Thị trường cho vay bất thường 828 tỷ USD làm tăng rủi ro bất động sản nhà ở tại Hàn Quốc

Đây là một kết quả sẽ khiến nền kinh tế của nước này chịu nhiều áp lực hơn và thử thách niềm tin của các nhà đầu tư vốn đã bị đe dọa bởi những bất ổn trong lĩnh vực tài chính gần đây.

Lỗ hổng trong thị trường bất động sản bắt nguồn từ sự lựa chọn phổ biến của những người thuê nhà là đặt cọc các khoản tiền gửi được gọi là jeonse cho chủ nhà thay vì trả tiền thuê hàng tháng. Thông lệ phổ biến này cung cấp cho chủ sở hữu bất động sản tiền mặt, khiến jeonse trở thành tâm điểm của hoạt động đầu cơ bất động sản và dẫn tới tình trạng mất cân bằng tài chính trong nước.

Tiền đặt cọc cho một căn hộ ở Seoul đã đạt đỉnh gần 678 triệu won (530.000 USD) vào năm ngoái. Những người không có đủ tiền cho các khoản tiền cọc có thể vay các khoản vay đặc biệt của ngân hàng, điều này cũng giúp thị trường phát triển nhưng đồng thời có khả năng làm tăng tổn thất khi mọi thứ đi xuống.

Park Won Gap, nhà phân tích tài sản tại Kookmin Bank cho biết: “Jeonse có thể dễ dàng khuếch đại rủi ro trong thời kỳ khủng hoảng. Nó có thể trở thành một yếu tố lớn hơn trong năm nay đối với nền kinh tế so với lãi suất cao hoặc suy thoái kinh tế tiềm ẩn”.

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) và hầu hết các nhà kinh tế vẫn kỳ vọng suy thoái bất động sản sẽ tiếp tục được kiềm chế như một sự điều chỉnh khiêm tốn và thậm chí là đáng mong đợi. Nhưng các nhà kinh tế cảnh báo rằng, không thể loại trừ khả năng xảy ra tình trạng sụt giảm bất động sản sâu hơn, được thúc đẩy bởi những thay đổi trong việc sử dụng jeonse.

Thị trường bất động sản trượt dốc mạnh hơn sẽ ảnh hưởng đến chi tiêu tư nhân trong nền kinh tế, làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và doanh nghiệp. Nó cũng có thể khơi lại áp lực đối với thị trường tín dụng đã bùng lên vào năm ngoái tại Hàn Quốc sau vụ vỡ nợ của nhà phát triển công viên giải trí Legoland Hàn Quốc.

Mối quan tâm bắt nguồn từ một vòng phản hồi có thể hình thành khi lãi suất tăng và giá trị tài sản giảm.

Chi phí đi vay cao hơn khiến những người thuê nhà chuyển sang hình thức thanh toán hàng tháng. Khi jeonse ít phổ biến hơn, chúng trở nên nhỏ hơn và tại một thời điểm quan trọng, chủ nhà phải đối mặt với tình trạng khó khăn để đảm bảo đủ tiền đặt cọc từ những người thuê nhà mới để trả lại jeonse cho những người thuê nhà khi kết thúc hợp đồng cho thuê. Điều đó có thể buộc chủ sở hữu nhà phải bán tài sản với mức chiết khấu cao và thúc đẩy yếu tố chu kỳ xảy ra.

Số tiền thuê thanh toán thuê hàng tháng so với jeonse tại Hàn Quốc

Cụ thể, các số liệu từ năm ngoái cho thấy lần đầu tiên mà số tiền thuê hàng tháng đã nhiều hơn jeonse trong các hợp đồng cho thuê.

Giá nhà đã giảm 4,4% trong tháng 2 so với mức cao của năm trước. Theo Viện nghiên cứu định cư Hàn Quốc, khoảng 1/4 chủ nhà sẽ gặp khó khăn trong việc trả lại jeonse nếu giá nhà giảm 10%.

Theo An Young-jin, một nhà kinh tế tại SK Securities, hầu hết các khoản nợ hộ gia đình của Hàn Quốc liên quan đến bất động sản được tính theo lãi suất thả nổi, điều này khiến thị trường nhà đất của quốc gia này nhạy cảm hơn nhiều với việc tăng lãi suất so với các quốc gia khác.

