Thị trường nặng tính 'cô đặc', condotel vẫn lệch ray phục hồi

Cụ thể, theo báo cáo của DKRA, trong năm 2024 toàn thị trường có gần 7.800 sản phẩm sơ cấp mở bán đến từ 49 dự án, tăng hơn 30% so cùng kỳ năm trước. Trong khi lượng tiêu thụ ghi nhận gần 3.100 căn, gấp 2,6 lần so với 2023. Tỷ lệ tiêu thụ cải thiện ở mức 40%.

Trong bối cảnh nguồn cung và thanh khoản bước đầu cải thiện, mặt bằng giá condotel tăng nhẹ 5% và duy trì ở mức cao. Tại miền Trung, mức giá thấp nhất từ 34 triệu đồng, cao nhất lên đến 188 triệu đồng/m2. Còn miền Bắc và miền Nam, nền giá lần lượt từ 36 triệu đồng và 55 triệu đồng/m2.

Trước đó, báo cáo của VARS cũng cho thấy trong năm 2024, nguồn cung phân khúc Condotel đã có sự cải thiện đáng kể khi toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm mới mở bán, tăng 40% so với năm 2023. Thanh khoản ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch.

Sau thời gian dài lao dốc, loại hình condotel đang ghi nhận tín hiệu tích cực, tuy nhiên, sự hồi phục của phân khúc từng “làm mưa làm gió” một thời này vẫn bị đặt nhiều dấu hỏi. Đầu tiên là việc nguồn cung tăng nhưng quá nặng tính “cô đặc”.

Sự phục hồi của phân khúc condotel vẫn chỉ là cục bộ, tập trung tại một vài địa phương.

Cụ thể, theo DKRA, xét theo khu vực, miền Trung là điểm sáng của thị trường khi chiếm 71% nguồn cung sơ cấp và gần 80% lượng tiêu thụ cả nước. Đáng chú ý, hơn 50% đến từ số ít dự án cao tầng tại Khánh Hòa, kéo theo lượng giao dịch cũng tập trung cục bộ ở khu vực này.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho hay đà phục hồi của condotel chỉ diễn ra ở số ít địa phương, với những khúc mắc đã kéo dài nhiều năm, như tiến độ dự án, pháp lý và hiệu quả đầu tư khai thác.

Đồng quan điểm, các chuyên gia của VARS cũng nhận định đại dịch Covid-19 đã khép lại được khoảng 3 năm nhưng tác động của nó tới thị trường bất động sản là không thể phủ nhận. Đặc biệt với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khi toàn bộ hoạt động khai thác cho thuê gần như bị đóng băng.

Bên cạnh đó, những quan ngại về tính pháp lý và niềm tin của nhà đầu tư khiến đà hồi phục của phân khúc condotel chưa như kỳ vọng.

Những diễn biến thực tế trên thị trường khiến không ít nhà đầu tư condotel “ngồi trên đống lửa”. Điển hình như ở Phú Quốc, sau thời làm mưa làm gió, thị trường rơi vào thế khó, thanh khoản rơi tự do, nhiều nhà đầu tư “mắc cạn” phải rao cắt lỗ.

Năm 2019, anh Phan Thanh Hùng (TP.HCM) rót gần 10 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại Phú Quốc. Đầu năm 2021, anh nhận bàn giao và trải qua hơn 1 năm tê liệt vì Covid-19. Bi kịch tưởng đã qua khi dịch được kiểm soát nhưng tình cảnh hiện tại khiến anh vẫn rơi cảnh khốn đốn.

Anh Bình chia sẻ, cả 2 căn condotel của anh luôn trong tình trạng ế khách thuê trong gần 3 năm qua. Ngay cả trong dịp cao điểm 30/4 - 1/5 hay 2/9 năm ngoái, chỉ có căn ở khu vực bãi Dài được thuê với giá giảm 30-50%, căn còn lại tại khu Dương Đông thường để trống.

Vắng khách thuê trong khi áp lực từ khoản nợ hơn 2 tỷ đồng (vay để tất toán vào năm 2021) đè nặng sau khi hết ưu đãi, anh Bình buộc phải rao bán cắt lỗ 15% một căn condotel tại khu Dương Đông, tương đương mức giảm gần 500 triệu đồng, nhưng đã hơn 1 năm không tìm được khách.

Tình cảnh “bán ra không được mà để lại không xong” cũng đang diễn ra với không ít nhà đầu tư ở các khu vực như Hạ Long (Quảng Ninh), Phan Thiết (Bình Thuận) và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Điển hình, một dự án nghỉ dưỡng khu vực Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) từng được nhà đầu tư tranh suất mua, giá khởi điểm 15-30 tỷ đồng giờ hàng thứ cấp sang tay mỗi căn giảm từ 5-10 tỷ đồng. Hay tại một dự án nghỉ dưỡng ở Bình Thuận, biệt thự biển được chủ đầu tư bán ra 6-12 tỷ đồng, hiện sang tay chỉ còn 4-9 tỷ đồng.

Với những diễn biến từ thực tế, giới chuyên gia dự báo bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần vượt qua chặng đường dài vô cùng gian nan ở phía trước. Cùng với giá bán, vấn đề cấp sổ hồng và phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt để các dự án tăng lượng thanh khoản, chờ bứt tốc trở lại.

Nhật Minh