Thừa nhà - thiếu người mua, vì sao giá BĐS không giảm?

Thị trường đang "thừa nhà, thiếu người mua" nhưng giá rao bán sơ cấp và thứ cấp tại nhiều phân khúc vẫn neo rất cao. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, thị trường rất dễ rơi vào vòng lặp “đóng băng”.

Báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng quý III/2025 ghi nhận, tổng số giao dịch bất động sản giảm 13% theo quý và hơn 3% theo năm. Riêng chung cư và nhà riêng lẻ giảm hơn 16% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m2. Đáng nói, hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế cho biết: "Phân khúc bất động sản nhà ở hợp túi tiền thậm chí còn thiếu. Quan hệ cung cầu vẫn mất cân xứng. Một vài phân khúc lâu nay vẫn còn tồn kho gồm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, một số phân khúc cao cấp vượt quá tầm thu nhập của người dân... Rõ ràng, các nhà là đầu tư bất động sản sẽ phải điều chỉnh chính sách, điều chỉnh giá, điều chỉnh nguồn cung và đặc biệt là các chính sách bán hàng."

Nguồn cung mới không phục vụ số đông. Giá nhà vượt quá xa thu nhập khiến lượng tồn kho BĐS tăng cao. Đến cuối quý III/2025, giá trị hàng tồn kho kế toán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết lên tới khoảng 499 nghìn tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Thống kê cho thấy, lượng chung cư còn tồn kho là 6.323 căn; nhà ở riêng lẻ có 12.327 căn tăng 37% so với quý II.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: "Chúng ta nhìn nhận một thực tế là nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay đang là hơn 10.000 căn, với phân khúc trung và cao cấp chiếm tỉ trọng chính, còn phân khúc căn hộ vừa túi tiền hoặc trung bình thì chỉ chiếm tỉ lệ rất nhỏ."

Đáng nói, dù lượng hàng tồn kho lớn nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn chọn cách giữ giá, thậm chí neo cao thay vì giảm mạnh để bảo toàn lợi nhuận và thương hiệu. Bên cạnh đó. tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra phổ biến. Nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" mua đi bán lại trong thời gian ngắn, hoặc găm hàng chờ tăng giá, không chấp nhận bán rẻ để cắt lỗ.

Chuyên gia kinh tế Bùi Ngọc Sơn cho biết: "Mặt bằng giá của BĐS cao một cách giả tạo thì sẽ hủy hoại nền kinh tế. Người ta cứ căn cứ vào giá BĐS cao thì sẽ lấy giá thuê mặt bằng cao đối với thương mại, sản xuất, logistic. Nhà nước định làm công trình thì cũng phải lấy tiền từ ngân sách rất nhiều nhằm giải phóng mặt bằng. Như vậy, nền kinh tế trở nên nguy hiểm, kiệt quệ!"

Hàng tồn kho bất động sản ngày càng lớn nhưng giá nhà vẫn neo cao, không phản ánh đúng giá trị thực. Trong khi đó, các dự án mới chủ yếu hướng vào phân khúc cao cấp, không đáp ứng nhu cầu của số đông người dân. Sự lệch pha cung - cầu này tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản, nếu bị vỡ sẽ tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.

Để bình ổn thị trường bất động sản cần những giải pháp quyết liệt và đồng bộ, trước hết là tháo gỡ nhanh vướng mắc pháp lý và hỗ trợ vốn cho phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Khi nguồn cung giá hợp lý được đưa ra, áp lực giữ giá ở phân khúc cao mới thực sự bị phá vỡ. Đây cũng sẽ là vấn đề được đưa ra phân tích và thảo luận tại diễn đàn: “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững” được Đài Hà Nội tổ chức vào ngày 4/12 tới đây.

Hải Châu