Gánh nặng tiền sử dụng đất bạc tỉ: Cần chính sách giảm sâu hơn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý trực tiếp gửi Thủ tướng góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Giảm còn 20%-30% mới thực sự hợp tình, hợp lý

Trong văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ Tư pháp và Tài chính, HoREA hoan nghênh Bộ Tài chính vì đã tiếp thu ý kiến và đề xuất sửa đổi quy định thu 100% tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất vốn được xem là bất hợp lý.

Tuy nhiên, HoREA nhận định rằng đề xuất của Bộ Tài chính tại dự thảo Nghị định vẫn còn quá cao và tiếp tục là gánh nặng tài chính cho người dân. Cụ thể, mức thu 30% đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức sẽ khiến nhiều người gặp khó khăn khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, HoREA đã chính thức đề nghị một phương án giảm sâu hơn. Theo đó, tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở sẽ được tính bằng 20%, thay vì mức 30% của dự thảo. Tương tự, đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở, mức thu được đề nghị là 30%, thay vì 50% như dự thảo.

HoREA đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất 20% đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và 30% đối với phần diện tích vượt hạn mức. Ảnh: QH

Để chứng minh cho đề xuất của mình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đưa ra một ví dụ so sánh rất rõ ràng. Xét một trường hợp chuyển đổi 300 m2 đất nông nghiệp sang đất ở có giá trị tăng thêm là 3,12 tỉ đồng, số tiền phải nộp sẽ khác biệt lớn giữa các phương án.

Theo quy định tại Nghị định 103 hiện hành, người dân phải nộp toàn bộ 3,12 tỉ đồng. Nếu áp dụng dự thảo của Bộ Tài chính với mức thu 30% và 50%, số tiền phải nộp giảm còn 1,04 tỉ đồng. Nhưng với mức thu 20% và 30% theo đề xuất của HoREA, số tiền phải nộp chỉ còn 676 triệu đồng.

"Mức nộp 676 triệu đồng này, vốn chỉ bằng 21,6% so với quy định hiện hành, sẽ hợp tình hợp lý hơn, giúp giảm áp lực tài chính và khuyến khích người dân thực hiện đúng các thủ tục pháp lý về đất đai" - ông Châu góp ý.

Cần giải quyết tận gốc chênh lệch giá đất

Trao đổi với PLO, Luật sư - Thạc sĩ Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC), cho biết việc giảm tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất dù cần thiết nhưng chưa giải quyết được gốc rễ của vấn đề. Gốc rễ nằm ở sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất. Ông Hưng dẫn chứng, tại một vị trí ở đường Tố Hữu (TP.HCM), giá đất ở có thể cao gấp 378 đến 591 lần giá đất nông nghiệp.

“Sự chênh lệch quá lớn về giá các loại đất đã hạn chế ý nghĩa và vai trò của việc giảm tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi” - ông Hưng nhận định.

Trước câu hỏi về những người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất ngay trước khi có chính sách giảm, ông Hưng cho rằng về nguyên tắc, pháp luật không hồi tố. Tuy nhiên, pháp luật cũng có ngoại lệ cho phép áp dụng hồi tố trong trường hợp thật cần thiết để đảm bảo lợi ích chung của xã hội, thực hiện các quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân. Vì vậy, ông cho rằng cơ quan có thẩm quyền cần ban hành văn bản hướng dẫn việc hoàn lại phần tiền chênh lệch để đảm bảo nguyên tắc nhân đạo và công bằng.

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên tới hàng tỉ đồng đang là rào cản quá lớn với người dân. Ảnh: QH

Đặc biệt, trước lo ngại về việc bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm theo giá thị trường từ năm 2026, ông Hưng nhấn mạnh sự cần thiết phải có cơ chế giám sát để đảm bảo minh bạch. Ông đề xuất hai giải pháp chính. Thứ nhất, phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 như: theo nguyên tắc thị trường; khách quan, công khai, minh bạch; và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thứ hai, phải đảm bảo độ tin cậy của thông tin đầu vào, tránh các yếu tố giao dịch ảo hay thao túng giá thị trường. Để làm được điều này, Luật sư Hưng cho rằng cần phải phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai.

QUANG HUY