Thời khắc bản lề cho chu kỳ phục hồi bất động sản

Môi trường kinh doanh dần thông thoáng

"Chưa bao giờ, cùng một lúc mà nhiều luật liên quan đến bất động sản được thông qua" là nhận định của nhiều chuyên gia về những thay đổi tích cực của thị trường trong thời gian vừa qua. Ba luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở, luật Đất đai được ban hành sớm hơn dự kiến, áp dụng từ ngày 1-8-2024 giúp tháo gỡ những điểm nghẽn quan trọng của pháp lý, góp phần tạo niềm tin tới người mua nhà và củng cố vai trò của các chủ đầu tư.

Kể từ năm 2017-2018, thị trường bất động sản dù cố gắng xoay trục, bứt phá nhưng vẫn chưa thể thoát ra khỏi chiếc áo chật hẹp vướng pháp lý. Nhiều dự án bị tạm dừng thi công, một số công trình thì không thể hoàn thiện pháp lý để khởi công do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch. Một số khác, đã hoàn thiện, nhưng người dân không được cấp sổ đỏ, vì chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý, nghĩa vụ thuế.

Thị trường bất động sản đang ở thời điểm bản lề của chu kỳ phục hồi. Ảnh minh họa: V.Dũng

Với 70% dự án vướng pháp lý, thị trường dần cạn kiệt nguồn cung trong khi nhu cầu về nhà ở đô thị của người dân ngày càng gia tăng. Giá nhà liên tục lên cao, xa vời so với khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động. Vấn đề an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống người dân trở nên vô cùng cấp bách.

Do đó, Chính phủ và các bộ, ngành đã từng bước vào cuộc, gỡ vướng pháp lý cho các dự án, giải quyết bài toán nhà ở. Cùng với việc thông qua các luật tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, thông thoáng, thị trường bất động sản còn được sự hỗ trợ bởi các tổ công tác gỡ vướng pháp lý. Hàng trăm dự án ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước được tháo gỡ vướng mắc trong vài năm gần đây là minh chứng cho sự nỗ lực từ phía nhà điều hành.

Trong quí 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành 44 văn bản chỉ đạo, tham mưu, hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực này. Các văn bản chủ yếu giải đáp khó khăn về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…

Kết quả, Hà Nội có 404 dự án nhà ở bị chậm tiến độ thì 158 dự án đã được xử lý, 246 dự án đang tiếp tục giải quyết khó khăn. Tại TPHCM, 220 dự án nhà ở vướng mắc, chậm tiến độ thì đã xử lý được 77 dự án, tiếp tục xử lý 143 dự án còn lại.

Theo thông tin mới nhất, TPHCM báo cáo đã hoàn tất việc tháo gỡ cho hơn 43.000 căn hộ, đạt tỷ lệ 53%. Dự kiến năm 2025, thành phố sẽ hoàn tất việc tháo gỡ khó khăn, cấp sổ hồng cho 38.000 căn còn lại.

Không chỉ trực tiếp gỡ vướng pháp lý các dự án để tăng nguồn cung, mới đây Quốc hội còn thông qua Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, mở ra cơ hội đầu tư không chỉ với các chủ đầu tư mà còn kích thích dòng vốn nước ngoài (FDI).

Có thể thấy rằng, ngành bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội mới, khi môi trường kinh doanh ngày càng thông thoáng, minh bạch hơn trong bối cảnh thị trường ở thời khắc bản lề cho chu kỳ phục hồi. Các luật được thông qua cần thời gian ít nhất 6 tháng để thấm thấu những thay đổi về chính sách.

Giới chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản đã thoát khỏi vùng đáy khó khăn nhất trong quí 1-2023. Khi những vấn đề pháp lý được giải quyết, nhiều dự án sẽ có thể tiếp cận nguồn vốn và thị trường sẽ sôi động hơn, giúp cung cầu gặp nhau. Dự báo giữa cuối năm 2025, TPHCM và các tỉnh lân cận sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng tăng trưởng bền vững và sôi động hơn.

