TP.HCM chỉ còn bán nhà ở cao cấp, căn hộ trung cấp cũng không còn

Báo cáo thị trường bất động sản 11 tháng năm 2024 của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho thấy trong 11 tháng của năm 2024, chỉ có 31 dự án nhà thương mại đang xây dựng, với 31.167 căn hộ. Con số này chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án thực hiện hàng năm trước đây.

Đáng chú ý, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn. Tất cả các căn hộ này đều là nhà ở cao cấp. Cùng kỳ 2023, thành phố có 19 dự án nhà ở thương mại với 17.753 căn nhà bán ra thị trường.

Lần đầu tiên trong lịch sử, thị trường nhà ở tại TP.HCM trong cả năm chỉ có dự án nhà ở cao cấp mở bán. (Ảnh: H. Linh)

HoREA cho biết tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn nhà ở thương mại cao cấp là 15.142 tỷ đồng, tính bình quân giá nhà ở thương mại cao cấp lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.

“Đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM. Hiện nay trên thị trường nhà ở thương mại không còn nguồn cung nhà trung cấp và nhà bình dân (dự án mới). Điều này đang làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường thành phố thêm ‘méo mó’, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người dân đô thị. Như thế càng khiến thị trường phát triển thiếu bền vững và chưa lành mạnh”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Sự phát triển “méo mó” này cũng đang khiến cơ cấu sản phẩm nhà ở của TP.HCM tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng từ năm 2020 cho đến nay. Báo cáo của HoREA thống kê: Năm 2020, nhà ở bình dân tại TP.HCM còn 163 căn, chiếm 1% trong tổng sản phẩm bán ra, và mất hẳn trong các năm sau đó.

Trong khi đó, phân khúc nhà cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng gần như tuyệt đối. Như trong năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 70,6%; sang năm 2021 lên 72%; năm 2022 chiếm đến 78,3%; năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng của năm 2024 chiếm toàn bộ 100% số lượng nhà ở bán ra trên thị trường.

Thị trường nhà ở bị đảo ngược khi nhu cầu lớn nhất là nhà bình dân lại biến mất từ sau năm 2020 đến nay. (Nguồn: HoREA)

Thị trường chỉ độc chiếm nhà cao cấp và giá cũng đẩy lên cao chót vót. Theo HoREA, giá nhà bình quân của 1.611 căn nhà ở thương mại cao cấp thuộc 4 dự án đưa ra thị trường từ đầu năm đến nay đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Nhưng đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký giá với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư. Như vậy giá bán thực tế trên thị trường còn cao hơn rất nhiều.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít, và đang tiếp tục khan hiếm. Theo thống kê, mức tăng giá căn hộ chung cư giai đoạn 2015-2023 khoảng 15-20%, và theo nhận định còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025 với Bảng giá đất điều chỉnh năm 2024.

Bên cạnh đó, báo cáo của HoREA cũng dẫn số liệu của Sở Xây dựng cho thấy 11 tháng năm 2024, TP.HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, trong đó có 1 dự án nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, trong suốt 11 tháng của năm 2024, không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội nào được giao đất, cho thuê đất. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội mới nào đủ điều kiện thực hiện vào đầu năm 2025.

Thống kê giai đoạn 2015-2023, TP.HCM có 86 dự án "tồn kho", tương ứng 54.051 căn nhà không thể hoàn thành. (Ảnh: N. Hùng)

Trong giai đoạn 2015-2023, TP.HCM có 138 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng trên thực tế chỉ có 52 dự án đang triển khai, với 41.637 căn nhà, gồm 35.556 căn hộ và 6.081 nhà thấp tầng.

Bên cạnh đó, lại có đến 86 dự án với tổng quy mô sử dụng đất lên đến 964,38 ha, tương ứng 54.051 căn nhà, gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng, đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (dự án “tồn kho”), chủ yếu do vướng mắc pháp lý.

Ngoài lãng phí đất đai, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, các chủ đầu tư cũng rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, mất cơ hội kinh doanh.

Hà Linh