Tín dụng bất động sản được kiểm soát: Thị trường vốn sẽ tái cấu trúc ra sao?

Để có vốn và giải quyết áp lực đáo hạn khổng lồ, các doanh nghiệp địa ốc không còn cách nào khác ngoài việc dốc toàn lực khơi thông lại kênh phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, sân chơi này giờ đây sẽ chỉ dành cho những đơn vị có "thể trạng" tài chính thực sự minh bạch.

Cú "phanh gấp" của dòng vốn tín dụng

Năm 2026, ngành ngân hàng Việt Nam đứng trước một ngã rẽ quan trọng. Dù mục tiêu tăng trưởng kinh tế của Chính phủ vẫn rất mạnh mẽ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chủ động hạ nhiệt tín dụng với mục tiêu chỉ khoảng 15% – thấp hơn đáng kể so với con số thực tế 19,1% của năm 2025.

Các ngân hàng "siết" tín dụng bất động sản đầu cơ, chỉ tập trung vốn vào nhu cầu nhà ở thực.

Đáng chú ý, tín dụng được cơ quan quản lý định hướng “chảy” vào các linh vực sản xuất kinh doanh. Phát biểu tại phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu NHNN kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân.

Trong văn bản gửi các tổ chức tín dụng về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026 được ban hành mới đây, NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức tín dụng đó.

Theo số liệu từ NHNN, năm 2025, tín dụng bất động sản tăng 22%, cao hơn không quá nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Tuy nhiên, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, riêng tín dụng bất động sản kinh doanh tăng 28%.

Hệ quả là ngay từ đầu năm 2026, hạn mức (room) tín dụng cho vay bất động sản bị “siết” lại. TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc Chính phủ và NHNN chủ trương “siết” tín dụng bất động sản sẽ khiến ngân hàng cho vay chọn lọc hơn, lãi suất đắt đỏ hơn. Thậm chí, có nguy cơ những nhà đầu tư lướt sóng phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ phải “xả hàng” do lãi suất cao.

Đứt gãy nguồn vốn vay rẻ, các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với thực tế là lãi suất vay mua nhà ưu đãi đã tăng vọt lên quanh mức 10% (so với 5,5 - 6% của năm 2025). Thậm chí, nhiều chi nhánh ngân hàng đã cạn room tín dụng quý I/2026 ngay từ trước Tết Nguyên đán. Dù chấp nhận vay lãi cao, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể vượt qua vòng thẩm định khắt khe của ngân hàng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, dư địa để doanh nghiệp tiếp tục "tái cơ cấu" (như bán tài sản trả nợ) hiện không còn nhiều sau 3 năm gồng mình chống đỡ. Nếu ngân hàng đóng "cửa", doanh nghiệp sẽ rơi vào thế khó.

Trái phiếu trở thành "phao cứu sinh"

Trong bối cảnh dư địa tín dụng co hẹp, câu hỏi sống còn của các doanh nghiệp bất đông sản là: Tìm vốn ở đâu?

Nhìn lại năm 2025, sự mất cân đối là cực kỳ rõ ràng. Doanh nghiệp bất động sản đang quá phụ thuộc vào ngân hàng. Theo đó, dòng vốn mới bất động sản tiếp cận qua tín dụng lên tới 450.000 tỷ đồng, trong khi qua kênh trái phiếu chỉ vỏn vẹn 135.000 tỷ đồng (nếu trừ đi phần đáo hạn, dòng tiền ròng gần như bằng 0). Tuy nhiên, năm 2026, áp lực đáo hạn trái phiếu lên tới 121.000 tỷ đồng buộc các doanh nghiệp phải nhanh chóng tìm kênh thay thế.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc phân tích cao cấp VIS Rating, tiết lộ: "Nhiều chủ đầu tư đã lên kế hoạch dịch chuyển nguồn vốn huy động từ tín dụng ngân hàng sang phát hành trái phiếu để phục vụ dự án mới. Đây là hướng đi khả dĩ nhất". Đồng quan điểm, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, khi tín dụng bị siết, trái phiếu chính là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng nhất mà các doanh nghiệp phải khai thác.

Thực tế thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu hấp dẫn dòng tiền. Theo ông Trịnh Thanh Cần, Tổng Giám đốc Chứng khoán Kafi, lãi suất trái phiếu bất động sản đang có xu hướng tăng, một số đợt chào bán kỳ hạn ngắn có lợi suất lên tới 9%/năm. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi chỉ dao động quanh 7-8%/năm, mức lợi suất này đủ sức hấp dẫn một bộ phận nhà đầu tư, đồng thời phản ánh việc doanh nghiệp chấp nhận chi phí vốn cao hơn khi không vay được ngân hàng.

Giới chuyên gia kinh tế dự báo, với áp lực bù đắp thiếu hụt tín dụng, phát hành trái phiếu bất động sản năm nay sẽ tăng tốc mạnh mẽ, trong đó các "ông lớn" đầu ngành với quỹ đất sạch và uy tín cao như Vingroup sẽ là những người dẫn dắt đường đua.

Dù được coi là "cứu cánh", song kênh trái phiếu 2026 sẽ không dễ dãi. Bà Bá Thị Thu Huệ, Giám đốc Thương mại FiinRatings, nhận định thị trường vốn sẽ chịu lực kéo từ nhu cầu khổng lồ, nhưng đi kèm là yêu cầu chuẩn hóa minh bạch cực kỳ khắt khe.

"Thị trường trái phiếu năm nay sẽ khó nóng đại trà, mà đi theo hướng chọn lọc. Nhóm có dự án pháp lý rõ ràng, dòng tiền tốt sẽ có cửa phát hành rộng mở. Ngược lại, nhóm đòn bẩy cao, dự án vướng pháp lý sẽ gặp thách thức lớn", bà Huệ đánh giá.

Có thể thấy, việc kiểm soát chặt tín dụng của cơ quan quản lý không nhằm mục đích "bóp nghẹt" thị trường, mà là một cuộc đại phẫu cần thiết. Theo chuyên gia từ Công ty chứng khoán VCBS, các quy định mới như định danh bất động sản (Nghị định 357/2025/NĐ-CP) có hiệu lực từ 1/3/2026, hay rào cản tín dụng với ngôi nhà thứ hai, đang hướng tới việc nắn dòng thị trường từ "đầu cơ" sang "nhu cầu thực".

Thị trường bất động sản 2026 đang gợi nhớ lại chu kỳ phục hồi năm 2014: tâm lý thận trọng, ổn định và chú trọng giá trị thực. Các chuyên gia SSI Research đánh giá sự hạ nhiệt của tín dụng bất động sản là cần thiết để dòng vốn chảy vào sản xuất - kinh doanh, giảm thiểu bất ổn vĩ mô.

Theo các chuyên gia, việc "siết van" tín dụng bất động sản đang tạo ra một lực đẩy chưa từng có, ép các doanh nghiệp phải lớn lên, minh bạch hóa và tự chủ hơn qua kênh trái phiếu. Những doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn này không chỉ tự cứu được mình, mà còn góp phần định hình một thị trường bất động sản, thị trường vốn Việt Nam vững chãi và lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Huyền Anh