Số lượng nhà chào bán nhưng không bán được ngày càng tăng và nhu cầu vay thế chấp giảm dần, cho thấy nhiều người mua vẫn xem nhà ở là quá đắt đỏ sau khi giá nhà tăng chóng mặt trong những năm gần đây.

Trong đại dịch, khi lãi suất cơ bản của BOK giảm xuống mức thấp nhất là 0,5%, doanh số bán căn hộ ở Seoul tăng vọt và khoản cho vay của ngân hàng đối với các hộ gia đình có thời điểm lên tới 1.000 nghìn tỷ won.

Trong một cuộc phỏng vấn vào tháng trước, Thống đốc BOK Rhee Chang-yong đã chỉ ra giá nhà tăng mạnh trong hai năm trước đó. “Tình hình hiện tại là một giai đoạn điều chỉnh tốt”, ông cho biết.

Tỷ lệ nợ hộ gia đình/GDP ở các quốc gia

Viện Nghiên cứu Kinh tế Hàn Quốc cho biết trong một báo cáo trong tháng này rằng, kết hợp với các khoản vay jeonse khoảng 1.058 nghìn tỷ won (828 tỷ USD), tổng số nợ của các hộ gia đình Hàn Quốc lên tới 2.925 nghìn tỷ won. Điều đó sẽ nâng tỷ lệ nợ hộ gia đình trên tổng sản phẩm quốc nội lên 157%, cao nhất trong số 60 quốc gia được Viện Tài chính Quốc tế (IIF) theo dõi.

Trong khi thị trường nhà ở gần đây đã tìm thấy một số cứu trợ sau các biện pháp của chính phủ và kỳ vọng ngân hàng trung ương sẽ không tăng lãi suất nữa, triển vọng tiếp tục gây lo ngại do quy mô nguồn cung nhà ở đáng kể dự kiến trong một hoặc hai năm tới.

Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn

Thị trường bất động sản sa sút cũng gây thêm khó khăn cho các công ty xây dựng đang gặp khó khăn trong việc bán nhà ở. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc cho biết, số lượng nhà chưa bán được trên toàn quốc đã vượt 75.000 vào tháng 1, mức cao nhất kể từ năm 2012. Đó là một bước nhảy vọt hơn năm lần so với chỉ một năm rưỡi trước.

Trong khi đó, các công ty bất động sản đang tìm mọi cách để bán bất động sản.

Trong số các chiến thuật bán hàng bất thường ở các thành phố bên ngoài Seoul, một công ty bất động sản đã đưa ra cơ hội giành được một chiếc Mercedes Benz cho người mua tại một khu chung cư. Một công ty bất động sản khác đã treo giải thưởng túi xách Chanel và Apple AirPods dành cho khách tham quan nhà mẫu của họ.

BOK và chính phủ đã cam kết hỗ trợ chính sách hàng chục tỷ đô la để trấn an các nhà đầu tư sau khi Legoland Hàn Quốc do chính phủ hậu thuẫn không trả được nợ vào mùa thu năm ngoái.

Theo một báo cáo của NICE Investors Service Co. vào tháng trước, khi thị trường nhà đất chao đảo, ngay cả một sự kiện nhỏ liên quan đến tín dụng cũng có thể khơi dậy những rủi ro liên quan đến hoạt động tài trợ cho dự án.

“Nó giống như SVB”, Lee Kang Wook tổng giám đốc NICE Investors Service Co. cho biết khi đề cập đến sự sụp đổ của Silicon Valley Bank (SVB) đã làm rung chuyển thị trường toàn cầu và làm dấy lên nghi ngờ về sự ổn định của lĩnh vực tài chính.

“Bạn phải bán những ngôi nhà này để trả các khoản vay tài trợ dự án nếu bạn là nhà phát triển bất động sản. Các công ty đã vay nhiều hơn mức họ có thể xử lý sẽ trở thành một vấn đề”, ông cho biết.

Vũ Duy Bắc / Theo báo chí nước ngoài