Tín dụng bất động sản: Góc khuất ở Big 3 và chuyển động của phần còn lại

Hàng triệu tỷ đồng tín dụng bất động sản đang hiện diện rõ ràng hay đang nằm trong những "hộp đen" dữ liệu?

Trong nhiều năm qua, mỗi khi nhắc đến rủi ro của hệ thống ngân hàng Việt Nam, bất động sản luôn là lĩnh vực được nhắc đến đầu tiên. Đây là ngành mang lại biên lợi nhuận hấp dẫn cho các ngân hàng, nhưng cũng là nguồn gốc của nhiều cuộc khủng hoảng nợ xấu trong quá khứ.

Tuy nhiên, nghịch lý là khi nhìn vào báo cáo tài chính của các ngân hàng, việc xác định quy mô thực sự của hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản lại không hề dễ dàng.

Dữ liệu thuyết minh báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết đến cuối năm 2025 (chúng tôi sử dụng BCTC 2025 vì BCTC quý I/2026 của một số ngân hàng thậm chí bỏ trống hoàn toàn thuyết minh dư nợ theo ngành) cho thấy một bức tranh phân hóa mạnh. Trong khi phần lớn ngân hàng thương mại cổ phần công bố khá rõ mức độ phơi nhiễm đối với lĩnh vực địa ốc, ba ngân hàng quốc doanh lớn nhất hệ thống gồm Vietcombank, BIDV và VietinBank lại để lại một khoảng trống thông tin đáng kể.

Điều đó đặt ra câu hỏi: đâu mới là quy mô thực sự của tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng Việt Nam?

Những ngân hàng đang đặt cược lớn vào bất động sản

Dữ liệu cho thấy rủi ro không phân bổ đồng đều mà tập trung vào một số ngân hàng có khẩu vị tín dụng đặc biệt mạnh đối với lĩnh vực địa ốc và xây dựng.

Nếu loại bỏ ba ngân hàng quốc doanh khỏi phép tính, bức tranh cho vay kinh doanh bất động sản hiện lên tương đối rõ nét.

KienlongBank là trường hợp nổi bật nhất về tỷ trọng. Hơn 56% tổng dư nợ của ngân hàng này đang tập trung vào hai lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Điều đó đồng nghĩa cứ hai đồng tín dụng được giải ngân thì có hơn một đồng chảy vào các hoạt động gắn với thị trường địa ốc.

SHB đứng thứ hai về tỷ trọng với 48,2% tổng dư nợ. Tuy nhiên, nếu xét về quy mô tuyệt đối, SHB mới là ngân hàng có mức độ tài trợ lớn nhất cho lĩnh vực này khi tổng dư nợ liên quan đến bất động sản và xây dựng vượt 296.000 tỷ đồng.

Đây là những con số cho thấy bất động sản vẫn đóng vai trò trung tâm trong chiến lược tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng.

VPBank và Techcombank - những "cỗ máy bơm vốn" cho địa ốc

Nếu SHB là quán quân về quy mô tổng thể thì VPBank và Techcombank lại là những thế lực nổi bật nhất trong hoạt động tài trợ bất động sản của khu vực tư nhân.

Dư nợ liên quan đến bất động sản và xây dựng tại VPBank đạt hơn 261.000 tỷ đồng, tương đương gần 28% tổng danh mục tín dụng. Trong khi đó, Techcombank ghi nhận hơn 233.000 tỷ đồng, chiếm hơn 30% tổng dư nợ.

Mô hình kinh doanh của nhóm ngân hàng này khá rõ ràng.

Họ không chỉ cho vay trực tiếp các chủ đầu tư mà còn tham gia sâu vào chuỗi giá trị bất động sản thông qua tài trợ dự án, bảo lãnh bán hàng, cấp tín dụng cho nhà thầu và cho vay khách hàng mua sản phẩm.

Chiến lược này giúp tạo ra biên lãi thuần cao hơn mức trung bình ngành, đồng thời mang lại nguồn thu đáng kể từ phí dịch vụ.

Tuy nhiên, lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro lớn.

