Thuế tài sản: Thách thức và chiến lược

Hiện nay, khi giao dịch nhà đất, công chứng viên yêu cầu ghi đúng giá thực theo hợp đồng để tính thuế, còn thừa phát lại từ chối chứng thực giá trị giao dịch như trước, chỉ lập vi bằng (văn bản ghi nhận sự kiện) cho các sự kiện chung chung - một cách né thuế phổ biến nhưng không minh bạch.

Nếu xem việc trên là một điểm nhỏ trong tác động của cơ quan chức năng trong hành trình kiến tạo một “luật chơi” đúng đắn cho lĩnh vực kinh tế bất động sản, điều đó đúng, nhưng chưa đủ. Vì những gì người dân đang thấy chỉ là “phần ngọn” của vấn đề. Khi mà hàng ngày bạn đi làm ngang qua các khu đất bỏ hoang, những khoảng đất bên cạnh nhà để cả chục năm chưa xây dựng nhưng người môi giới cho biết giá sẽ tăng lên.

Nhiều người cho rằng chính sách tài chính tín dụng (như siết vay ngân hàng) có thể giải quyết đầu cơ bất động sản, nhưng đây là ngộ nhận. Trọng tâm thực sự là buộc tài sản phải được sử dụng đúng mục đích thông qua thuế tài sản, chứ không chỉ dựa vào tín dụng. Trọng tâm của vấn đề là mục đích, đất phải sử dụng đúng mục đích, tài sản cần sử dụng đúng mục đích. Chiến lược của Chính phủ, hay việc áp dụng của doanh nhân - nhà đầu tư đang kiến tạo thị trường phải bám sát trọng tâm “mục đích” này.

Từ góc nhìn kinh doanh và gia sản

Đối với giới doanh nhân và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, thuế tài sản vừa là thách thức vừa là cơ hội để tái định hình chiến lược pháp lý trong quản trị tài sản. Với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc “lách thuế” chỉ mang tính tự phát và phụ thuộc vào các bên liên quan, như công chứng hay cơ quan thuế. Còn với các nhà đầu tư chuyên nghiệp và nắm giữ tài sản của gia đình, doanh nghiệp để đầu tư, hầu như họ có chuyên gia luật và thuế để xây dựng một kế hoạch thuế (tax planning report) để kiểm soát dòng tài chính một cách hợp pháp, khoa học.

Thuế tài sản hiện nay có đủ sức ngăn đầu cơ? Việt Nam hiện nay chưa có một luật thuế tài sản chính thức như nhiều nước phát triển. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến tài sản, đặc biệt bất động sản, đã tồn tại. Thực tế những quy định này chưa đủ mạnh để giải quyết nạn đầu cơ bất động sản - một vấn đề nhức nhối khi hàng ngàn dự án được phê duyệt nhưng bỏ hoang, hoặc nhà ở bị mua để chờ tăng giá thay vì sử dụng. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt ở TPHCM và Hà Nội, một chính sách thuế tài sản chặt chẽ hơn là cần thiết để điều tiết thị trường.

Với vai trò chuyên gia hỗ trợ chủ đầu tư dự án, tôi nhận thấy các chủ đầu tư lo ngại về tính công bằng của thuế tài sản. Ví dụ, việc áp thuế tài sản làm sao đảm bảo nhà nước thu thuế hợp lý mà không đẩy chi phí sang người mua nhà hoặc ép họ bán dự án sớm. Các chính sách phải giải quyết được “nút thắt” về tính chuẩn xác trong định giá bất động sản, cụ thể là bảng giá đất thấp hơn thị trường dù giá thị trường chưa bao gồm chi phí cho các khoản đầu tư giá trị của dự án đó. Nếu không đồng bộ, các chủ đầu tư sẽ xin chấp thuận dự án rồi bán sớm (bán “lúa non”), và trong các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A), bên mua mới sẽ định giá lại cao hơn, đẩy chi phí cho người mua. Vậy mục đích thuế cuối cùng sẽ đánh vào ai? - Chỉ có hai đối tượng cơ bản là nhà đầu tư dự án và người mua nhà.

Thấy gì từ các dự thảo luật?

Bộ Tài chính đang làm đúng những công việc để xây dựng lộ trình quản lý thuế trong hoạt động kinh tế bất động sản. Từ chủ trương định hướng được nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XIII) về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, việc hoàn thiện này đang diễn ra. Theo chủ trương đó, việc nghiên cứu giải pháp thu thuế đối với nhà ở nói chung hay thuế đối với sở hữu nhiều nhà đất nói riêng cần thêm những công cụ mạnh hơn nữa. Hay nói cách khác, phải cụ thể bằng quy định và chế tài.

Với đối tượng thuế liên quan đến bất động sản, các quy định mới ở cấp độ luật đã có hiệu lực đã đánh dấu một hành lang mới cho kinh tế bất động sản khởi sắc khi các yếu tố cấu thành hội tụ. Tại thời điểm tương lai gần này, nếu thuế tài sản (tiêu điểm là bất động sản) vẫn chưa được thống nhất sẽ là điểm trừ trong cơ chế đồng bộ mà chủ trương Nhà nước đã đề ra.

Chính phủ Việt Nam đã nhiều lần đề xuất thuế tài sản để tăng nguồn thu và giải quyết các bất cập trong bất động sản. Đối với Dự thảo năm 2018 trình bởi Bộ Tài chính xác định khung thuế 0,4% cho nhà trên 700 triệu đồng, tức một căn nhà 1,7 tỉ đồng nộp 4 triệu đồng/năm. Dự thảo này bị hoãn do phản đối mạnh từ dư luận vì ngưỡng miễn thuế quá thấp. Chúng ta đang cần một dự thảo luật thuế tài sản với lộ trình 10 năm, xác định rõ ngưỡng thuế và miễn thuế để doanh nhân, nhà đầu tư, và người dân có thời gian chuẩn bị, đảm bảo sự ổn định lâu dài.

