Thực hư giá nhà chung cư 'hạ nhiệt'

Hầu hết dự án chung cư mới đều có giá bán tăng cao (Trong ảnh: Dự án Lumi Hà Nội và Vinhomes Smart City). Ảnh: Dũng Minh.

Nhà cũ bớt “ngáo giá”

Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, 9 tháng đầu năm, hơn 19.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường Hà Nội, tăng 85,5% so với đầu năm. Đây là mức tăng ấn tượng sau thời gian dài Thủ đô khan hiếm nguồn cung căn hộ mới.

Tại TP.HCM, mặc dù chỉ có 127 sản phẩm mở bán mới - mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, nhưng trong quý IV/2024, dự kiến số lượng sản phẩm mới sẽ tăng vọt, đồng thời thị trường này được dự báo sẽ có thêm 35.000 căn hộ trong 1-2 năm tới khi nhiều dự án được tháo chốt pháp lý và đang tăng tốc hoàn thiện.

Thị trường tăng cung, nhưng điểm đáng lưu ý là giá sơ cấp không những không giảm mà tiếp tục tăng lên, đặc biệt tại những đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, với mức tăng tương ứng là 6,6% và 20,3% so với cùng kỳ năm trước.

Thông thường, khi nguồn cung tăng mạnh, giá nhà sẽ chịu áp lực giảm. Tuy nhiên, hiện nay, giá bất động sản không chỉ dựa trên cung - cầu, mà còn cả yếu tố tâm lý. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có đến 81% người tham gia cho rằng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai do đây vẫn là kênh đầu tư an toàn, có khả năng bảo toàn vốn tốt hơn so với các tài sản khác.

Dẫu vậy, ghi nhận thực tế cho thấy, diễn biến tăng chủ yếu xuất hiện ở các dự án mới với chất lượng xây dựng tốt, pháp lý đầy đủ đi kèm được đầu tư hạ tầng tiện ích bài bản, còn kỳ vọng tăng giá ở các dự án chung cư hay nhà tập thể có tuổi đời lâu đã giảm nhiều.

Đơn cử, một căn hộ tái định cư diện tích 70 m2 đã sử dụng hơn chục năm tại quận Cầu Giấy, Hà Nội sau khi được chủ nhà đẩy giá lên tới gần 60 triệu đồng/m2 cách đây vài tháng theo “cơn sốt” chung của thị trường, nay đã giảm xuống còn hơn 50 triệu đồng/m2 sau nhiều lần rao bán bất thành.

Chủ căn hộ cho biết, vì nhận được nhiều cuộc điện thoại hỏi bán nhà của môi giới, mà sau mỗi lần hỏi giá đều tăng lên, do đó mới rao bán nhà theo giá môi giới đưa ra, nhưng nhiều tháng qua vẫn không bán được.

Tương tự, tại một chung cư cũ khác tại quận Hà Đông, vài tháng qua, nhiều cư dân nơi đây liên tục nhận được các cuộc gọi của môi giới mời chào bán căn hộ với giá tăng dần, nhưng giao dịch thực tế rất thấp. Nhiều trường hợp sau vài lần giảm giá tới vài trăm triệu đồng cũng không có khách mua.

Chị Linh - cư dân ở một chung cư tại quận Nam Từ Liêm cho biết, thời gian qua, đi đâu cũng nghe nói về chuyện căn hộ chung cư sốt nóng, nhưng bán được nhà không phải chuyện dễ.

“Có nhiều căn hộ trong tòa chung cư tôi ở chủ mua để cho thuê, khi thấy giá tăng cao thì họ rao bán. Có căn tôi thấy rao từ tháng 4/2024 tới nay vẫn chưa bán được, gần đây thấy chủ nhà đăng tin cho thuê lại”, chị Linh kể.

Còn chị Phương, người mới bị chủ một căn hộ tập thể cũ tại quận Hai Bà Trưng trả lại cọc cho hay, cách đây hơn 2 tháng, chị được môi giới dẫn đi xem một loạt căn hộ tập thể từ Ba Đình sang Hai Bà Trưng, diện tích tuy không lớn (khoảng 50-60 m2) nhưng giá cao ngất ngưởng, toàn từ 50-60 triệu đồng/m2 trở lên.

Vì thuận tiện đưa đón con đi học và gần chỗ làm mới nên vợ chồng chị quyết định đặt cọc 200 triệu đồng mua lại một căn hộ tập thể cũ ở quận Hai Bà Trưng, diện tích 57 m2 với giá hơn 3,1 tỷ đồng (tương đương gần 57 triệu đồng/m2).

