Thuế BĐS khó áp dụng vì thiếu cơ sở dữ liệu

Dự thảo sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân quy định 2 trường hợp khi thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, với trường hợp xác định được giá chênh giữa mua và bán, thì thuế thu nhập cá nhân = 20% x (giá bán - giá mua - chi phí hợp lý liên quan). Với trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, thì thuế thu nhập cá nhân = thuế suất x giá bán (tùy thuộc thời gian nắm giữ).

Tại cuộc họp thảo luận góp ý cho dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS mới đây, đại diện Savills TPHCM, cho rằng điều kiện tiên quyết để áp dụng việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường. Phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.

Nhiều ý kiến cho rằng, để đánh thuế chuyển nhượng BĐS cần có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường. Ảnh minh họa

Việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Đồng thời, sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Để áp dụng chính sách mới hiệu quả, cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình. Cụ thể là cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Cùng đó là cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường.

Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau. Cần đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình.

Thảo luận góp ý cho dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, các thành viên Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), kiến nghị cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng. Đồng thời, sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan.

Theo các chuyên gia của VARS, sẽ có chuỗi tác động tới thị trường BĐS trong thời gian đầu triển khai quy định mới, như dự thảo. Đó là cầu đầu tư có xu hướng giảm do nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ về mức lợi nhuận kỳ vọng khi so sánh BĐS với các kênh đầu tư khác. Khi cầu đầu tư giảm, sẽ kéo theo lượng giao dịch sụt giảm, ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp.

Tại các thị trường có nhu cầu ở thật sự, giá BĐS có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo biên độ lợi nhuận. Tuy nhiên, tại các khu vực thường xuyên xảy ra hiện tượng sốt giá, quy định pháp luật mới sẽ có tác dụng kiểm soát hành vi đầu cơ và góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá, làm giảm nguy cơ xảy ra các cơn sốt ảo và đưa giá bán về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Các chuyên gia của VARS khuyến nghị, thị trường BĐS vừa trải qua thời gian khó khăn kéo dài, chỉ mới bước vào chu kỳ phát triển mới. Mọi thay đổi chính sách có liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm áp lực, gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường.

Hà Anh