Thị trường địa ốc nửa đầu năm: Khách có nhu cầu thật vẫn chỉ quan sát

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 và 6 tháng đầu năm, bà Trịnh Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh bất động sản Đất Xanh cho biết, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và TPHCM giảm lần lượt 91% và 89% Hà Nội so với năm trước.

Bà Trịnh Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh bất động sản Đất Xanh

Đáng chú ý, nguồn cung mới căn hộ ghi nhận giảm sâu. Tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, tại TPHCM đạt khoảng 1.800 sản phẩm. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội đạt 42-55 triệu/m2, tăng 3-5% theo năm; tại TPHCM đạt 60-80 triệu/m2, tăng 2-3% theo năm.

"Thị trường bất động sản cả nước thời gian qua ít ghi nhận tình trạng tăng giá ở hầu hết phân khúc. Cá biệt, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu, lên đến 30-40% so với giá chủ đầu tư chào bán", bà Trịnh Kim Liên cho biết.

So với 6 tháng cuối năm 2022, vị chuyên gia đánh giá 6 tháng đầu năm nay bối cảnh thị trường chung vẫn chưa có nhiều thay đổi. Pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm.

Về nguồn vốn, lãi suất cho vay giảm nhẹ về 12-14%, vẫn là mức lãi suất khá cao so với sức chịu đựng của doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các kênh huy động vốn.

Từ phía chủ đầu tư, trong nửa đầu năm chủ yếu tập trung phát triển sản phẩm lõi, đồng thời triển khai kinh doanh và xây dựng các dự án tồn đọng, lập kế hoạch và thăm dò thị trường, chuyển giao, chuyển nhượng những mảng ngành phụ.

Cùng với đó, tâm lý và hành vi của khách hàng cũng có nhiều thay đổi. Đa số tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là đối tượng khách hàng đầu tư.

"Thậm chí khách hàng có nhu cầu thật nhưng vẫn quan sát, chờ đợi thêm. Bắt đầu xuất hiện nhóm các nhà đầu tư tranh thủ cơ hội để sở hữu bất động sản giá rẻ tại thời điểm này", Giám đốc Kinh doanh của Đất Xanh đánh giá.

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện DXS – FERI

Theo kết quả khảo sát của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) về lý do chưa đưa ra quyết định mua bất động sản, 34% khách hàng cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu, 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo cao, 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác.

Theo TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện DXS – FERI, nửa cuối năm, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp. Xu hướng chuyển từ mua sang thuê bất động sản cũng được ghi nhận.

Ông Khôi đồng thời đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023. Tuy nhiên loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi. Theo đó, thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.

Trong đó, DXS-FERI nhận định kịch bản kỳ vọng là nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11 - 13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20 - 30%. Còn ở kịch bản thách thức, nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 - 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10 - 20%.

Trong khảo sát của DXS-FERI, các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn trong nửa cuối năm 2023, bất động sản, chứng khoán, vàng chiếm lần lượt là 30 - 25 - 20% câu trả lời, 15% số người được hỏi chọn tiết kiệm là kênh đầu tư trong 6 tháng cuối năm và 5% lựa chọn hình thức đầu tư khác. Theo đó, bất động sản vẫn có sức hút đặc biệt đối với hầu hết các nhà đầu tư.

DXS-FERI cũng đã tiến hành khảo sát về lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản. Kết quả, 34% cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu để "bắt đáy", 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao, 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác.

Về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, kết quả khảo sát cho thấy chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10% và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Dự báo nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền, tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” bất động sản. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp (thu nhập giảm sút, lãi suất vẫn neo ở mức cao); xu hướng chuyển từ mua bất động sản sang thuê cũng được ghi nhận.

Theo nhận định của DXS-FERI cho biết, có nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024.

Kỳ Hoa