Thị trường nhà ở TP.HCM vẫn vững đà tăng

Giá tăng cao, giao dịch chững lại

Thị trường nhà ở TP.HCM đang chứng kiến nhịp tăng giá mới, đặc biệt tại 2 phân khúc chủ đạo là nhà phố và căn hộ.

Theo các chuyên gia, đây là nhịp tăng thứ 3 kể từ đầu năm, nhịp đầu tiên diễn ra từ cuối năm 2024 khi có thông tin sáp nhập địa giới hành chính và nhịp thứ 2 sau khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu chính thức sáp nhập vào TP.HCM.

Hiện thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại, nhưng không phải do nhu cầu giảm mà vì giá tăng cao, nguồn cung ít dần và lãi suất ngân hàng tăng trở lại tác động đến tâm lý người mua.

Theo ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty SG Holdings, giá nhà ở tăng khởi nguồn từ các dự án giá cao vùng lõi TP.HCM, từ đó lan ra các khu vực lân cận. Nhiều dự án căn hộ khu vực trung tâm hiện không còn dưới 100 triệu đồng/m2 và luôn có xu hướng đi lên qua từng giai đoạn.

Trong đó, có những dự án tăng từ 50-70% chỉ sau hơn 1 năm mở bán như dự án Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức cũ) do Gamuda Land làm chủ đầu tư. Năm 2024, dự án chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với mức giá từ 130 triệu đồng/m2, giai đoạn 2 tăng lên 140-150 triệu đồng/m2 và hiện ở quanh mức gần 200 triệu đồng/m2.

“Giá bất động sản trung tâm tăng quá cao, nguồn cung lại khan hiếm, buộc người có nhu cầu nhà ở phải đi ra xa hơn để tìm kiếm chốn an cư. Trong đó, có thể nói, sau sáp nhập, Bình Dương là khu vực hưởng lợi nhiều nhất và hầu hết dự án căn hộ tại đây bán trong năm đều tiêu thụ hết”, ông Sang nói và cho biết thêm, số lượng dự án mới được đưa ra thị trường gần đây giảm dần và đa phần đều có mức giá trên 40 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm ngoái vẫn có nhiều dự án dưới 30 triệu đồng/m2.

Thậm chí, các dự án dọc theo trục Quốc lộ 13 về gần phía trung tâm TP.HCM có giá bán từ 60-70 triệu đồng/m2.

Tương tự, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận giá không ngừng đi lên thời gian qua. Ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, doanh nghiệp chuyên đầu tư mảng thị trường nhà phố cho hay, chưa khi nào thấy giá nhà phố tại TP.HCM tăng mạnh như bây giờ và việc mua bán cũng trở nên khó khăn hơn.

Ông Nam kể, cách đây 6 tháng, công ty ông mua một căn nhà nát có diện tích 75 m2 ở khu vực quận 9 cũ để cải tạo lại, sau đó bán ra với giá 6,5 tỷ đồng, nhưng giờ muốn mua lại căn nhà này phải chi ra 8 tỷ đồng.

“Tại khu Đông, giá nhà mặt phố hầu hết đã vượt ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2, còn ở trong hẻm cũng không dưới 70 triệu đồng/m2”, ông Nam nói và chia sẻ thêm rằng, với các dự án nhà phố được quy hoạch bài, pháp lý chuẩn chỉnh, giá còn tăng mạnh hơn.

Đơn cử, tại Khu đô thị Vạn Phúc, chừng 6 tháng trước, nhà phố thuộc khu Đông Nam có giá giao dịch quanh mức 28-30 tỷ đồng/căn diện tích 140 m2, nhưng giờ không còn căn nào dưới 30 tỷ đồng.

Giá tăng nhưng giao dịch nhỏ giọt, nguyên nhân là do số lượng người bán ít dần, những người mua đầu tư đến nay gần như đã thoát hết hàng, còn ai giữ lại đều có nhu cầu sử dụng nên không bán.

