Tiền sử dụng đất đang là nỗi lo của chủ đầu tư dự án

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: "Mấy năm gần đây, thị trường bất động sản gần như tê liệt. Trước hết là khó khăn về thể chế, khiến quá trình các dự án bất động sản tham gia vào thị trường cũng bị trì trệ, dẫn đến nguồn cung hạn chế.

Cộng thêm sự cạn kiệt về dòng tiền cũng khiến cho thị trường địa ốc những năm qua không hoạt động được. Sức khỏe tài chính của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều có vấn đề. Thị trường gần như không phát sinh giao dịch".

Thị trường bất động sản đang ấm lên

Mới đây, 4 bộ luật rất quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng đã được Quốc hội thông qua. Qua đó, thị trường lấy lại được niềm tin và có nhiều điểm nghẽn của các dự án bất động sản được tháo gỡ.

“Do đó giai đoạn gần đây chúng ta cũng đã nghe thấy thông tin rằng thị trường bất động sản đang nóng lên, đang sôi động... Thông tin này hoàn toàn là có thật” - ông Đính khẳng định.

Thực tế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) ghi nhận trong 3 quý đầu năm nay có gần 40.000 sản phẩm được đưa vào thị trường.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE, thị trường đang có dấu hiệu của sự ấm lên sau khoảng vài năm khó khăn. Bằng chứng là sức hấp thụ của thị trường đạt 80 - 90% trên tổng số lượng hàng chào bán.

“Thế nhưng con số này mới chiếm khoảng 30% so với giai đoạn 2018 - 2019. Tức là mới chỉ hồi phục chứ chưa trở lại giai đoạn bình thường” - ông Đính nói.

Cần quy định chi tiết thời điểm tính tiền sử dụng đất. Ảnh: Quang Huy

Ở vai trò chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land, thông tin thêm: "Nhìn lại 2-3 năm gần đây, chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Đến nay, các điểm nghẽn về mặt chính sách dần được tháo gỡ. Nhờ vậy, dòng vốn của người mua nhà ở thực cũng như của nhà đầu tư đang sẵn sàng để tham gia vào thị trường. Từ năm 2025 trở đi, có thể nguồn cung sẽ tích cực hơn. Chúng tôi dự báo thị trường sẽ được khai thông và có những khởi sắc nhất định."

Dự án lại tắc tính tiền sử dụng đất

Các doanh nghiệp bất động sản vừa thở phào vì vấn đề pháp lý thì lại đối mặt với một nỗi lo mới mang tên “tiền sử dụng đất”.

VARs nhận định tiền sử dụng đất luôn là một trong các yếu tố nặng gánh nhất với doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản. Thời gian vừa qua, trong khi thị trường địa ốc diễn biến tích cực, hàng loạt doanh nghiệp bắt đầu rục rịch cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án... để đón đầu cơ hội thì nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất.

Việc phê duyệt giá đất kéo dài không chỉ gây ra tình trạng đình trệ dự án mà còn làm tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Bên cạnh đó, quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính.

Dẫn chứng trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính khổng lồ khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án này được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng.

Hiện nay, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Hệ quả tất yếu chủ đầu tư phải xem xét việc điều chỉnh tăng giá bán sản phẩm nhằm đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong khi đó, giá bất động sản tại một số thành phố lớn đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở nên khó khăn.

Ông Lê Đình Chung-Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao.

Bên cạnh đó, VARs cho biết thêm: “Một nguyên nhân quan trọng khác khiến mức giá đầu tăng cao là do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá.

Thậm chí, có trường hợp sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo để làm căn cứ đẩy giá, trục lợi.

Trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi. Việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tỉnh, Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý."

THÙY LINH