Doanh nghiệp bất động sản đề xuất bỏ áp thuế đất bổ sung

Ông Cao Minh Hiếu, Phó Chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland, chia sẻ tại Hội thảo - Ảnh: BTC

10 năm chờ thông báo, gánh thêm 370 tỷ đồng tiền truy thu

Ông Cao Minh Hiếu, Phó Chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland cho biết, doanh nghiệp đang vướng mắc tại 13 dự án được giao đất từ năm 2015-2016 nhưng đến nay vẫn chưa được cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính, dẫn đến việc không thể nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, quy định hiện hành lại tính lãi suất chậm nộp lên đến 5,4%/năm, khiến các dự án bị "đội" thêm chi phí hàng trăm tỉ đồng.

Điển hình là dự án RichStar, dù đã được Hội đồng thẩm định giá TPHCM xác định giá trị đất là 689 tỷ đồng từ năm 2016, nhưng sau đó lại bị "tắc" vì phải rà soát nguồn gốc đất. Gần 10 năm qua, doanh nghiệp chưa được nộp tiền, nhưng nếu tính truy thu lãi suất thì số tiền phát sinh thêm lên tới hơn 370 tỷ đồng. Trong khi đó, dự án không thể cấp sổ, không huy động vốn, không xoay vòng dòng tiền và buộc chủ đầu tư phải chi thêm khoảng 300 tỷ đồng để hỗ trợ cư dân quản lý vận hành.

"Không có luật nào bắt buộc, nhưng chúng tôi vẫn phải hỗ trợ cư dân để bảo vệ uy tín thương hiệu. Mất niềm tin là mất thị trường. Nhưng giờ lại bị truy thu khoản không phải lỗi của doanh nghiệp, đó là điều vô cùng bất hợp lý", ông Hiếu bày tỏ, đồng thời kiến nghị bỏ hẳn quy định truy thu hoặc chỉ tính lãi từ thời điểm doanh nghiệp nhận được thông báo thuế.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, nhấn mạnh việc thu bổ sung tiền sử dụng đất 5,4% hay 3,6% như đề xuất của Bộ Tài chính là gánh nặng rất lớn cho doanh nghiệp. Những khoản này sẽ được tính vào chi phí đầu vào, từ đó đẩy giá nhà tăng, trái ngược với chủ trương của Chính phủ là tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Nhiều dự án của Hưng Thịnh Land đang vướng định giá do thay đổi quy hoạch khi tái cấu trúc, mua lại dở dang. Việc bị truy thu lãi vì lỗi từ khâu định giá kéo dài của cơ quan nhà nước là điều bất hợp lý. "Chúng tôi đề xuất bỏ hẳn quy định thu bổ sung để tạo đồng thuận xã hội, kích thích sản xuất kinh doanh", ông Thắng nêu rõ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhận định, việc tính lãi bổ sung trên tiền sử dụng đất còn dẫn đến những hệ quả phi lý - Ảnh: BTC

Gánh nặng tài chính "làm khó" nhà đầu tư và thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhận định, việc tính lãi bổ sung trên tiền sử dụng đất còn dẫn đến những hệ quả phi lý. Một dự án có quyết định giao đất 30 năm trước nhưng đến nay mới được định giá, ngoài khoản tiền sử dụng đất phải nộp, doanh nghiệp còn bị truy thu thêm số tiền lãi lên đến 162%. "Đây là mức thu quá vô lý. Nếu phải thu, chỉ nên ở mức 0,5%/năm thay vì 5,4% hay 3,6%", ông Châu kiến nghị.

Đại diện Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, ông Đặng Hồng Anh khẳng định, việc áp dụng lãi suất bổ sung đối với doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là không phù hợp, khi phần lớn nguyên nhân đến từ sự chậm trễ của cơ quan chức năng trong định giá đất.

Ông Anh nêu rõ ba bất cập chính. Thứ nhất, trái nguyên tắc lỗi: Doanh nghiệp bị "phạt" vì chậm nộp mà lỗi lại không thuộc về họ.

Thứ 2 là gánh nặng kép khi doanh nghiệp vừa phải chịu truy thu, vừa không được huy động vốn vì không có đủ giấy tờ pháp lý.

Thứ 3 là ảnh hưởng môi trường đầu tư. Chính sách khiến các nhà đầu tư e ngại, đi ngược lại nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh của Chính phủ.

Vì vậy, đại diện Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam đề xuất bỏ hoàn toàn quy định truy thu trong lần sửa đổi Nghị định 103 sắp tới. Đồng thời, kiến nghị cần có thời hạn tối đa cho quy trình định giá đất và cơ chế quy trách nhiệm rõ ràng cho các bên chậm trễ.

Bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) thừa nhận, việc xác định tiền sử dụng đất chậm trách nhiệm phần lớn do nhà nước nhưng cũng có phần lỗi do doanh nghiệp - Ảnh: BTC

Bộ Tài chính ghi nhận và đang xem xét điều chỉnh

Đại diện Bộ Tài chính, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, tiền sử dụng đất, thuế đất và một trong các yếu tố không thể thiếu để tính là giá đất. Còn giá thị trường được xác định là giá phổ biến chứ không phải cá biệt. Trong thời gian qua, Cục đã nhận được nhiều phản ánh về một số bất cập từ thực tế của người dân kể cả các cá nhân cũng như các cơ quan báo chí. Cục đã rà soát, tiếp thu và có văn bản với Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) và các cơ quan có liên quan trong việc sửa Nghị quyết 18 cũng như định hướng sửa luật Đất đai trong tháng 10 tới đây.

Bà Thoa cũng khẳng định, Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi rất cơ bản đối với từng loại đất. Nghị định 103 đã giảm ở tất cả các loại đất chỉ bằng 50% luật của năm 2013. Thực tế, trước đây các địa phương căn cứ nhiều vào hệ số đất điều chỉnh hàng năm nhưng bảng giá đất 5 năm mới điều chỉnh một lần có thể không theo kịp xu hướng thị trường. Vì thế, Cục cũng lường trước chuyện này nên đã chủ động điều chỉnh giảm. Chỉ có cá biệt có một số địa phương điều chỉnh tăng đột biến. Trong thẩm quyền của Chính phủ là sửa Nghị định 103, Cục đã xin kế thừa luật Đất đai 2013, đối với đất liền kề điều chỉnh đưa xuống 30% trong hạn mức và ngoài hạn mức là 50%. Đối với đất thuần túy (ngoài khu dân cư) có loại phải thuê, có loại được giao không thu tiền; khi đền bù bằng giá trị đất nông nghiệp. Khi sửa luật sẽ được tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp.

Đối với tiền thuê đất, theo luật cũ và Nghị định 46 tỉ lệ tiền thuê đất là 1% và những trường hợp ưu đãi giảm còn 0,5%; dự án có khả năng sinh lời cao là 3%. Trong quá trình thực hiện Nghị định 103, nhiều địa phương kiến nghị giao về địa phương và không quy định cứng 1% nữa. "Nếu luật 2024, thu 0,25% thì 400 năm chúng ta thu thuế đất mới bằng bảng giá đất trong khi chúng ta bồi thường giải phóng mặt bằng thì tính theo bảng giá nhân với hệ số thị trường. Vấn đề tiền thuê đất và nếu không cẩn thận sẽ không cân đối được tiền đền bù giải phóng mặt bằng và mất cân bằng tài chính về đất đai", bà Thoa nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề về thuế bổ sung, đại diện Bộ Tài chính thừa nhận, hiện nay có nhiều ý kiến, ngay cả việc tính mặt bằng giá đất của quá khứ thế nào cũng có nhiều ý kiến. Ví dụ tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc thời điểm giao đất thực tế. "Có nhiều phương án, nhưng cuối cùng thực hiện theo nguyên tắc chia sẻ lợi ích trách nhiệm và quyền lợi các bên. Tỉ lệ 5,4% là mức thu đã cân nhắc, tính toán dựa trên bộ 3 tiêu chí là CPI, chỉ số lạm phát, lãi suất từ 2014 đến nay", bà Thoa nói.

Bà Thoa cũng thừa nhận, việc xác định tiền sử dụng đất chậm trách nhiệm phần lớn do nhà nước nhưng cũng có phần lỗi do doanh nghiệp. "Hai vấn đề này cũng khó tách bạch nên nhiều ý kiến cho rằng lỗi này chia 3 nhà nước chịu 2 doanh nghiệp chịu 1. Có ý kiến đề nghị giảm không quá 4%, có đề xuất mức 3,6%. Hay như Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề xuất không quá 0,5%. Cũng có ý kiến quay lại tính lỗi thì phải xác định lỗi do bên nào chịu trách nhiệm, nếu do địa phương thì doanh nghiệp sẽ không phải chịu. Chúng tôi lắng nghe nhưng các đề xuất phải cung cấp được cơ sở tính để Cục có thể giải trình và báo cáo với lãnh đạo Bộ và Chính phủ làm sao có giải pháp hài hòa lợi ích", bà Thoa nói.

Vũ Phong