Thực hiện dự án nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Theo chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội sẽ thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất vào ngày 21/11 tới.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy khẳng định: Dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn. Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Tuy nhiên, theo các ĐBQH, việc thực hiện thí điểm dự thảo Nghị quyết cần tính toán, xem xét lại thực trạng nhà ở thương mại tại các địa phương hiện nay cũng như sự phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất...

Không phải địa phương nào cũng có nhu cầu về nhà ở thương mại

Trong phiên thảo luận ở Tổ ngày 13/11, nêu quan điểm cần đánh giá lại thực trạng nhà ở thương mại hiện nay tại tất cả các địa phương, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh khẳng định, hiện nay các dự án, công trình, nhà ở thương mại chưa được lấp đầy, bỏ trống, bỏ không, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý vẫn còn rất nhiều. Tại các thành phố lớn, phân khúc bất động sản cao cấp đã và đang triển khai nhiều và cũng tồn tại nhiều. Nhiều dự án dở dang, chưa hoàn thiện cũng chưa đi vào cuộc sống và nhiều dự án nhà ở thương mại tại một số địa phương phát triển cũng chưa đúng.

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh

Cung cầu của thị trường nhà ở thương mại hiện nay còn tùy thuộc vào từng địa phương khác nhau, không phải địa phương nào cũng có nhu cầu về nhà ở thương mại. Vì thế, phải có sự đánh giá về thực trạng nhà ở thương mại hiện nay để hiểu rõ đúng cung-cầu của thị trường ở các địa phương như thế nào trước khi thông qua dự thảo Nghị quyết đưa ra. Việc làm này cũng là để thực hiện tốt dự án về nhà ở thương mại và các dự án khác như: dự án tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp.

Mặt khác, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa mới ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã có những quy định rất cụ thể về vấn đề thực hiện dự án nhà ở thương mại và thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hoặc đang có quyền sử dụng đất. Do đó, cũng cần phải có thời gian để khi các luật này đi vào thực tiễn triển khai. Nếu thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chỉ có trong vòng 5 năm thì tiềm ẩn nguy cơ rủi ro là khá lớn. Bởi việc thí điểm thực hiện dự án còn liên quan đến quy hoạch của các cấp, quy hoạch quốc gia cho đến quy hoạch tỉnh, quy hoạch vùng. Nếu thực hiện dự án mà diện tích đất lúa, diện tích đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất bị giảm thì chắc chắn sẽ là nguy cơ đáng lo ngại. Do đó, Chính phủ và các cơ quan phải có đánh giá kỹ lưỡng; xem xét việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chọn vùng hay chọn địa phương nào, khu vực phù hợp và phải có địa chỉ cụ thể.

Ngoài ra, theo đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà, dự thảo Nghị quyết cũng có thể dễ dẫn đến nguy cơ về việc hình thành các tổ chức, cá nhân, các tổ chức kinh doanh bất động sản lợi dụng việc mua bán rồi chuyển nhượng, thu gom, thu gộp đất vào, không sử dụng đất hiệu quả rồi trục lợi và biến tư liệu sản xuất thành đầu vào để chờ thực hiện dự án nhà ở thương mại. Do đó, cần thiết phải có các chế tài để kiểm soát cụ thể, tránh lãng phí nguồn lực đất đai và các nguồn lực khác.

Phải nằm trong chương trình phát triển nhà ở, phù hợp quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất

Đóng góp ý kiến vào dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Phương Tuấn - Đoàn ĐBQH tỉnh Kiên Giang tán thành với việc Nghị quyết nên được thực hiện trên phạm vi toàn quốc nhằm bảo đảm công bằng giữa các địa phương, tránh phức tạp trong quy định các tiêu chí, điều kiện cũng như nảy sinh cơ chế “xin – cho”.

Đại biểu Nguyễn Phương Tuấn - Đoàn ĐBQH tỉnh Kiên Giang

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Phương Tuấn bày tỏ băn khoăn về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết.

Theo như Tờ trình, Chính phủ đã có ý kiến đề nghị bỏ các quy định về điều kiện riêng cho dự án nhà ở thương mại để việc thực hiện dự án nhà ở thương mại tương tự như các dự án khác trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai năm 2024, cụ thể là tại Báo cáo số 598/BC-CP ngày 23/10/2023. Tuy nhiên, vấn đề này chưa được Luật Đất đai quy định.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại ngoài đáp ứng các điều kiện về chủ thể ở khoản 1 Điều 2 còn phải đáp ứng các điều kiện ở khoản 2 Điều 2 của dự thảo Nghị quyết, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cho phép.

Đại biểu Nguyễn Phương Tuấn nêu rõ: Theo pháp luật về quy hoạch đã có quy hoạch sử dụng đất quốc gia, vùng, cấp tỉnh, vậy khi địa phương xem xét cho phép thực hiện dự án nhà ở có tính đến các điều kiện phù hợp với quy hoạch các cấp cao hơn không? Vì chỉ là phù hợp với chương trình, kế hoạch, việc triển khai dự án nhà ở thương mại có thể ở thời điểm hiện tại là phù hợp nhưng ở thời điểm trong tương lại lại không phù hợp thì sao, ai đánh giá, ai chịu trách nhiệm trong những trường hợp này? Ngoài ra, cũng cần phải làm rõ cụm từ “địa phương” trong cụm từ “kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt” là đơn vị hành chính cấp nào, huyện hay tỉnh? Đại biểu Nguyễn Phương Tuấn đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét, làm rõ thêm và có phương án quy định cho phù hợp, bảo đảm khả thi, hiệu quả, tránh trường hợp sau khi quy định có hiệu lực, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan làm ảnh hưởng không chỉ đến vấn đề an sinh xã hội mà còn liên quan đến vấn đề đảm bảo an ninh lương thực đất nước...

Đại biểu Nguyễn Trúc Sơn - Đoàn ĐBQH tỉnh Bến Tre

Đồng thuận với quan điểm trên, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn – Đoàn ĐBQH tỉnh Bến Tre cho rằng, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có những điểm khác với Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua. Khi thí điểm thực hiện dự án thì phải xem xét lại quy hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất và đặc biệt là kế hoạch sử đất của địa phương.

Đại biểu Nguyễn Trúc Sơ bày tỏ sự băn khoăn là những dự án không được đưa vào quy hoạch đất ở, đất đô thị nếu mà thực hiện thì có đảm bảo khả thi không vì dự án không hề có trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030? Bởi theo quy định, những dự án muốn thực hiện được là phải nằm trong chương trình phát triển nhà ở, phù hợp quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất./.

Bích Lan