Thị trường nhà đất quí 1 chuyển nhịp tích cực trước nhiều tác động

Thị trường bất động sản quí 1 đã có nhiều khởi sắc trong dòng tín dụng, một số phân khúc nhà đất ghi nhận giao dịch tốt hơn kèm với hiện tượng tăng giá. Sự chuyển nhịp của thị trường đang theo hướng bền vững và tích cực hơn.

Bất động sản quí 1 “ấm lên” nhưng chưa đồng đều

Cuối năm 2024, đầu năm 2025, thông tin về sáp nhập tỉnh, thành đã trở thành cú hích mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền, loại hình vốn trầm lắng từ năm 2022.

Ông Lê Minh Đức, nhà sáng lập Remaps, cho biết đất nền tại Việt Nam chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, không tạo dòng tiền như chung cư hay nhà phố, nên rất nhạy cảm với các tín hiệu tích cực. Việc sáp nhập tỉnh được kỳ vọng mang lại tác động tương tự như sự xuất hiện của cao tốc, sân bay hoặc các đại dự án.

Tuy nhiên, ông Đức cảnh báo nguy cơ tăng giá ảo. Trong khi nhiều địa phương ghi nhận đất nền giảm sâu 30-50% mà vẫn khó bán, thì tại TPHCM giá đất giữ ổn định nhờ đặc điểm sản phẩm có giá trị khai thác thực, thanh khoản cao và ít bị chi phối bởi các yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Theo Biggee, đơn vị cung cấp dữ liệu thị trường ghi nhận từ đầu năm nhu cầu giao dịch tại các khu vực quanh TPHCM tăng mạnh, trong đó giá đất nông nghiệp, loại hình nhạy với tin đồn tăng 3-10%, trong khi các sản phẩm khác tăng dưới 5%. Thị trường nhìn chung vẫn ổn định, chưa ghi nhận các đợt “sốt” ảo 20-40% như một số tin lan truyền trên mạng xã hội.

So với cùng kỳ năm trước, giá đất vùng ven tại TP Thủ Đức, quận 12, Hóc Môn có xu hướng tăng do hạ tầng phát triển, phản ánh nhu cầu thực thay vì đầu cơ. Thị trường đang dịch chuyển theo hướng bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường bất động sản ghi nhận dấu hiệu khởi sắc trong tháng 3-2025, đặc biệt tại các địa phương có khả năng sáp nhập và khu vực được định hướng trở thành “siêu đô thị” 12,5 triệu dân sau sáp nhập TPHCM - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu. Cùng thời điểm này giá rao bán đất nền cũng tăng đáng kể so với đầu năm 2023. Cụ thể, Hà Nội tăng 42%, TPHCM tăng 7%, các tỉnh khác tăng đến 67%.

Thủ Đức là cực tăng trưởng của thị trường bất động sản TPHCM trong chu kỳ phát triển mới. Ảnh: Lê Vũ

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản quí 1-2025 có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa đồng đều. Tình trạng phân hóa tiếp tục diễn ra giữa các khu vực và loại hình. Chuyên viên môi giới Trịnh Minh Hải cho biết sau thông tin sáp nhập tỉnh, thị trường bất động sản ghi nhận giao dịch sôi động tại một số khu vực giáp ranh TPHCM như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Dĩ An (Bình Dương).

Tại Nhơn Trạch, tình trạng “ôm đất” xuất hiện từ quí 4-2024 và đạt đỉnh vào cuối quí 1-2025. Đất nền các dự án như HUD, Tân Phước Khánh tăng giá từ 30% trở lên so với quý trước.

Tại Long An, dù không chịu tác động từ thông tin sáp nhập, giá đất nền vẫn tăng 10-15% nhờ các khu đô thị lớn đang được triển khai. Một số điểm nóng ghi nhận mức tăng 20-40%, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại chỉ vừa quay về giai đoạn 2019-2021.

Riêng tại TPHCM, thông tin dự án khu đô thị Cần Giờ của Vingroup chuẩn bị khởi công trong tháng 4 đã kích hoạt làn sóng mua bán đất nền tại khu vực này.

Thanh khoản thị trường đất nền vùng ven TPHCM đang cải thiện. Với mức giá hợp lý và tiềm năng tăng trưởng, đây tiếp tục là kênh trú ẩn an toàn giữa bối cảnh vàng biến động và chứng khoán trồi sụt thất thường, ông Hải nói.