Khi tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chiếm từ một phần tư đến gần một nửa danh mục tín dụng, chất lượng tài sản của ngân hàng sẽ trở nên nhạy cảm hơn với biến động pháp lý dự án, thanh khoản thị trường và sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Góc khuất mang tên Big 3

Nếu bức tranh tại nhóm ngân hàng tư nhân tương đối rõ ràng thì ở khối quốc doanh, câu chuyện lại hoàn toàn khác.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, cả Vietcombank, BIDV và VietinBank đều không ghi nhận hoặc không công bố dư nợ tại khoản mục "Hoạt động kinh doanh bất động sản". Thay vào đó, một lượng tín dụng khổng lồ được phân loại vào nhóm "Dư nợ khác" hoặc "Hoạt động dịch vụ khác".

Tại Vietcombank, quy mô tín dụng thuộc nhóm này lên tới hơn 962.000 tỷ đồng, tương đương 57,5% tổng dư nợ.

Ở BIDV, con số còn lớn hơn khi vượt 1,15 triệu tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tín dụng.

VietinBank cũng ghi nhận hơn 463.000 tỷ đồng trong nhóm dư nợ được phân loại khác.

Quy mô hàng triệu tỷ đồng này tạo ra một "điểm mù" đáng kể đối với các nhà phân tích.

Bởi xét trên thực tế, rất khó tin rằng ba ngân hàng lớn nhất Việt Nam lại không tham gia tài trợ cho các dự án bất động sản, khu công nghiệp hay hạ tầng quy mô lớn.

Tín dụng bất động sản đang được hạch toán ở đâu?

Có nhiều khả năng khiến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản không xuất hiện rõ trong cơ cấu ngành nghề của Big 3.

Khả năng thứ nhất là các khoản vay dự án được gộp vào nhóm "ngành khác" hoặc "dịch vụ khác" theo cách phân loại nội bộ. Điều này khiến tín dụng bất động sản bị hòa lẫn vào nhiều lĩnh vực khác nhau trên báo cáo công khai.

Khả năng thứ hai nằm ở việc phân loại khách hàng.

Một lượng đáng kể khoản vay mua nhà, đầu tư đất hoặc phát triển dự án quy mô nhỏ có thể được ghi nhận dưới dạng tín dụng bán lẻ hoặc cho vay hộ kinh doanh. Khi đó, bản chất kinh doanh bất động sản của khoản vay không còn được phản ánh trực tiếp trên báo cáo ngành nghề.

Khả năng thứ ba là tín dụng bất động sản đang được phản ánh gián tiếp thông qua lĩnh vực xây dựng.

Nhiều chủ đầu tư bất động sản hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp xây dựng hoặc tổng thầu. Vì vậy, một phần đáng kể tín dụng địa ốc có thể đã được ghi nhận vào nhóm xây dựng thay vì bất động sản.

Rủi ro lớn nhất là những gì không nhìn thấy

Từ góc độ quản trị rủi ro, điều đáng quan tâm không phải là ngân hàng cho vay bất động sản nhiều hay ít.

Điều quan trọng hơn là nhà đầu tư và thị trường có thể nhìn thấy đầy đủ mức độ tập trung tín dụng đó hay không.

Bức tranh tại nhóm ngân hàng tư nhân cho thấy hệ thống ngân hàng Việt Nam vẫn duy trì mức độ phụ thuộc đáng kể vào bất động sản và xây dựng. Điều này không bất ngờ bởi đây vẫn là một trong những ngành sử dụng vốn lớn nhất nền kinh tế.

Tuy nhiên, hàng triệu tỷ đồng dư nợ được xếp trong các nhóm "khác" tại ba ngân hàng lớn nhất hệ thống đang tạo ra một khoảng trống thông tin đáng kể.

Cho đến khi cơ cấu tín dụng ngành nghề được công bố chi tiết và đồng nhất hơn, quy mô thực sự của hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong hệ thống ngân hàng Việt Nam vẫn còn là một ẩn số.

Và trong lĩnh vực tài chính, đôi khi rủi ro lớn nhất không phải là những gì đã được công bố, mà chính là những gì thị trường chưa thể nhìn thấy.

Bài viết thuộc Chuyên đề: "Toàn cảnh ngân hàng Việt Nam: Từ báo cáo tài chính đến xu hướng"