Tồn kho của các 'ông lớn' bất động sản chủ yếu nằm ở các dự án dở dang

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026, CTCP Vinhomes (VHM) là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho dẫn đầu thị trường, với tổng giá trị tại cuối quý đạt 206.833 tỷ đồng, tăng 57% so với cuối năm 2025 và chiếm 18,6% tổng tài sản.

Trong đó, giá trị hàng tồn kho chỉ yếu nằm ở khoản bất động sản để bán đang xây dựng chiếm phần lớn, với giá trị 176.519 tỷ đồng. Khoản mục này bao gồm các chi phí liên quan đến việc mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, cùng chi phí xây dựng và phát triển nhiều dự án.

Các dự án được ghi nhận trong kỳ gồm Vinhomes Global Gate Ha Long, Khu đô thị Ven Vịnh Cam Ranh, Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Golden City và Vinhomes Green City, cùng một số dự án khác.

Tiếp đến, Tập đoàn Nova (Novaland) có lượng hàng tồn kho lớn thứ hai trong nhóm doanh nghiệp được đề cập, đạt 158.132 tỷ đồng vào cuối quý II/2026, tăng gần 3% so với đầu năm. Khoản hàng tồn kho này chiếm gần 61% tổng tài sản của Novaland.

Phần lớn hàng tồn kho là các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến các dự án, được ghi nhận trong danh mục bất động sản đang xây dựng với giá trị 147.924 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Novaland ghi nhận 10.093 tỷ đồng bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành. Đáng chú ý, 66.030 tỷ đồng trong tổng giá trị hàng tồn kho đã được doanh nghiệp sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

Ngoài ra, chi phí xây dựng dở dang tại một số dự án ở TP.HCM đang trong quá trình bổ sung và hoàn thiện hồ sơ pháp lý, gồm 43 tỷ đồng tại dự án ở phường An Khánh và 12 tỷ đồng tại dự án ở phường Long Trường.

Mặc dù hàng tồn kho chiếm phần lớn trong tổng tài sản, khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng tại Novaland ghi nhận tại ngày 30/6 gần như đi ngang so với đầu năm, ở mức 3.509 tỷ đồng.

Trong khi đó, Bất động sản Khang Điền (KDH) ghi nhận hàng tồn kho 29.488 tỷ đồng, tăng gần 27% so với đầu năm và chiếm gần 75% tổng tài sản.

Phần lớn hàng tồn kho nằm tại các dự án đang xây dựng dở dang. Trong đó, Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo ghi nhận 9.237 tỷ đồng; An Lập - Bình Trưng Đông đạt 5.499 tỷ đồng; Bình Trưng – Bình Trưng Đông đạt 4.900 tỷ đồng; Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông đạt 3.466 tỷ đồng; Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A đạt 2.147 tỷ đồng và Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 đạt 2.679 tỷ đồng.

Tại Tập đoàn BlueMarq (DXG), hàng tồn kho chủ yếu là bất động sản dở dang. Cụ thể, tổng giá trị hàng tồn kho của DXG đạt gần 15.985 tỷ đồng vào cuối quý II/2026, tăng nhẹ so với mức hơn 15.654 tỷ đồng đầu năm.

Trong cơ cấu hàng tồn kho, bất động sản dở dang chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 11.539,4 tỷ đồng, tăng từ mức 10.834,4 tỷ đồng đầu năm.

Bất động sản thành phẩm đạt gần 3.966,4 tỷ đồng, giảm so với hơn 4.382,4 tỷ đồng đầu năm. Bất động sản hàng hóa đạt 470,2 tỷ đồng, tăng so với mức 420,8 tỷ đồng.

Ngoài ra, hàng hóa đạt khoảng 3,83 tỷ đồng, trong khi công cụ, dụng cụ đạt hơn 5,53 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Tập đoàn đã vốn hóa 130,38 tỷ đồng chi phí đi vay, giảm so với mức 159,16 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Toàn bộ số chi phí lãi vay này liên quan trực tiếp đến các khoản vay nhằm tài trợ cho quá trình xây dựng và phát triển các dự án bất động sản đang triển khai.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, hàng tồn kho của Tập đoàn An Gia (AGG) ghi nhận mức tăng ấn tượng với gần 900% so với đầu năm.