Mở rộng tín dụng kèm kỳ vọng tăng sức mua

Theo số liệu của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount, giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM trong quí 1-2025 tăng mạnh 22,4% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu do các dự án đang và sắp mở bán đồng loạt điều chỉnh tăng giá, trong khi nguồn cung mới vẫn hạn chế, chưa đủ để hạ nhiệt mặt bằng giá.

Tổng nguồn cung sơ cấp trong quí 1 ước đạt khoảng 7.000 căn, giảm 32% so với quí trước. Đáng chú ý, lượng căn hộ mở bán mới chỉ đạt khoảng 340 căn, giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu do trùng thời điểm kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, khiến số dự án ra hàng giảm mạnh.

Về giao dịch, toàn thị trường ghi nhận khoảng 900-1.000 căn hộ sơ cấp được bán, giảm so với quí trước. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu mang tính mùa vụ. Dù giao dịch chững lại, nhu cầu thực vẫn duy trì ổn định, thể hiện qua lượng tiêu thụ tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy sức mua trên thị trường vẫn ở mức cao.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, chia sẻ với KTSG Online, trong những tháng đầu năm 2025, hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng trên địa bàn TPHCM ghi nhận xu hướng tăng trưởng tích cực. Tính đến cuối tháng 2-2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 1,098 triệu tỉ đồng, tăng 1,15% so với cuối năm 2024 và tăng 14,2% so với cùng kỳ năm trước.

Phân tích theo mục đích sử dụng, tín dụng bất động sản phục vụ nhu cầu tiêu dùng như mua nhà để ở, chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất, chiếm khoảng 66% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.

Tín dụng bất động sản phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh (gồm cho vay phát triển hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp; cho vay xây dựng cao ốc, văn phòng; lĩnh vực du lịch...) dù chiếm tỉ trọng nhỏ, nhưng vẫn duy trì mức tăng trưởng cao. Đáng chú ý, cho vay phát triển hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp trong hai tháng đầu năm tăng 2,7% và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước.

Một tín hiệu tích cực khác phản ánh xu hướng phục hồi của thị trường là tín dụng cho vay nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại) đã tăng trưởng trở lại, với mức tăng 0,67% so với cuối năm 2024. Trong đó, tháng 1-2025 tăng 0,51% và tháng 2-2025 tăng 0,16%.

Bên trong khu đô thị mới ở huyện Bình Chánh, TPHCM. Ảnh: Hoàng An

Trong quí 1-2025, giao dịch bất động sản tăng, kéo theo dòng tín dụng vào lĩnh vực này cũng phục hồi. Theo bà Đoàn Thái Thanh Thủy - Phó Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ SHB, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 16% trong năm nay cho phép các tổ chức tín dụng chủ động điều chỉnh tăng thêm dư nợ dựa trên xếp hạng tín nhiệm và giám sát các hệ số an toàn vốn.

Bà chỉ ra phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại dưới 4 tỉ đồng, đang thu hút sự quan tâm lớn từ người dân thu nhập trung bình và thấp, nhưng nguồn cung vẫn khan hiếm. Bất động sản công nghiệp tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài dù chịu ảnh hưởng từ chính sách thuế mới của Mỹ, tác động đến nhu cầu kho bãi, nhà xưởng.

Cùng kỳ, khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà đã cải thiện rõ rệt. Nhiều ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi với lãi suất từ 3,99% đến 8,39%, cố định trong 3 đến 24 tháng với hạn mức vay có thể đạt 80-85% giá trị tài sản, thời hạn vay lên đến 35 năm, ân hạn gốc tối đa 24 tháng.

Còn theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc của Avison Young Việt Nam nhận định các chính sách thuế quan mới của Mỹ, gây áp lực lên xuất khẩu và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam có thể ảnh hưởng gián tiếp đến dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì lãi suất huy động ở mức ổn định và hấp dẫn nhằm khuyến khích tiêu dùng nội địa và hỗ trợ đầu tư tư nhân. Nhờ đó, dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở, nơi nhu cầu ở thực vẫn cao, được dự báo không biến động mạnh trong ngắn hạn.

Đồng thời, hoạt động M&A và thu hút FDI vẫn duy trì tích cực trong quí 1-2025, với hơn 2,39 tỉ đô la Mỹ vốn FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Mức độ sôi động của hoạt động M&A, giao dịch dự án sẽ không bị ảnh hưởng đáng kể bởi mức thuế quan mới, xem xét tiềm năng phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Hoàng An