Thị trường văn phòng Hà Nội sắp đổi chiều, chủ nhà đối mặt áp lực cạnh tranh ngày càng lớn

Từ Bangkok nhìn về Hà Nội, ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Tư vấn cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận thấy thị trường văn phòng đang đứng trước một bước chuyển đáng chú ý: quyền lựa chọn của khách thuê có thể gia tăng khi nguồn cung mới liên tục bổ sung, còn chủ nhà không thể chỉ dựa vào vị trí và giá niêm yết để giữ chân doanh nghiệp.

Trong chuyến công tác tại Bangkok gần đây, ông có dịp khảo sát các dự án văn phòng tiêu biểu và trao đổi với đồng nghiệp tại Cushman & Wakefield Thái Lan. Thực tế cho thấy, khi nguồn cung dồi dào, các chủ tòa nhà phải cạnh tranh quyết liệt hơn bằng chất lượng vận hành, tiện ích và điều kiện thuê, thay vì chỉ tập trung vào giá.

Theo báo cáo thị trường văn phòng Bangkok quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại khu trung tâm thành phố đạt 21,9%, trong khi giá thuê gộp bình quân ở mức 943 baht, tương đương khoảng 28,6 USD mỗi m² mỗi tháng. Dù tỷ lệ lấp đầy có dấu hiệu cải thiện, khách thuê vẫn có thêm lựa chọn và khả năng thương lượng tốt hơn nhờ các chính sách ưu đãi, điều khoản hợp đồng linh hoạt.

Tại Hà Nội, tỷ lệ trống văn phòng trong quý II/2026 vào khoảng 23%, gần tương đương Bangkok. Giá thuê chào đối với văn phòng hạng A đạt khoảng 32,2 USD mỗi m² mỗi tháng. Tuy nhiên, hai thị trường đang ở những thời điểm khác nhau. Bangkok đã đi qua giai đoạn nguồn cung tăng mạnh và đang từng bước phục hồi, trong khi Hà Nội chuẩn bị bước vào chu kỳ bổ sung nguồn cung đáng kể.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Sự xuất hiện của các dự án mới, đặc biệt tại khu vực Starlake, có thể làm thay đổi tương quan cung cầu, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp nhưng đồng thời gia tăng áp lực lên những tòa nhà hiện hữu.

Điều đáng chú ý là nguồn cung lớn không đồng nghĩa mọi dự án đều gặp khó khăn. Tại Bangkok, những tổ hợp như One Bangkok và Dusit Central Park vẫn ghi nhận kết quả cho thuê tích cực nhờ cách phát triển không gian làm việc gắn với hệ sinh thái dịch vụ, thương mại và giải trí.

One Bangkok tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, đồng thời chú trọng các tiêu chuẩn công trình xanh, kết nối thông minh và sức khỏe người sử dụng. Tại Tower 4, không gian làm việc chung THE COLLECTIVE cung cấp phòng họp, dịch vụ ăn uống và hỗ trợ cá nhân hóa, giúp khách thuê tiếp cận nhiều tiện ích mà không phải tự đầu tư toàn bộ hạ tầng.

Dusit Central Park cũng phát triển theo hướng kết hợp văn phòng, khách sạn, căn hộ và bán lẻ, với khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha. Không gian xanh này vừa phục vụ người sử dụng trong tổ hợp, vừa thu hút người dân và khách du lịch, góp phần biến dự án thành một điểm đến của thành phố.

Theo ông Thuận Nguyễn, những mô hình trên cho thấy trải nghiệm làm việc đang trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định thuê văn phòng. Doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến môi trường làm việc, tiện ích, khả năng kết nối và hình ảnh thương hiệu gắn với địa chỉ văn phòng, bên cạnh diện tích và chi phí.

Thị trường văn phòng Hà Nội chuẩn bị đón thêm khoảng 400.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028.

Xu hướng này cũng tạo ra cơ hội cho các chủ nhà sở hữu tòa nhà cũ. Thay vì buộc phải xây mới để cạnh tranh, họ có thể đầu tư nâng cấp tiện ích, cải thiện dịch vụ và tổ chức lại không gian dùng chung.

Empire Tower tại Bangkok là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối thập niên 1990. Một phần diện tích được chuyển đổi thành không gian sinh hoạt chung, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, khu nghỉ trưa và nơi làm việc nhóm; các tầng trên được phát triển thành khu ẩm thực.

Cách làm này phản ánh sự thay đổi trong tư duy quản lý bất động sản. Giá thuê vẫn quan trọng, nhưng khả năng giữ khách còn phụ thuộc vào chất lượng vận hành, dịch vụ và mức độ đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Tại Hà Nội, một số dự án mới đã chú trọng chứng chỉ công trình xanh, công nghệ tòa nhà thông minh, mảng xanh, khối đế bán lẻ và không gian đa chức năng. Những yếu tố này có thể trở thành lợi thế cạnh tranh khi thị trường có thêm nguồn cung. Với các tòa nhà hiện hữu, việc nâng cấp đúng nhu cầu cũng là cách hạn chế nguy cơ mất khách vào tay những dự án mới.

Một thay đổi khác nằm ở chính sách cho thuê. Trong bối cảnh cạnh tranh tăng lên, giữ nguyên giá niêm yết không có nghĩa chủ nhà bảo toàn được lợi thế. Các gói ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, thời gian miễn tiền thuê và điều khoản hợp đồng linh hoạt có thể quyết định sức hấp dẫn thực tế của một tòa nhà.

Với khách thuê, nguồn cung mới là cơ hội để nâng cấp nơi làm việc và thương lượng những điều kiện phù hợp hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần chuẩn bị sớm, nhất là khi hợp đồng hiện tại sẽ hết hạn trong hai đến ba năm tới. Những đơn vị cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau càng nên khảo sát thị trường trước khi đến thời điểm phải di chuyển.

Việc lựa chọn văn phòng cũng cần dựa trên tổng chi phí sử dụng, không chỉ tiền thuê mỗi mét vuông. Phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng đều ảnh hưởng đến ngân sách trong suốt thời hạn hợp đồng. Đồng thời, doanh nghiệp cần xác định rõ nhu cầu về quy mô nhân sự, giao thông, công nghệ, tiêu chuẩn bền vững và khả năng mở rộng trong tương lai.

Kinh nghiệm từ Bangkok cho thấy, thị trường có tỷ lệ trống cao vẫn tạo cơ hội cho những dự án hiểu khách thuê và có chiến lược vận hành phù hợp. Với Hà Nội, nguồn cung sắp tới có thể làm thay đổi cán cân thương lượng, nhưng kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào cách mỗi bên chuẩn bị.

Chủ nhà muốn giữ khách cần chứng minh giá trị của tòa nhà bằng chất lượng và dịch vụ. Trong khi đó, doanh nghiệp thuê văn phòng có thể tận dụng thời gian và thông tin để so sánh nhiều phương án, thay vì chỉ lựa chọn theo vị trí hoặc giá chào.