Các bài học quốc tế

Chúng ta có thể học cách các nước phát triển chính sách và thực thi thuế tài sản. Việt Nam không thể ngay lập tức áp một mức cao như Singapore. Singapore áp dụng thuế lũy tiến 10-36% cho bất động sản cho thuê hoặc không tự ở, cao hơn nhà ở chính (0-16%). Chỉ có thể bắt đầu từ mức thấp như Hàn Quốc, từ 0,5-6% nhắm vào nhà thứ hai, có chính sách riêng để giảm nạn đầu cơ ở Seoul. Hay mức thuế đất phân nhóm từ 0,6-2% tại Úc, chỉ hướng vào giới nhà giàu mà kèm theo nhiều chính sách miễn thuế.

Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra rất nhanh, việc thí điểm và định giá đúng không chỉ giảm các tác động tiêu cực mà còn tăng thu ngân sách ở các khu đô thị. Trung Quốc thí điểm thuế 0,4-1,2% cho nhà thứ hai ở Thượng Hải và Trùng Khánh, đạt hiệu quả cục bộ trong giảm đầu cơ nhờ lộ trình từng bước, dù chưa mở rộng toàn quốc do phản ứng xã hội. Cũng là thuế nhà thứ hai ở mức 1,4% nhưng Nhật Bản gặp thách thức vì định giá thấp hơn giá thị trường, chưa phản ánh đúng giá trị thực.

Điểm chung để thực hiện được chính sách từ các quốc gia này là sự minh bạch trong định giá, miễn thuế hợp lý, và triển khai từng bước là chìa khóa để thành công mà không gây phản ứng mạnh.

Giải pháp chính sách

Đó phải là một giải pháp mang tính chiến lược theo từng giai đoạn của nền kinh tế, có sự tham gia của các bên trong việc xây dựng chính sách có khả năng thực thi. Chính phủ cần làm năm việc cơ bản để thực hiện điều này.

Một là Việt Nam cần xây dựng hệ thống định giá minh bạch. Chính phủ có thể áp dụng công nghệ về dữ liệu và trí tuệ nhân tạo (AI) trong quản lý để đảm bảo giá trị bất động sản sát thị trường, tránh thất thu ngân sách nhưng cũng tránh bất công giữa các bên liên quan. Sự tích hợp hệ thống quản lý hành chính hiện nay không khó để Việt Nam làm được điều này. Chúng ta có thể học ở Singapore và Úc ở việc quản lý này.

Hai là phải thống nhất trong việc dùng thuế để chống đầu cơ bất động sản hay mục đích rộng hơn. Cơ quan thuế có thể đặt ngưỡng miễn thuế cho nhà ở chính (có thể từ 2-3 tỉ đồng), chỉ đánh thuế lũy tiến (khoảng cách hợp lý cho Việt Nam từ 0,5-1%) vào nhà thứ hai trở lên, đất bỏ hoang các dự án chậm tiến độ. Các quốc gia thành công trong áp dụng thuế tài sản đều có sự thống nhất tiên quyết này.

Ba là trao quyền cho địa phương, cụ thể là cấp tỉnh, được chủ động áp dụng chế tài cho nạn đầu cơ tại địa phương mình. Tiêu điểm của nạn đầu cơ bất động sản hiện nay là các dự án, tăng thuế với các dự án đấy, có thể tăng lũy tiến theo tiến độ chậm triển khai. Hàn Quốc đã áp dụng thành công về việc áp thuế lũy tiến này.

Bốn là việc giải quyết bài toán phản ứng xã hội khi ban hành chính sách thuế tài sản với lợi ích nhóm đầu cơ, nhóm đang nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chưa triển khai. Đây là bài toán lớn nhưng xu thế bắt buộc phải giải quyết nên cần có lộ trình để đảm bảo hài hòa. Việc tổ chức thí điểm địa phương, như áp dụng tại TPHCM từ năm 2026, một đề xuất đang được trình và nếu Quốc hội thông qua, sẽ tập trung vào bất động sản giá trị cao và tài sản không sử dụng hiệu quả. Chiến lược áp dụng thí điểm như vậy Trung Quốc đã áp dụng thành công.

Năm là cần có lộ trình quốc tế hóa trong quản lý thuế tài sản. Việc ký thêm các Hiệp định tránh đánh thuế hai lần (DTA) với các quốc gia mà Việt Nam có giao thương nhiều, hoặc người Việt có tài sản nhiều. Xu hướng các quốc gia minh bạch tài sản của công dân nước khác, đặc biệt trong hoạt động đầu tư (hoặc “vỏ bọc” đầu tư) đang diễn ra và nếu chúng ta không nhanh chóng có hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư đa quốc gia, sẽ tụt hậu về cơ chế.

Chính phủ đóng vai trò điều tiết thị trường bất động sản, chống đầu cơ tài sản, và tăng nguồn thu ngân sách, thuế tài sản mang đến cả thách thức lẫn cơ hội. Chính phủ cần học từ Singapore về minh bạch, từ Trung Quốc về thí điểm, và từ Hàn Quốc về chống đầu cơ, để tạo ra một chính sách hiệu quả mà không gây bất ổn xã hội. Chiến lược pháp lý đối với thuế tài sản cả ở góc độ chính sách sẽ là đòn bẩy cho sự phát triển bền vững. Áp dụng thuế tài sản tại Việt Nam là một xu hướng tất yếu.

(*) Chủ tịch LP Group

LS. Nguyễn Văn Lộc(*)