Thu tiền thuế từ đất nhiều có đáng mừng?

3 năm tăng 7 lần

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Nhà nước thu được nhiều thuế từ đất vừa mừng nhưng cũng vừa lo. Ông Châu dẫn chứng, chỉ có 9 dự án nhưng TPHCM sẽ thu ngân sách được 65.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Con số này đáng mừng vì ngân sách có thêm nguồn thu bổ sung lớn nhưng đáng lo là có hợp lý hay không? Bởi giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp, trong đó về phía nhà nước làm sao xác định nguồn thu từ đất đai là hợp lý.

Dẫn câu chuyện gia đình ông Nguyễn An (Hóc Môn, TPHCM) vừa phản ánh có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005 với diện tích khoảng 75 m2 trên đất được ông bà nội để lại. Từ năm đó đến nay, gia đình cũng chưa đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận.

Năm 2010 được UBND huyện Hóc Môn (cũ) cấp số nhà cho căn nhà trên. Đến cuối năm 2024, gia đình quyết định xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty đo vẽ ra được diện tích phần đất trên là 208 m2. Bảng giá đất theo quy định là hơn 11 triệu đồng/m2. Khi gia đình tìm hiểu về dự kiến tài chính cần có để thực hiện việc hợp thức hóa nhà, xin cấp giấy chứng nhận thì được biết tiền thuế sử dụng đất phải đóng gần 1,7 tỷ đồng, ngoài khả năng tài chính của gia đình.

Chỉ có 9 dự án nhưng TPHCM sẽ thu ngân sách được 65.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Một trường hợp khác được ông Châu nêu là có doanh nghiệp thuê kho diện tích 11.000 m2 đất ở quận 4 (cũ) năm 2022, giá đất 300.000 đồng/m2 và tiền thuê trả hàng năm là 3,3 tỷ đồng. Đến năm 2023, TPHCM điều chỉnh hệ số, doanh nghiệp phải trả tiền thuê lên 7,7 tỷ đồng/năm. Sang tháng 1/2025 thì áp dụng tỷ lệ phần trăm trên bảng giá đất mới, giá đất tăng cao và tiền thuê đất doanh nghiệp phải trả lên hơn 21 tỷ đồng, cao hơn 3 lần so với năm 2023 và cao gấp 7 lần so với năm 2022. Chi phí thuê kho là chi phí logistics và sẽ được tính vào chi phí hàng hóa dịch vụ.

“Những ví dụ trên cho thấy, giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế”, ông Châu nói.

Tương tự, liên quan đến khoản thu bổ sung với hàng loạt doanh nghiệp do chậm định giá đất, ông Châu đặt vấn đề, Chính phủ quy định thu bổ sung là đúng Luật Đất đai nhưng tại sao quy định thu 5,4% và hiện nay Bộ Tài chính đề xuất thu 3,6% trong khi không thuộc lỗi của doanh nghiệp, bởi quyền ban hành giá đất nhanh hay chậm đều do Nhà nước.

Ông Châu lấy ví dụ, một dự án A đã có quyết định giao đất cách đây 30 năm, năm 2025 mới được tính tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng, thì ngoài 100 tỷ đồng mới này doanh nghiệp còn phải nộp tiền bổ sung 162 tỷ đồng. Còn nếu một dự án B được giao đất 20 năm và năm 2025 cũng được thông báo tiền sử dụng đất 100 tỷ đồng thì tiền thuế phải nộp bổ sung 108 tỷ đồng… là cực kỳ vô lý.

Bộ Tài chính đang tính 3,6% trên cơ sở giảm so với đề xuất đầu tiên nhưng mức thu này là không hợp lý. Luật Đất đai chưa sửa thì phải quy định thu nhưng nếu chỉ thu 1% thì được không? Theo ông Châu là hoàn toàn được.

“Chúng tôi đề nghị thay vì thu 5,4% hay 3,6% thì Bộ Tài chính trình Chính phủ chỉ thu bổ sung 0,5%. Quy định này của Luật Đất đai không phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy định pháp luật là chỉ áp dụng hồi tố với nghĩa vụ pháp lý nhẹ hơn, còn quy định nặng hơn không được áp dụng trước đó. Đến khi lấy ý kiến để sửa Luật Đất đai thì chúng tôi đề nghị bỏ hoàn toàn khoản thu này”, ông Châu nhấn mạnh.

Tạo gánh nặng

Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, nếu thu tiền đất bổ sung 5,4% hay 3,6% theo dự thảo của Bộ Tài chính là gánh nặng cho doanh nghiệp. Từ đó, doanh nghiệp sẽ đưa chi phí này vào giá thành sản phẩm, ngược với chủ trương của Chính phủ là làm thế nào để người dân tiếp cận được với nhà ở.

“Quan trọng hơn, việc chậm nộp tiền sử dụng đất của các dự án phần lớn là do vướng về điều kiện khách quan, cơ chế và chính sách. Chẳng hạn, với Hưng Thịnh Land, nhiều dự án bị “tắc” về định giá đất do được mua lại, dở dang và trong quá trình tái cấu trúc có điều chỉnh quy hoạch. Do đó, nếu bị thu số tiền bổ sung sẽ rất nhiều, là gánh nặng của doanh nghiệp”, ông Thắng nói.

Cách tính giá đất, thuế đất hiện nay là quá cao, quá bất cập và chưa hợp lý.

Hơn nữa, quy định này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đầu tư. Chính sách cần phải mang tính khuyến khích, tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn hoạt động để đóng góp cho kinh tế đất nước.

“Chúng tôi đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung 5,4% hay 3,6% vì không hợp lý. Điều này để tạo đồng thuận toàn xã hội, cùng phấn đấu đóng góp cho phát triển kinh tế của đất nước”, ông Thắng kiến nghị.

Ông Lê Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng cho rằng, cách tính giá đất, thuế đất hiện nay là quá cao, quá bất cập và chưa hợp lý. Đối với người dân, họ có quyền sử dụng đất, khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng thôi mà lại thuế đất 100% thì không hợp lý. Mức phù hợp ông Quang đề xuất khoảng 30 - 40%.

“Mục đích của quản lý Nhà nước về đất đai là tránh đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu một nơi an cư, nhưng với cách tính giá đất, thuế đất hiện nay, người nghèo khó có thể mua được đất để xây nhà. Tôi kiến nghị sau khi chúng ta có bảng giá đất năm 2026 thì hàng năm điều chỉnh không vượt quá 20%, nếu vượt quá 20% phải tính toán lại, rà soát lại xem khu vực đó như thế nào, cao quá thì có thể là giá đất ảo”, ông Quang nói.

Duy Quang