Thị trường đất nông nghiệp vẫn im lìm

Vùng trồng chuối tại xã Bàu Hàm, huyện Trảng Bom. Ảnh:L.An

Nhà đầu tư kỳ vọng, nửa cuối năm nay, khi Luật Đất đai năm 2024 có thể có hiệu lực sớm hơn quy định sẽ tác động tích cực đến tất cả các loại hình BĐS.

Đất nền, nhà ở chuyển biến tích cực

Báo cáo của Hiệp Hội BĐS Việt Nam và Hội Môi giới BĐS Việt Nam đều chỉ ra, quý I-2024, thị trường địa ốc tiếp tục có những chuyển biến tích cực cả nguồn cung lẫn nhu cầu. Trong đó, nguồn cung nhà ở sơ cấp có khoảng 20,5 ngàn sản phẩm bao gồm cả cũ và mới. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt gần 31%, tương đương với hơn 6 ngàn sản phẩm được giao dịch, tăng 8% so với quý trước đó và gần gấp đôi quý I-2023. Bên cạnh đó, nhiều dự án BĐS quy mô diện tích lớn, vốn đầu tư hàng tỷ USD đồng loạt khởi công.

Về sản phẩm, đất thô cư ở nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch tăng đột biến, nhất là các lô đất đã tách thửa, các dự án có pháp lý đầy đủ. Tại các thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về công nghiệp, hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao ghi nhận nhu cầu về nhà ở giá rẻ mà cụ thể là chung cư, nhà ở xã hội tăng cao.

Trưởng Ban điều hành Hội Môi giới BĐS Việt Nam tại Đồng Nai, Giám đốc Công ty Đầu tư và phát triển MinGoup (thành phố Biên Hòa) Nguyễn Văn Cường cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và BĐS Đồng Nai nói riêng trong năm 2023 phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Song những tháng đầu năm 2024 lại có sự khởi sắc rõ rệt. Tất cả các phân khúc đều xuất hiện những giao dịch, đặc biệt là phân khúc đất nền, nhà ở vừa túi tiền có pháp lý đầy đủ, vị trí đẹp và tiềm năng tăng giá cao.

Trưởng Văn phòng BĐS Minh Khang (huyện Long Thành) Nguyễn Văn Khang nhìn nhận, thị trường đang từng ngày khởi sắc nhưng không phải với mọi sản phẩm. Ví dụ cùng là nhà ở, các sản phẩm nhà ở xã hội tại thành phố Biên Hòa luôn “cháy hàng” nhưng ở các huyện thì không được như vậy. Nhà ở giá trị trên dưới 2 tỷ đồng/căn trong thành phố có nhu cầu cao, nhưng khoảng 4-5 tỷ đồng/căn bán lại rất chậm. Tương tự, đất ở phân lô giá hơn 1 tỷ đồng/nền được nhiều người quan tâm, còn giá hơn 2 tỷ đồng/nền ít khách hỏi.

Nhiều nhà đầu tư nhận xét, thị trường BĐS đang trong giai đoạn khởi sắc nhất trong khoảng 3 năm trở lại đây. Nguyên nhân là do Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo sớm hoàn chỉnh các nghị định, thông tư để trình Quốc hội xem xem, quyết định cho Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 1-7-2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định. Cùng với đó là sự “cộng hưởng” của các yếu tố: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cùng có hiệu lực vào đầu năm 2025; chính sách hỗ trợ của Chính phủ thông qua hạ lãi tiền gửi ngân hàng, gia tăng các gói cho vay phát triển BĐS; hiệu ứng tích cực từ các dự án hạ tầng giao thông nội tỉnh, liên vùng.

Thị trường đất sào, đất mẫu chưa khởi sắc

Nếu như 4 năm trước, nhiều nhà đầu tư nườm nượp đến các huyện ở Đồng Nai tìm mua đất sào, đất mẫu diện tích lớn khiến việc tổ chức sản xuất nông nghiệp gặp không ít khó khăn thì sau giai đoạn dịch bệnh Covid-19 đến nay, thị trường đất nông nghiệp luôn trầm lắng.

Ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban điều hành Hội Môi giới BĐS Việt Nam tại Đồng Nai, cho rằng hiện tại các sản phẩm đất diện tích lớn như sào, mẫu gần Sân bay Long Thành nếu có pháp lý đầy đủ, hạ tầng giao thông hoàn chỉnh và gần khu dân cư vẫn có các nhà đầu tư quan tâm nhưng mức độ chưa nhiều. Còn tại các huyện, giao dịch đất nông nghiệp rất hạn chế.

Bà Nguyễn Thị Hồng Phượng, nhà đầu tư BĐS tại thành phố Biên Hòa, cho biết bà đang “sống dở, chết dở” với đất nông nghiệp. Theo đó, khoảng 4 năm trước, bà Phượng mua 2 khu đất tổng cộng hơn 3 hécta tại huyện Cẩm Mỹ, chưa kịp sang tay thì thị trường “đóng băng”. Từ đó đến nay, bà lao đao với việc trả lãi. “Tôi muốn bán nhưng không được vì ít người quan tâm và giá bán hiện tại chưa bằng giá khi mua. Trong khi đó, mấy năm nay tôi phải trả lãi ngân hàng một khoản lớn” - bà Hồng Phượng chia sẻ.

Theo các nhà đầu tư, thị trường đất sào, mẫu vẫn chưa có biến động nhiều vì kinh tế chưa phục hồi, nguồn lực để đầu tư BĐS không còn dồi dào như trước, nhà đầu tư bị “chôn” tiền ở đất mua từ các năm trước, các gói tín dụng để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn và lành mạnh lãi suất còn cao. Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến tách thửa, phân lô, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được “siết” chặt hơn.

Thị trường BĐS nói chung và đất nông nghiệp nói riêng có thể phục hồi mạnh mẽ hơn khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Bởi lẽ, khi đó các nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Tiến sĩ Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trường đại học Kinh tế - luật Thành phố Hồ Chí Minh, chia sẻ Luật Đất đai 2024 đã tạo ra “một khoảng rộng” trong chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích. Đây là những điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, giúp cho cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, ngoài nước và các tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể tham gia vào thị trường đất nông nghiệp thuận lợi hơn.

Lê An