Mặt khác, nguồn cung nhà phố mới của dự án Vạn Phúc hiện không còn, khiến cho sản phẩm bắt đầu khan hiếm. Sau nhà phố, chủ đầu tư khu đô thị này bắt đầu xây dựng các phân khu cao tầng và chuẩn bị công bố ra thị trường giá bán từ 130-150 triệu đồng/m2, qua đó xác lập mặt bằng mới.

Nhu cầu thực hay bong bóng?

Giá nhà không ngừng tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nên đâu đó bắt đầu xuất hiện tâm lý lo ngại hình thành “bong bóng” giá. Song, cũng có ý kiến cho rằng, không phải ngẫu nhiên thị trường tăng giá và không quá lo ngại “bong bóng” với thị trường vốn dĩ còn đang khó khăn như hiện nay.

Nhìn vào một số dự án khu vực trung tâm TP.HCM chào bán thời gian qua, lúc đầu không khỏi choáng ngợp trước mức giá được công bố lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí nhiều người còn cho rằng mức giá đó là vô lý.

Thế nhưng không lâu sau đó, không ít khách hàng chấp nhận chi trả giá cao để được sở hữu bất động sản với lý do “đây là bất động sản giới hạn”.

“Bản chất của sự tăng giá ở đây có thể hiểu là sự giới hạn về nguồn cung và không phải dự án nào, khu vực nào cũng tăng cao như vậy”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM lý giải và nhấn mạnh rằng, mặc dù giá bất động sản hiện tăng cao nhưng không bất hợp lý và không lo ngại “bong bóng” thị trường lúc này.

Là người có thâm niên trong hoạt động đầu tư - kinh doanh địa ốc, ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPL nhìn nhận, chưa lúc nào thấy nhu cầu thực về bất động sản tại TP.HCM lại lớn như hiện nay.

Theo ông Bảo, cách đây chừng 5 năm, tại TP. Thủ Đức cũ, có nhiều dự án căn hộ với mức giá trung bình thấp, chỉ từ 30 -35 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, nơi đây không thể tìm thấy một dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Tại Bình Dương, sau khi sáp nhập vào TP.HCM, hàng chục dự án căn hộ được mở bán đều hết hàng trong thời gian ngắn. Ghi nhận thực tế cho thấy, phần lớn khách mua là những người có nhu cầu ở thực hoặc mua để đầu tư, cho thuê dưới dạng tích lũy tài sản, chứ không giống như giai đoạn mua bán ngắn hạn trước đây.

“Một trong những yếu tố xác định thị trường có dấu hiệu ‘bong bóng’ hay không là nhìn vào dòng tiền. Bong bóng thực sự thường đi kèm với hiện tượng tăng giá đồng loạt ở tất cả phân khúc, trong khi hiện nay, mức tăng mạnh chỉ xuất hiện ở các khu vực có vị trí chiến lược và hạ tầng hoàn thiện nhanh nhất. Còn phần nhiều khu vực khác, nơi bất động sản không có khả năng khai thác sử dụng vẫn đang nằm bất động thì chưa thể gọi là ‘bóng bóng’”, ông Bảo phân tích.

Có thể thấy, hiện nay, tại TP.HCM, nhu cầu nhà ở thực tăng rất mạnh, trong khi nguồn cung lại hạn chế. Bởi vậy, câu hỏi được đặt ra là liệu giá nhà có khả năng giảm, hay còn tiếp tục tăng? Theo chia sẻ của hầu hết các chuyên gia, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi giá nhà giảm, đặc biệt với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội.

Lý do bởi, quỹ đất phát triển dự án tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao.

Do vậy, giải pháp gốc rễ để “ghìm cương” giá nhà vẫn là gia tăng nguồn cung thông qua việc tăng tốc tháo gỡ thủ tục các dự án đang “trùm mền”, đồng thời Nhà nước đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội, từ đó cân bằng cung - cầu thị trường.

Tăng Triển