Tồn kho bất động sản phình to kỷ lục năm 2025: Doanh nghiệp báo lãi lớn nhưng kẹt thanh khoản

Khối tài sản kẹt cứng tại các dự án xây dựng dở dang

Dữ liệu tài chính cho thấy hàng tồn kho đang chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng tài sản của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn. Tại CTCP Vinhomes (VHM), tổng tài sản đạt 786.375 tỷ đồng, tăng 39,4% so với đầu năm. Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng gấp 2,5 lần lên mức 134.898 tỷ đồng, phản ánh trực tiếp chi phí tại các dự án trọng điểm đang triển khai. Tương tự, Tập đoàn Novaland (NVL) ghi nhận tổng tài sản 249.792 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm tới 153.392 tỷ đồng. Đáng chú ý, 94,2% giá trị tồn kho của Novaland nằm ở quỹ đất và các dự án đang xây dựng, phần còn lại mới là bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao.

Đà tăng hàng tồn kho cũng diễn ra mạnh mẽ tại nhóm các doanh nghiệp vốn hóa vừa và lớn. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận tồn kho tăng gần gấp đôi lên 26.955 tỷ đồng, chủ yếu do dự án Khu đô thị Tràng Cát dở dang xấp xỉ 17.000 tỷ đồng. Cùng với sự gia tăng của tồn kho, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của Kinh Bắc cũng tăng vọt từ 731 tỷ đồng lên 4.224 tỷ đồng. Tại CTCP Tập đoàn Sunshine (KSF), tồn kho tăng đột biến từ 868,2 tỷ đồng lên 14.688 tỷ đồng do nhận bàn giao loạt dự án mang thương hiệu Noble. Chi phí xây dựng dở dang của KSF cũng phình to lên 20.022 tỷ đồng.

Tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), hàng tồn kho chiếm 23.264,4 tỷ đồng, tương đương 68,3% tổng tài sản. Nếu tính thêm 1.730,6 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản, gần 73% tài sản của Khang Điền đang nằm ở các dự án dở dang. Tình trạng chung này cũng được ghi nhận tại Tập đoàn Đất Xanh (DXG) với tồn kho hơn 15.600 tỷ đồng, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) với hơn 16.700 tỷ đồng, Tập đoàn Becamex (BCM) đạt 22.193 tỷ đồng và DIC Corp (DIG) với hơn 6.600 tỷ đồng. Điểm chung của các doanh nghiệp này là tỷ trọng vốn rất lớn đang bị giữ lại ở khâu sản xuất kinh doanh dở dang.

Bức tranh lợi nhuận phục hồi và điểm sáng hiếm hoi về dòng tiền

Bất chấp khối tài sản bị kẹt lại ở hàng tồn kho, kết quả kinh doanh năm 2025 của nhóm bất động sản lại ghi nhận sự khởi sắc rõ rệt về mặt lợi nhuận. Vinhomes thiết lập kỷ lục doanh thu thuần 154.102 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 42.111 tỷ đồng, tăng 20% so với năm 2024 nhờ doanh số bán hàng đạt 205.252 tỷ đồng. Novaland gây chú ý khi báo lãi sau thuế 1.819 tỷ đồng, đảo ngược hoàn toàn tình thế so với khoản lỗ 4.394 tỷ đồng của năm trước nhờ việc bàn giao các dự án.

Các doanh nghiệp khác cũng có mức tăng trưởng lợi nhuận bằng lần. Phát Đạt đạt lợi nhuận sau thuế 514,7 tỷ đồng, tăng 231,6%. DIC Corp báo lãi 624 tỷ đồng, tăng gần 6 lần so với năm 2024. Khang Điền cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 1.633,9 tỷ đồng, tăng 103,3%. Tuy nhiên, đằng sau mức lợi nhuận nghìn tỷ của Khang Điền, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh lại âm 3.174,7 tỷ đồng. Đây là năm thứ 5 liên tiếp doanh nghiệp này phải đối mặt với tình trạng dòng tiền kinh doanh âm, cho thấy chất lượng lợi nhuận chưa thực sự chuyển hóa thành tiền mặt.

Ngoại lệ duy nhất trên thị trường trong kỳ báo cáo này là CTCP Đầu tư Nam Long (NLG). Khác với xu hướng phình to tồn kho của toàn ngành, giá trị hàng tồn kho của Nam Long giảm mạnh 51,77%, xuống còn 8.677,57 tỷ đồng. Nguyên nhân cốt lõi đến từ việc dự án Izumi giảm toàn bộ hơn 8.684,52 tỷ đồng giá trị tồn kho do chuyển đổi từ công ty con thành công ty liên doanh. Điểm sáng của doanh nghiệp này nằm ở tính thanh khoản khi lượng tiền và tương đương tiền tăng lên 6.814,30 tỷ đồng, trong khi nợ vay ngắn hạn giảm mạnh xuống 1.016,90 tỷ đồng, giúp áp lực tài chính được giải tỏa đáng kể.

Khánh Linh