Tình thân mắc kẹt trong chữ 'cho' mập mờ

Tại tỉnh Bắc Ninh, cụ D. (86 tuổi) kiện ông M. (con trai) đòi lại thửa đất khoảng 274m2 mà cụ giao cho ra riêng từ năm 1991. Cụ D. khẳng định chỉ cho con trai ở, nhưng năm 2024 phát hiện ông M. đã đứng tên sổ hồng từ năm 2000 và không chịu chia lại đất cho anh em.

Ngược lại, ông M. khẳng định cha và ông bà nội đã thống nhất tặng đất. Cụ D. còn trực tiếp kê khai, ký xác nhận ranh giới khi làm thủ tục cấp sổ. Gia đình ông M. cũng đóng thuế đất liên tục hơn 30 năm. Phiên tòa ngày 7-8 đã được hoãn, dự kiến mở lại vào ngày 28-8. Do vụ án đang trong quá trình giải quyết, việc xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai phải chờ phán quyết của tòa án.

Thực tế cho thấy, những câu chuyện tranh chấp như trên không hề hiếm. Khi sự việc ra đến tòa án, lẽ phải không thể phân định bằng lời kể hay cách hiểu riêng của mỗi người về chữ “cho” từ nhiều năm trước, mà phải dựa hoàn toàn vào giấy tờ pháp lý và chứng cứ rõ ràng. Đáng lo ngại hơn là khi tranh chấp xảy ra, tình cảm gia đình thường sứt mẻ nặng nề, thậm chí để lại những vết rạn nứt khó có thể hàn gắn.

Nhiều người thường ngại lập giấy tờ tài sản trong gia đình vì sợ bị mang tiếng là thiếu lòng tin. Thế nhưng, giấy tờ ở đây không phải để đề phòng lẫn nhau, mà là cách ghi lại chính xác ý nguyện của mọi người tại thời điểm tài sản được bàn giao.

Chỉ sau vài chục năm, thời gian và hoàn cảnh có thể làm thay đổi tất cả: người từng nói “cho con miếng đất này” có thể quên mất lúc đó là cho ở nhờ hay cho đứt; những người chứng kiến có thể đã qua đời; và giá đất thì tăng lên gấp bội. Khi ấy, ra đến tòa án, tình cảm gia đình không thể thay thế cho chứng cứ. Tòa phải dựa vào giấy tờ, quá trình sử dụng đất và các tình tiết khách quan để phán quyết.

Thực tế, tình thân chân chính không cần phải chứng minh bằng việc né tránh giấy tờ. Ngược lại, một thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu mới là chiếc khiên bảo vệ tình cảm gia đình bền chặt nhất. Bởi lẽ, “cho ở” khác xa với “cho đất”. Một chữ “cho” mập mờ hôm nay, vài chục năm sau có thể đẩy chính cha mẹ và con cái vào cảnh dắt díu nhau ra tòa chỉ để tranh cãi xem ngày ấy chữ “cho” thực sự mang nghĩa gì.

Tiến sĩ - luật sư Nguyễn Sơn Lâm, Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Nam Trí Việt, Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết, nếu cha mẹ chỉ muốn cho con ở trên đất nhưng muốn toàn quyền quyết định đối với đất, thì hai bên nên ký với nhau hợp đồng cho mượn tài sản, cụ thể là cho mượn quyền sử dụng phần đất để ở.

Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được”.

Nếu cha mẹ muốn cho con xây nhà riêng, ở lâu dài 20-30 năm hoặc suốt đời; cha mẹ vẫn giữ quyền sử dụng đất, đồng thời muốn quyền của con đủ chắc chắn kể cả khi cha mẹ chết, bán đất hoặc phát sinh tranh chấp với các anh chị em khác... thì hai bên nên ký với nhau thỏa thuận về quyền bề mặt, cụ thể là cha mẹ cho con được có quyền bề mặt đối với phần mặt đất.

Thỏa thuận cần nêu rõ: ai là người bỏ ra chi phí xây dựng; ai là người có quyền sở hữu hoặc quyền lợi đối với căn nhà; người con có được sửa chữa, xây mới, cho thuê hay để người khác cùng cư trú hay không; và khi chấm dứt việc sử dụng đất thì nhà được tháo dỡ, thanh toán giá trị hay chuyển giao cho chủ đất.

Theo Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Theo Điều 268 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.