Nhà ở xã hội như 'nấm sau mưa', sao vẫn không kéo giảm được mặt bằng giá nhà?

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới trong năm tăng khoảng 50% so với năm 2024.

Nhà ở xã hội “không đủ lực” kìm giá

Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động hoặc phê duyệt mới tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Tây Ninh... Riêng 5 địa phương này đã có tới 1.759 dự án được “cởi trói”.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trên cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 5,2 triệu căn.

Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận những con số tích cực, với 698 dự án với hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024. Riêng năm 2025 hoàn thành vượt kế hoạch hơn 102%.

Nhà ở xã hội chưa đủ lực để kéo giảm mặt bằng giá nhà (Ảnh minh họa: HN).

Trên giấy tờ, nguồn cung rõ ràng đang cải thiện mạnh mẽ. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại cho thấy một nghịch lý khi cung tăng nhưng giá không giảm. Đến cuối quý III/2025, theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội tăng tới 96,2%, trong TP. HCM tăng gần 57%, Đà Nẵng tăng hơn 72% so với năm 2019. Có những thời điểm, giá căn hộ tại Hà Nội tăng vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Một trong những kỳ vọng lớn của xã hội là nhà ở xã hội sẽ trở thành “van xả áp” cho thị trường, góp phần kéo giảm giá nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, quy mô của phân khúc này vẫn quá nhỏ bé so với nhu cầu thực tế.

Hơn 657.000 căn nhà ở xã hội trên cả nước, xét trong bối cảnh hàng triệu lao động đô thị, công nhân, người thu nhập thấp đang có nhu cầu nhà ở, rõ ràng chỉ như “muối bỏ bể”. Tỷ trọng nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm khoảng 5–6% tổng số dự án, trong khi phần còn lại chủ yếu là nhà ở thương mại trung – cao cấp và cao cấp.

Điều này dẫn đến một thực tế đáng quan ngại là nguồn cung tăng, nhưng không phải là nguồn cung mà thị trường thực sự cần. Người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận nhà ở, còn thị trường chung lại được dẫn dắt bởi các sản phẩm giá cao, kéo mặt bằng giá đi lên.

“Trị bệnh” lệch pha cung – cầu

Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua luôn đối mặt với tình trạng lệch pha cung – cầu, và năm 2025 không phải ngoại lệ. Phần lớn các dự án mới được phê duyệt hoặc tái khởi động đều thuộc phân khúc cao cấp, giá trị lớn.

Trong khi đó, nhà ở giá vừa túi tiền, phân khúc tập trung nhu cầu ở thực lớn nhất, lại thiếu hụt nghiêm trọng. Theo các chuyên gia, nguyên nhân không chỉ nằm ở lựa chọn chiến lược của doanh nghiệp, mà còn xuất phát từ cấu trúc chi phí phát triển dự án.

Giá tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí pháp lý đều tăng mạnh là những lý do chính khiến giá thành dự án nhà ở liên tục bị đội lên.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, dẫn chứng có dự án phải mất tới 14 năm từ khi được chấp thuận đầu tư đến khi giải phóng xong mặt bằng. Với quãng thời gian kéo dài như vậy, doanh nghiệp phải gánh hàng loạt chi phí như lãi vay, chi phí quản lý, chi phí cơ hội… Tất cả cuối cùng đều được tính vào giá bán.

Một yếu tố quan trọng khác khiến giá nhà chưa thể giảm là tâm lý đầu cơ. Phần lớn nhà đầu tư hiện nay chưa chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều người có xu hướng nắm giữ bất động sản trung và dài hạn, thay vì bán tháo.

Giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện cục bộ ở những nhà đầu tư mua chênh cao hoặc chạy theo tâm lý FOMO trong các đợt sốt ngắn hạn trước đó, chứ chưa đủ để tạo ra làn sóng giảm giá.

Trong khi giá nhà ở thương mại chưa thể giảm, thì phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ phần nào cân bằng lại cán cân thị trường vẫn gặp vô vàn khó khăn. Không chỉ gặp khó ở khâu phát triển dự án, nhà ở xã hội còn vướng ở cả khâu tiêu thụ.

Điển hình như thủ tục xét duyệt đối tượng mua, thuê mua còn phức tạp, quy trình kéo dài khiến dòng tiền của doanh nghiệp bị chậm lại. Điều này càng làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc vốn đã bị giới hạn lợi nhuận.

Giới chuyên gia cho rằng, nếu không cải cách mạnh mẽ thủ tục mua nhà theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư, thì dù số lượng dự án nhà ở xã hội có tăng, hiệu quả thực tế vẫn rất hạn chế.

Trước thực trạng nguồn cung tăng nhưng giá không giảm, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm như hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, tăng cường thanh tra, kiểm soát tín dụng và trái phiếu bất động sản.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị cần phát triển mạnh các dự án có mức giá phù hợp, xây dựng chính sách thuế và tín dụng phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực, đồng thời đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số để nâng cao năng lực điều tiết thị trường.

Quan trọng hơn cả, theo các chuyên gia, là tháo gỡ “nút thắt” pháp lý và tiền sử dụng đất. Chỉ khi thời gian chuẩn bị dự án được rút ngắn, chi phí được kiểm soát, doanh nghiệp mới có thể phát triển những sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.

Hưng Nguyên