Doanh nghiệp sẵn sàng để bứt tốc

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa xuất hiện những yếu tố tích cực, cộng đồng doanh nghiệp cũng sẵn sàng các kế hoạch cho chu kỳ phát triển mới. Nhiều dự án thuộc các phân khúc khác nhau đã được giới thiệu, mở bán ra thị trường ngay trong những tháng cuối năm. Đây được xem như như một tín hiệu khởi sắc của thị trường trước khi các bộ luật mới "thấm" dần thực tế trong nửa đầu năm sau.

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho biết nhiều chính sách gỡ vướng pháp lý đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp "đi nhanh hơn". Thời gian qua, phân khu C4 Biên Hòa (Đồng Nai) đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000, các cơ quan chức năng đang có động thái hỗ trợ thúc đẩy pháp lý để các dự án trong phân khu (bao gồm dự án Izumi City của Nam Long) được triển khai sớm hơn.

Các doanh nghiệp cũng đã sẵn sàng nguồn hàng để nhập cuộc. Ảnh minh họa: DNCC

Hay như dự án Nam Long Cần Thơ, công ty đã được nộp tiền sử dụng đất, hoàn thiện giấy tờ theo quy định mới ngay khi các luật vừa có hiệu lực, nhằm sớm đưa các sản phẩm vào thị trường. Trong tháng 11, Nam Long đã mở bán giai đoạn 2 dự án này, sau 3 giờ giỏ hàng đã được hấp thụ 80%, mang về doanh số 600 tỉ đồng.

CEO Nam Long đánh giá các luật mới đi vào hiệu lực đã giúp ngành bất động sản trở nên minh bạch hơn, đảm bảo quyền lợi người mua hàng. Các quy định mới đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư khi mở bán sản phẩm, công bố thông tin rõ ràng; quy định chặt chẽ về việc xin cấp phép dự án, cấp sổ hồng, giảm hiện tượng cư dân nhiều năm không được cấp sổ.

Chia sẻ sơ lược về kế hoạch triển khai dự án năm sau, ông Lucas mong đợi kết quả tích cực hơn. Nam Long dự kiến mở bán và ghi nhận doanh số từ các dự án như Southgate (Long An), Izumi City (Đồng Nai), Paragon Đại Phước (Đồng Nai), Nam Long Cần Thơ và các sản phẩm đầu tiên tại Hải Phòng. "Doanh số chắc chắn tham vọng hơn năm nay", CEO Nam Long khẳng định.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng hé lộ kế hoạch cho năm mới. Công ty bất động sản An Gia công bố sẽ chính thức ra mắt thị trường dự án ở Vũng Tàu trong quí 1-2025 với quy mô khoảng 3.000 căn hộ. Tập đoàn Đất Xanh cũng đang từng bước "hồi sinh"một dự án tại khu Đông TPHCM sau thời gian dài bị đình trệ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, nhìn nhận sau giai đoạn đi xuống, thị trường bất động sản hiện tại đón nhận nhiều yếu tố tích cực. Việc các luật có hiệu lực sớm kỳ vọng giúp Chính phủ đẩy nhanh việc quản lý chặt chẽ để thị trường đi theo một chu kỳ mới, thuận lợi và bền vững hơn. Ông nhận thấy tín hiệu tích cực trong chu kỳ tiếp theo bởi tốc độ đô thị hóa Việt Nam rất nhanh, nhu cầu nhà ở rất lớn. Bài toán còn lại đòi hỏi các dòng sản phẩm phục vụ dòng chảy thị trường từ các chủ đầu tư.

Theo giới chuyên gia, nhiều doanh nghiệp đã đứng ngoài quan sát thị trường cả năm qua và bắt đầu chạy nước rút từ cuối năm nay, nhằm đón sóng phục hồi của năm sau. Nhiều chủ đầu tư bắt tay vào mở bán, giới thiệu sản phẩm rầm rộ dịp này. Các sản phẩm đều được doanh nghiệp chuẩn bị khá kỹ về pháp lý, dòng vốn, chất lượng xây dựng và giá bán. Về phía khách hàng, họ chọn sản phẩm ở thực, vừa túi tiền hơn là đầu cơ. Sự bền vững của thị trường bắt đầu nảy nở từ cả 2 phía, báo hiệu sự phục hồi và bùng nổ ở các năm tiếp theo.

Kim Ngân