TOD tạo động lực tái cấu trúc không gian đô thị

Với Sân bay Long Thành và các tuyến giao thông quan trọng đi qua địa bàn, khu vực Long Thành có thể trở thành một không gian TOD đặc biệt quan trọng của thành phố Đồng Nai.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) không chỉ được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực tái cấu trúc không gian đô thị trên địa bàn thành phố mà còn làm gia tăng giá trị quỹ đất, tạo nguồn lực tái đầu tư.

Tiềm năng lớn

Với 10 dự án cao tốc đã và đang được triển khai thực hiện, Đồng Nai là một trong số các địa phương có số lượng các dự án cao tốc đi qua địa bàn nhiều nhất cả nước.

Bên cạnh các tuyến cao tốc, vành đai, Cảng hàng không quốc tế (sân bay) Long Thành, sân bay lớn nhất cả nước đang được triển khai xây dựng trên địa bàn thành phố. Trong giai đoạn phát triển mới, thành phố cũng đang phối hợp với các bộ, ngành, địa phương triển khai đầu tư xây dựng tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, các tuyến đường sắt đô thị (metro).

Với hệ thống hạ tầng giao thông đa phương thức, đang được đầu tư đồng bộ và phát triển mạnh các loại hình giao thông công cộng, thành phố sở hữu những điều kiện thuận lợi nhất để phát triển mô hình đô thị TOD.

PGS.TS Trần Quang Phú, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường đại học Giao thông vận tải Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá: Đồng Nai hiện có một trong những điều kiện thuận lợi để phát triển đô thị theo định hướng TOD khá rõ ở Việt Nam. Cơ hội của Đồng Nai nằm ở chỗ, địa phương đang đồng thời hình thành một hệ thống hạ tầng giao thông chiến lược mới và một cấu trúc đô thị mới, tạo điều kiện để 2 quá trình này được quy hoạch ngay từ đầu theo hướng tích hợp.

Theo đánh giá, tiềm năng phát triển TOD của Đồng Nai đến từ sự thay đổi rất lớn về cấu trúc giao thông và không gian phát triển. Sân bay Long Thành, các tuyến đường cao tốc, vành đai, các tuyến đường sắt và các tuyến giao thông đô thị dự kiến hình thành một mạng lưới kết nối đa phương thức có quy mô vùng. Định hướng phát triển hiện nay của Đồng Nai cũng xác định hạ tầng chiến lược thế hệ mới là một trục quan trọng để tổ chức lại không gian phát triển, đồng thời đặt yêu cầu phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Đây là điều kiện rất quan trọng, bởi TOD sẽ hiệu quả hơn nhiều nếu được đặt trong một mạng lưới giao thông công cộng có khả năng kết nối các khu vực đô thị với nhau, thay vì chỉ phát triển từng khu vực nhà ga riêng lẻ.

Dự án Kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến trung tâm hành chính thành phố và Sân bay Long Thành mở ra tiềm năng phát triển TOD cho thành phố Đồng Nai.

Mặt khác, khu vực Long Thành - Sân bay Long Thành có thể trở thành một không gian TOD đặc biệt quan trọng của thành phố. Bởi, khu vực sân bay đang được định hướng phát triển thành đô thị sân bay, gắn với các chức năng như: logistics, dịch vụ hàng không, thương mại, công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, giáo dục và các hoạt động dịch vụ chất lượng cao. Đồng thời, Đồng Nai đang nghiên cứu phát triển đô thị gắn với các tuyến đường sắt, metro và các trục giao thông chiến lược.

Gia tăng giá trị quỹ đất các khu vực TOD

Theo Phó Bí thư Thành ủy Võ Tấn Đức, Đồng Nai đang đứng trước yêu cầu triển khai đồng thời nhiều nhiệm vụ lớn như: thực hiện Nghị quyết số 16, Luật Phát triển đô thị, hoàn thiện quy hoạch tổng thể thành phố… Trong giai đoạn phát triển hiện nay, đất đai không chỉ là nguồn lực phục vụ triển khai dự án mà còn là một trong những nguồn lực quan trọng để thành phố tạo vốn đầu tư phát triển, tổ chức lại không gian đô thị và dẫn dắt phát triển kinh tế - xã hội.

Với quỹ đất các khu vực TOD, để gia tăng giá trị, theo PGS.TS Trần Quang Phú, địa phương cần phải kiểm soát việc khai thác giá trị đất đai quanh các nhà ga. Bởi TOD có khả năng làm gia tăng giá trị đất nhờ cải thiện khả năng tiếp cận giao thông và đầu tư hạ tầng, đây là cơ hội để tạo nguồn lực cho phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt có thể dẫn đến đầu cơ đất đai, tăng giá nhà ở, làm người dân hiện hữu khó tiếp cận nhà ở và tạo ra các khu đô thị thiên về bất động sản hơn là giao thông công cộng. Vì vậy, khai thác giá trị đất phải đi cùng với chính sách nhà ở, tái định cư, không gian công cộng và lợi ích của cộng đồng.

Ông Huỳnh Hồ Đại Nghĩa, chuyên gia chính sách công, Trường đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Thành phố Đồng Nai cần lựa chọn nhà đầu tư “mỏ neo”, tổ chức quỹ đất quanh hạ tầng, tạo cơ chế thu hồi giá trị đất tăng thêm, phát triển TOD để tái tạo nguồn lực đầu tư.