Tại ngày 30/6/2026, hàng tồn kho của An Gia đạt hơn 3.450 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức hơn 347 tỷ đồng vào đầu năm. Động lực chính đến từ khoản bất động sản dở dang, với giá trị hơn 3.443 tỷ đồng, trong khi đầu năm chỉ ở mức hơn 326 tỷ đồng.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, đến cuối quý II/2026, An Gia đẩy mạnh đầu tư và xây dựng các dự án. Trong đó, The Gió Riverside là dự án ghi nhận khoản đầu tư mới lớn nhất trong kỳ, với giá trị hơn 3.172 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, hàng tồn kho tại một số dự án giảm so với đầu năm. Cụ thể, Westgate giảm từ hơn 80,1 tỷ đồng xuống hơn 42,5 tỷ đồng; The Standard giảm từ hơn 27 tỷ đồng xuống hơn 15,8 tỷ đồng; The Sóng giảm từ gần 24,8 tỷ đồng xuống gần 18 tỷ đồng. Riêng Signial duy trì giá trị hàng tồn kho hơn 194,8 tỷ đồng.

Tại Văn Phú – Invest (VPI) ghi nhận hàng tồn kho tăng hơn 1.350 tỷ đồng. Theo đó, tổng giá trị hàng tồn kho đạt hơn 6.613,3 tỷ đồng, chiếm gần 42% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Trong cơ cấu hàng tồn kho, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 6.487,2 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức hơn 5.140,3 tỷ đồng đầu năm. Trong đó, dự án Vlasta Thủy Nguyên tại Hải Phòng ghi nhận hơn 4.681,5 tỷ đồng; dự án NewTech ghi nhận hơn 1.270,4 tỷ đồng; phần còn lại hơn 535,2 tỷ đồng thuộc các dự án khác.

Khoản mục thành phẩm đạt hơn 113,4 tỷ đồng, gồm The Terra Bắc Giang hơn 72,4 tỷ đồng, The Terra Hào Nam hơn 14,4 tỷ đồng, Vlasta Sầm Sơn hơn 14,3 tỷ đồng và các công trình tại ô đất TT39, TT40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú hơn 12,1 tỷ đồng.

Trái ngược với chiều tăng của các doanh nghiệp trên, cuối quý II/2026 một số doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho giảm. 

Theo đó, Nam Long Group (NLG) ghi nhận hàng tồn kho giảm nhẹ chưa tới 1% so với đầu năm. Ngày 30/6, NLG ghi nhận hơn 8.660 tỷ đồng hàng tồn kho, giảm nhẹ so với mức 8.742 tỷ đồng vào cuối năm 2025.

Cơ cấu hàng tồn kho của Nam Long tập trung chủ yếu tại các dự án bất động sản dở dang. Trong đó, Waterpoint – Giai đoạn 1 ghi nhận 3.822 tỷ đồng, còn Waterpoint – Giai đoạn 2 ghi nhận 2.385 tỷ đồng. Các dự án khác gồm Cần Thơ với 827,7 tỷ đồng, An Zen Residences với 554,4 tỷ đồng và Phú Hữu với 221 tỷ đồng.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính của NLG, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại dự án ở xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh của doanh nghiệp đang được sử dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay của Nhóm Công ty.

Trong khi đó, hàng tồn kho của CTCP Tập đoàn Sunshine (KSF) giảm hơn 4.000 tỷ đồng so với đầu năm, xuống còn 10.186 tỷ đồng. Trong đó, các dự án đã hoàn thành giảm từ 1.033 tỷ đồng xuống còn 550 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của Sunshine và các công ty con bao gồm thành phẩm bất động sản tại nhiều dự án như Sunshine Golden River, Sunshine Sky City, Sunshine Center, Khu dịch vụ và Nhà ở thấp tầng Noble, Sunshine City, Sunshine Garden và Sunshine Green Iconic.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận các dự án được bàn giao tại Noble Palace Tay Ho - Golf Mansion và Noble Palace Tay Ho - Boutique Mansion với tổng giá trị là 9.536 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Sunshine Tây Hồ, một công ty con của Sunshine, đã thế chấp quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng mua bán nhà tại hai dự án trên để bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Quân Đội.

Sau khi nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tài sản bảo đảm cho khoản vay là nhà ở và quyền sử dụng đất (nếu có) mà Công ty Cổ phần Sunshine Tây Hồ được quyền nhận bàn giao, sở hữu và sử dụng theo hợp đồng mua bán.

Tiếp đến, Tập đoàn Phát Đạt ghi nhận mức giảm hàng tồn kho đáng chú ý. Tính đến ngày 30/6/2026, hàng tồn kho của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi nhận 13.555 tỷ đồng, giảm khoảng 19% so với đầu năm.

Hàng tồn kho chủ yếu liên quan đến quỹ đất được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi phí đầu tư cho các dự án đang triển khai.

Danh mục gồm The EverRich 2, Tropicana Bến Thành Long Hải, Thuận An 2, Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh, The EverRich 3, Khu dân cư làng nghề và Trung tâm Xã Hàm Ninh, Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu du lịch sinh thái Đoàn Ánh Dương, Phát Đạt Bàu Cả và Phước Hải Serenity.