Tuy nhiên, chỉ sau 2 ngày, chủ nhà đã gọi điện thông báo trả lại cọc với lý do chưa tìm được nhà mới nên chưa bán, rồi chỉ 1 tuần sau chính căn hộ đó được rao bán lên tới 65 triệu đồng/m2.

“Ban đầu, vợ chồng tôi cũng tiếc lắm, nhưng đến giờ lại thấy may mắn bởi sau nhiều lần đẩy giá lên cao, căn hộ đó hiện vẫn chưa giao dịch được. Mới đây, chủ nhà đã phải giảm giá trở lại mức giá 2 tháng trước đó, nhưng chúng tôi sẽ chờ tiếp xem có tiếp tục giảm giá nữa không mới quay lại nói chuyện”, chị Phương nói.

“Hạ nhiệt” giá nhà: Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Báo cáo về thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ với mức tăng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm, cá biệt có khu vực tăng tới 35-40%.

Theo ông Trần Anh Tiến - Giám đốc một sàn bất động sản tại Hà Nội, thời gian qua, nguồn cung căn hộ chung cư dù được bổ sung khá đáng kể nhưng giá bán vẫn tăng, nhất là ở các chung cư mới. Nguyên nhân xuất phát từ việc chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn, trong khi nguồn cung mới không đáp ứng kịp… khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng lợi nhuận cao hơn, từ đó đẩy giá nhà lên cao.

Tuy vậy, không phải dự án nào cũng tăng giá, kể cả trong cùng khu vực. Thực tế, tại một số dự án chung cư cũ vừa qua, nhiều chủ nhà nghe ngóng thông tin môi giới đăng trên mạng giá bán ở một vài dự án xung quanh, rồi tự lấy đó làm giá tham chiếu cho căn hộ của mình nên giá được neo ở mức cao, nhưng thực tế giao dịch rất khó vì những chung cư đó đã có dấu hiệu xuống cấp, lại không có nhiều tiện ích bằng các chung cư mới bên cạnh. Cũng có trường hợp giá bị đẩy tăng là do một bộ phận môi giới, “cò” nhà đặt giá cao nhằm mục đích tạo “sốt ảo”.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, khi nền kinh tế vẫn ổn định, mặt bằng lãi suất và tỷ giá được kiểm soát tốt, nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu thì giá bất động sản sẽ khó giảm.

Điều này càng trở nên rõ rệt hơn khi các phân khúc sản phẩm phục vụ số đông như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt. Bên cạnh đó, đa phần các dự án căn hộ hiện tại được đầu tư bài bản, chỉnh chu hơn nên mặt bằng giá cũng cao hơn so với giai đoạn trước.

Ở góc nhìn khác, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản của Chính phủ bước đầu mang lại kết quả khả quan, đặc biệt từ đầu năm 2024 tới nay đã tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới cho thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh sự tích cực, vẫn còn đó những băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất cũng như các quy hoạch mới, điều này sẽ tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

Ông Đính cho biết, hiện nay, phần lớn dự án nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM đều có chi phí đền bù giải phóng mặt rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư tăng vọt, từ đó làm giá sản phẩm tăng đột biến.

Thời gian qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào, nên dù giá bán tăng cao nhưng vẫn có tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nếu không có sự điều chỉnh về mức phù hợp thì khả năng thanh khoản sẽ yếu đi, ảnh hưởng tới sự hồi phục của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest cũng cho hay, việc giá nhà chung cư tăng nhanh có một phần không nhỏ xuất phát từ giá đất tăng cao, khi theo tính toán VACC, chi phí này chiếm tới 40% trong cơ cấu giá thành sản phẩm.

Theo ông Hiệp, đây là bài toán cần được các cơ quan quản lý nhà nước quan tâm và sớm có lời giải để vừa có thể quản lý hiệu quả giá cả, vừa thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

“Việc các nghị quyết về thị trường bất động sản dự kiến được thông qua trong kỳ họp Quốc hội lần này, trong đó có Nghị quyết thí điểm loại đất làm nhà ở thương mại, sẽ tháo gỡ điểm nghẽn cho phép đất khác được chuyển đổi thành đất ở thương mại. Tuy vậy, để giải quyết vấn đề về giá nhà, các cơ quan chức năng cần điều tiết giá thị trường từ chính sách thuế, bên cạnh việc doanh nghiệp chủ động tính toán, cân đối các chi phí để có giá bán hợp lý”, ông Hiệp nêu quan điểm.

Trang Ninh