẽ có khoảng 3.200 giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2024, tăng 15% so với thời điểm đầu năm. Mặc dù giao dịch thị trường có xu hướng giảm nhẹ trong tháng 5/2024, nhưng lượng giao dịch chuyển nhượng vẫn đạt khoảng 460 căn/tháng.

Hiện tại, dự án này đang có mức giá khá hấp dẫn so với mặt bằng chung của thị trường Hà Nội. Trong khi đó, dự án Vinhomes Smart City được dự báo có khoảng 1.500 giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2024, tăng 4% so với thời điểm đầu năm, bởi mặt bằng giá chuyển nhượng hiện tại neo khá cao.

Còn theo JLL Việt Nam, căn hộ phân khúc cao (bao gồm cao cấp và hạng sang) có bước nhảy vọt với 1.700 căn mới được mở bán, trong đó 94,7% từ quỹ căn của dự án Masteri Ocean Park và Lumiere Evergreen Smart City.

Bên cạnh đó, sau thời gian dài thiếu vắng căn hộ phân khúc sang trọng, The Gloria by Silk Path (Đống Đa) đã chính thức mở bán và giúp đẩy tăng mặt bằng giá của nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội. Số lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao trong quý II/2024 lên tới 1.722 căn, tăng 59,6% theo quý.

Đơn vị nghiên cứu thị trường này cũng cho biết, các phân khu phân khúc cao tại 2 khu đô thị Vinhomes thu hút sự quan tâm lớn nhờ pháp lý hoàn chỉnh và mức giá tốt so với các sản phẩm cùng phân khúc trong khu vực (2.500-2.800 USD/m2 tại 2 phân khu Masterise, so với 3.200-4.300 USD/m2 tại dự án khác).

Nhiều dự án khác đã bán hết hàng tồn kho. Tuy nhiên, một số dự án có thời gian chào bán trước khi bàn giao nhà kéo dài lại ghi nhận sức mua chậm do tâm lý người mua vẫn cẩn trọng khi chưa thấy triển vọng bàn giao rõ ràng.

“Dự báo khoảng 900-1.100 căn hộ phân khúc cao sẽ ra mắt trong 2 quý cuối năm, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, Capitaland và Sunshine Group. Giá bán sẽ khó giảm nhiệt do nguồn cung khan hiếm và tiềm năng đầu tư tốt của căn hộ chung cư so với nhà liền thổ giá trị cao”, đại diện JLL cho hay.

Không chỉ giữ vai trò nhà tạo lập trong giai đoạn hiện tại, theo nhiều thành viên thị trường, thời gian tới vẫn sẽ là thị trường của những “ông lớn” khi nguồn cung chủ yếu phụ thuộc vào các đại dự án. Từ đầu tháng 6/2024, nhiều sàn môi giới tích cực chuẩn bị lực lượng cho một trận đánh lớn, một đại dự án tại Đông Anh sắp chào sân với quỹ căn “khủng”.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Chi nhánh Hà Nội bình luận, các đại dự án sẽ giữ vai trò tạo cung chính cho thị trường thời gian tới. Về xu hướng, các dự án mở bán mới đang lan rộng từ Hà Nội ra các khu vực lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh...

Thành Nguyễn